内容提要
伴随着近年来我国房地产市场和房地产业的迅猛发展，房地产经纪业和房地产经纪人也得到了快速发展，成为我国市场经济发展中一个不可缺少的组成部分。房地产经纪人必须熟悉房地产交易和经纪的一般程序，掌握房地产经纪的服务技能和经纪活动的原则，合法经纪，才能为房地产市场的规范和繁荣作出贡献。
房地产市场和房地产经纪
一、房地产市场
房地产是房屋建筑物与土地的总称，又称不动产，即土地、土地上建筑物及附着在其上的各种权益的总和。房地产业是一个通过对城乡土地开发和房屋建筑，并对新开发建设的城市房地产实施经营管理、修缮和服务等一系列的社会经济活动，属于第三产业部门，是国民经济的支柱产业之一。
房地产市场是地产和房产的买卖市场，即房屋建筑物商品交换的场所和地产使用权商品转让交换关系的总和。我国的房地产市场，实质是土地使用权和房屋所有权有偿转让的市场，即房地产产权转让市场。
房地产市场是一种具体市场，但就市场状态而言，它并未形成严格意义上的“交易所”形态，而是一个集合概念，它由大小市场在不同地区进行买卖交易所组成。房地产市场的客体是土地和建筑物，具有与一般商品市场不同的特性。
1．可替代性
差房地产市场上，由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，使土地建筑物供给和需求的弹性比较小，可替代性差。房地产价格的制定不仅要受其成本的制约，还要受多种因素的影响，如国家的宏观调控政策、价格水平、支付能力、经济周期等因素都在不同程度上影响着房地产价格的制定和调整，这些因素的变化同时会加剧房地产价格制定的复杂性。
2．高垄断性
房地产市场上，一段时间内供求量总是保持在一定范围内，因此在特定时间和特定价格范围内，只有少量的买主和卖主，容易形成垄断。同时，由于房地产商品的固定性和耐用性，买卖双方的关系具有持续性的特点。
3．流动性
差房地产产品无法移动，只能在原地使用或消费，其周围所发生的事情可大大影响房地产的需求。
4．可分离性
房地产的不可移动性特点决定了我国住房商品是租赁与买卖同时并存的市场，使用权与所有权既可以分离也可以统一。
5．多元性
房屋具有投资大、资金周转慢、消耗周期长等特点，要求在资金的筹措、住房规划和建设以及房屋商品的流通等方面，有一个全面的安排，这就决定了房地产市场除了具有商品流通市场的功能外，还必须具有开发市场、资金市场、劳务市场等多种功能。
6．中介性
房地产交易一般要借助经纪中介机构。
我国现阶段的房地产市场，按照土地流转的顺序，可分为土地所有权征购市场、土地使用权一级市场、土地使用权二级市场、土地使用权三级市场等类型。
土地所有权征购市场是政府征用农村集体所有制的土地，使之变为国有土地，这是土地所有权的转变。国家是买者，农村集体组织是卖者，交易的形式是征地，市场交易价格是征地补偿费。
土地使用权一级市场是政府将国有土地使用权在一定时限内出让，受让人按规定支付地价款，办理登记手续而取得土地使用权。在这一市场上，只发生土地使用权交易，在交易中，国家是土地使用权的出让者即卖者，买者是土地所有权受让者。交易方式有两种：行政划拨或有偿出让。在行政划拨方式中，土地交易价格是使用者交给政府、再由政府交给被征用者的补偿费。有偿出让方式通常采用协议出让、公开招标出让和公开拍卖出让等三种，相对应，交易价格分别为协议价、招标价和拍卖价。土地出让权由省以上人民政府垄断。
土地使用二级市场，是国有土地所有权转让后，经过开发，或按照出让合同建好房屋后出售、租赁其土地和房屋产权市场。这是发生在土地使用者之间的交易。
土地三级市场是拥有划拨土地使用权和依法有偿受让国有土地的单位和个人，将土地使用权连同地上建筑物和附着物转让、出租和抵押，以取得收益或融通资金。
目前我国还没有形成规范的房地产市场，政府组织一级市场还没有形成公平、公开和公正的土地出让和转让市场，缺乏竞争机制。二、三级市场组织也不健全，民间的中介机构行为不规范。市场经济的不断发展，需要建立一个公开、合法、有序的房地产市场，需要大力发展房地产中介机构和房地产经纪人。
二、房地产交易的一般程序
（一）地产市场交易的程序
1．土地出让的程序
土地使用权的出让有三种方式：协议、招标和拍卖。
（1）协议出让的一般程序。第一，由市、县土地管理部门向受让方提供出让土地使用权地块的有关资料和有关规定，包括：土地的坐落位置、用途、建筑容积率、密度，各项详细规划要求，土地使用权的出让形式和年限等。
第二，由有意受让土地使用权一方在限期内提交土地开发建设方案、出让金额及支付方式等文件。
