房屋往往是老年人辛苦一生的最后财产。我国老年人普遍有“养儿防老”的心理寄托，因此对子女少有设防，加上老年人对于房产相关的法律知识了解得不多，往往在亲情的背景下轻易地将房产赠送、转让给子女，或者默许他人取得自己房屋的所有权。当木已成舟时，一旦发生纠纷，即使诉诸法律也难以挽回。所以，老年人应有法律意识，在房产赠送或转让时，应该向相关律师咨询，至少要慎重，以免日后发生不必要的纠纷。在一些存在“利益冲突”的家庭关系中，老年人要牢牢把握好自己的住房权、财产权等权益。同时，如何使多子女家庭内部保持融洽、默契、祥和的关系，平衡子女之间的利益也是子女和老年人都不能回避的问题。
老有所依，老有所养，这是传统的观念，而现在竞争大，儿女们只能顾上自己，老年人在疼爱孩子的同时，也要给自己留有余地，这样才能安享晚年。
再婚的房产如何分配
近年来，老年人再婚的现象逐渐增加。大多数年轻人对父母再婚表示赞成，甚至为父母的再婚积极做红娘、牵线搭桥，这是社会文明的表现，也有一部分年轻人对自己父母的再婚表示反对，主要是顾虑父母百年后的财产继承问题产生纠纷。
老年人再婚时对于自己一方名下的房产所产生的法律后果是众多再婚者及子女考虑的问题。该房产在结婚登记前属于一方财产，在结婚登记后仍然属于一方婚前个人财产。缔结婚姻关系以及婚姻关系的延续不会改变该房产的性质，如果想要改变房产的归属需要双方书面约定。但是，在该房产的所有人去世后，该房产成为遗产，那么再婚的配偶就享有继承的权利，因为配偶属于第一顺序继承人。如果要改变这种法律后果，房产所有人在生前可以立遗嘱或赠与他人。
张大妈在世时，张大爷单位分配一套2居室住房。张大妈去世3年后，张大爷再婚。后老伴已经结婚3次，有两个女儿四个男孩，并且都是农民，没有任何收入来源。
后来张大爷的子女担心以后的财产继承问题，于是与后老伴签订了一份协议（双方老人及双方子女均签字），意思是张大爷如果先去世，房子可以让后老伴住到去世，但其只有房产使用权，没有所有权。如果后老伴先去世，则房子和后老伴一家没有任何关系。后老伴一家说不是为房子，于是很痛快地签字。
婚后，后老伴就把张大爷的收入据为己有，家庭生活相当拮据。但张大爷的性格好，对此虽然有埋怨。现在张大爷和后老伴结婚已经将近十年，而张大爷单位的福利分房必须要求买下来，后老伴和他的2个女儿一改十年前的说法，坚持要房产的一半，考虑到他们一起生活了将近十年，张大爷现在的子女希望可以分到房产的2/3，在购房的时候，与后老伴的签订协议，后老伴的女儿出资1/3，张大爷的子女出资2/3，房产证下来后，即刻去办理公证。按照后老伴儿女的1/3，张大爷儿女的2/3方式继承。现在房产证下来了，后老伴和她的女儿又不办理公证了，坚持要房产的全部。因此两方的儿女闹得很厉害，最后闹上了法庭。
老年人再婚最重要的一点就是要把财产的问题解决好，要事先与儿女们协商好，这样避免以后双方发生财产纠纷，本来和和美美的一家变成了仇人，闹到最后只有到法庭才能得到解决。
像张大爷这样的情况比比皆是，房子问题的关键在于房产是张大爷的再婚婚前个人财产，还是再婚婚前和前妻的共同财产。
如果是张大爷的再婚婚前个人财产，依据继承法，由第一顺序的继承人继承，主要有他的儿女和再婚老伴。还有一个问题是，再婚老伴有子女是否成年，要是成年的话，没有抚养关系，则没有继承关系，房子则由张大爷的儿子、再婚老伴继承；要是再婚老伴有子女未成年，要由再婚老伴和张大爷共同抚养的话，则构成继父子女关系，再婚老伴的子女也有平等的继承权，也就是房子由张大爷的儿子、再婚老伴、再婚老伴的子女平分。
依据继承法，遗产继承的顺序是：第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
法律所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。所说的父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。
老年人买房细考虑
老年人一般都有房子，但是，因为儿女结婚，家庭房子一时困难，需将家里的大房子腾出来，重新买一套房子安度晚年。
老年人因为年龄的特殊性，在买房时要看公共设施是否安全，其设计必须符合老年人的生理和心理的需要。比如：社区设置通常便于服务和交流，加强无障碍设计、光照设计，设置防滑、防撞和设置扶手等。大部分老年人喜欢清静、清新的住房环境，老年人年纪越来越大，对居住的要求就相对要高一些，周边不能太吵，有公园、有水的住宅是老年人最合适的地方，而且还要有锻炼的场所。
人到老年，随着运动功能的退化，住在没有电梯或者楼层较高、楼梯间隔不宽的房子里，无疑会产生诸多不便，再加上现在邻里意识减弱，低层的住宅应是老年人的首选。
老年人喜欢宁静舒适，住郊外可远离城市的喧嚣和拥挤。退休后，在郊外买套房是不错的选择，因为郊外房价相对便宜，空气好，人口也不像中心城区那样稠密。再说，老年人住郊外，儿女们在时常去探望的同时，也可有机会分享郊外的阳光和绿色。郊外的房子，有的还带大花园，院子里还能种点花呀、草呀、树呀，可以怡情养性，愉悦身心。
秦大爷老两口原来住城里，前几年儿子结婚，当时没有任何置业经验的秦大爷老两口想，孩子和孙子们上班的上班、上学的上学，搬得太远不现实，所以孩子们就住原来的房子。已经退休的秦大爷老两口不用考虑上班远近的问题，又想住得宽敞些，以便于节假日孩子们来家聚会，所以就选择了郊区的房子，而且还挑了套时髦的复式。
新宅子倒是不错，可住了几年，老两口却越来越“烦”。秦大爷老两口的新房周边交通不方便。家里的孩子们都是工薪族，没有自己的私家车，坐公交车来一趟，顺的时候一个半小时，要是赶上堵车就没谱了，往往是孩子们一大早出门，到老人这儿，恨不得吃几口中午饭就往