第三，土地所有权代理部门收到有意受让方的上述文件后，应在规定的时间内作出回复。
第四，经双方协商取得一致意见后，签订土地使用权有偿出让合同。
第五，受让方按合同规定支付出让金后，向城市土地主管部门办理土地使用登记手续，同时办理土地使用证。
（2）招标出让的一般程序。第一，出让方通过新闻媒介发出招标公告，指明土地位置、面积、用途、年限、投标者的资格以及其他有关事项。第二，应邀的投标者在规定的期限内向土地管理部门交纳保证金，并密封投标。第三，土地管理部门会同有关专家对标书进行评审，决定中标者，颁发中标证书。
第四，中标者在规定日期内与土地管理部门签订出让合同，并支付定金。
第五，中标者按出让合同规定支付出让金，领取土地使用证书，并在规定时间内办理登记手续。
（3）拍卖出让的一般程序。第一，出让方通过新闻媒介发布拍卖广告，包括：拍卖时间、地点，拍卖地块的位置、面积、用途、年限等内容。第二，由出让方代表在指定的地点公开拍卖，选择应价最高的受让方当场成交。第三，由中标的受让方在限期内与出让方签订出让合同，受让方支付出让金，并向土地管理部门领取土地使用证书和办理土地使用权登记手续。
2．土地使用权抵押的程序
经出让和转让所获得的土地使用权可以用作向金融机构贷款的抵押或其他债务抵押，一般程序为：
（1）抵押贷款双方应在协商一致的基础上签订土地使用权抵押贷款合同。
（2）受理抵押的金融机构应向土地主管部门申请土地使用权抵押登记。抵押贷款合同的终止期不得超过原来出让合同的终止期。抵押贷款终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。
另外，土地使用权受让人将土地使用权作为债务抵押时，应由双方签订合同，并向土地主管部门办理抵押登记手续。抵押权因债务清偿或其他原因消失时，应办理注销抵押的登记手续。
（二）房产市场交易的程序
1．房产买卖的一般程序
（1）登记。房产买卖的双方分别登记买卖房产的详细情况，包括房屋的地点、间数、套型、用途、买卖价格、业主或代理人等情况。
（2）鉴证。交易双方应按规定交验有关证件，如房屋所有权证、国有土地使用证、建筑许可执照等。经确认产权合法后，在专职房产交易签证员到场的情况下，买卖双方签订房产买卖合同或协议。
（3）评估。根据买卖合同或协议以及对房地产实际勘测的情况，参照有关房产评估原则，由专职的房产评估师作出房产价格的评估报告。
（4）立契过户。房产买卖双方携带有关证件到房地产交易所办理立契过户，也可出具正式委托书委托代理人或经纪人办理过户手续。
（5）交纳税费。根据国家有关法律法规规定，交易双方应交纳的税费包括：契税、印花税、营业税、产权转移登记费，以及鉴证、评估、勘测、测绘手续费和证件工本费。
2．房产租赁的一般程序
（1）申请。租赁双方必须签订由房地产行政管理部门统一印制的房产租约，并签名盖章，然后持此租约及有关证件到房屋所在地的房地产行政管理部门申请办理租约审核手续。
（2）受理。房地产行政管理部门负责受理所辖范围内的房屋租赁审核申请。
（3）查验。租赁审核的经办人员应认真查验租赁双方签订的租约、出租房屋的产权证件、租赁双方的有关证件，并到现场查勘出租房屋的质量、安全情况。查验合格后填写《房屋租约审核登记表》。
（4）审批。经办人员将填好的《房屋租约审核登记表》签名盖章后，送部门负责人或指定专人复核、审批。
（5）交费。房产租赁审批后，租赁双方应按当地房地产市场管理办法中规定的收费标准交纳手续费。
（6）归档。房地产部门将《房屋租约审核登记表》、租约及其他有关附件，按户归档存查。
3．房产互换的一般程序
房产互换是指房屋所有人双方交换房产所有权的合同，一般程序为：
（1）订立书面合同。交换双方要将房屋的地址、结构、面积、层次、用途、房屋新旧程度、附属设备及公有设施、房屋所有权号码、房屋是否设定了抵押或是否租赁等情况在合同中记载清楚。
（2）进行房产评估。签订房屋交换合同后，要交有关部门分别对交换双方的房屋进行估价。根据估价结果，房屋价格较低的一方要向另一方以金钱补足差价。
（3）办理手续。双方将房屋交对方使用后，应到城市房管所办理房屋所有权转移手续。
三、房地产经纪及其必要性
房地产中介服务活动是房地产市场发展的产物，是房地产商品生产流通和消费不可缺少的媒介和桥梁。根据《城市房地产中介服务管理规定》（建设部令1996年第50号）等有关规定，房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评价、房地产经纪等活动的总称。可见，房地产经纪是房地产中介服务活动的一个基本组成部分。
房地产经纪是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁的当事人有偿提供居间、代理、咨询等营业性活动。这里的咨询不是泛指的提供信息、进行研究、策划的咨询，而是为促成某笔具体交易而有针对性地提供信息的经营活动。
为了完成以市场为基础配置房地产资源的任务，必须创造各种必要的条件，完善市场功能。为此，房地产经纪人及其活动就显得必不可少。
房地产价格昂贵，不宜通过经销商出售。经销商对被推销的商品拥有所有权，可以自由定价，但是维持房地产这类存货的费用太高，经销商难以承受。房地产是不可移动的独特商品，其交易过程是要把消费者往产品处集中，以达到认识和购买的目的。这样的交易对于发展商来说并不经济，直接销售力量不强也会积压资金。而经纪人却能以合理的费用提供专业化的服务。
房地产交易的特点，使得每一笔交易都需要耗费时日，并且要懂得相关的法律、财务或估价知识。训练有素的经纪人能为买卖双方提供各种技术帮助。而且房地产买方大多需要融资，经纪人熟悉抵押贷款的有关规定，能帮助买主向金融机构筹措购房贷款。因此，在一些市场经济发达的国家，绝大部分房地产交易均经过经纪人的努力。如在美国，在成交的房地产买卖总量当中，约有80％的房地产交易是通过房地产经纪人的经纪服务而成交的。
城镇住房制度改革的方向是实现住宅商品化，自有住房必然日益增多。随着房屋商品化的进展，单位和个人产权房必然越来越多，市场交易量必定日益增大。而且，旧公房的出售、拍卖、转让，公房联营、入股、店面开发以及危房旧房的更新改造等，都将成为市场交易中的常见业务，这些业务都需要经纪人从中牵线搭桥。此外，过去公房无偿分配所造成的居住矛盾，需要通过使用权或产权调换的方式去解决。可见，随着住房制度改革的深入，更需要发挥房地产经纪人的作用。
通过房地产经纪，可以传播房地产知识，提供房地产交易信息，促成房地产交易。房地产经纪不仅方便了交易双方，加速了房地产商品的流通，活跃了房地产市场，而且规范了房地产交易行为，减少了房地产纠纷，促进了房地产业的发展。
房地产经纪人及其经纪业务
一、房地产经纪人
房地产经纪人又称不动产经纪人，是指具备经纪人条件，经工商行政部门核准登记并领取营业执照，为委托人提供房地产信息和居间介绍、代理、咨询等服务，并收取一定佣金或劳务费的中间商。房地产交易非常复杂，参与房地产交易的单位或个人都难以全面了解有关的各项政策、法律和法规，也难以掌握大量的市场信息，这些都加大了房地产交易的难度。房地产经纪人正是适应房地产市场交易的需要而产生的，他们掌握大量的市场信息，能够为交易双方提供中介服务，促使交易顺利进行。
（一）房地产经纪人的类型
房地产经纪人按其组织形式划分，大致可分为三种。
1．法人房地产经纪人
法人房地产经纪人又称单位房地产经纪人，是由具有专门经纪业务知识的人员组成的经纪实体。法人房地产经纪人是经工商行政管理部门核准，有固定的专业场所和注册资金，实行独立核算、自负盈亏、注册登记的房地产经纪机构房地产经纪人服务所或事务所。
法人房地产经纪人的主要业务有：物业估价，政策咨询，信息咨询，代理公房私房买卖、租赁、互换、典当、抵押、拍卖、吞吐，商品房代销，房产托管、托修，售后服务及国有土地使用权的有偿转让等经营活动。在房地产市场上，法人房地产经纪人具有双重职能。一方面，作为经纪人为房地产交易双方提供咨询、中介、信息等服务；另一方面，作为法人实体，是经政府特许和批准的房地产买卖的常设市场或机构，在经纪人的实际运作中，发挥着管理者的作用。
2．合伙房地产经纪人
合伙房地产经纪人是由社会各部门或单位成立的，具有经纪资格证书的人员合伙设立的，有固定的场所和一定的资金的经纪人事务所，是经工商行政管理部门核准、登记并领有营业执照的房地产经纪企业。合伙人之间订立合伙协议，并承担无限连带责任。
3．个体房地产经纪人
个体房地产经纪人是指以个人名义从事房地产经纪业务的经纪人。他们大多未经主管部门的资质审查，未办理营业执照，是不负法律责任的经纪人。这些经纪人的活动促进了房地产交易，一定程度上活跃了房地产市场，但同时增加了房地产中介活动的难度和风险，常会引发一系列不该发生的纠纷，扰乱房地产交易市场的正常秩序。
（二）房地产经纪人的知识结构
一个优秀的经纪人必须有较高的文化修养和广博的知识结构，包括房地产专业知识、经济知识、法律知识、社会心理知识、科学技术知识等。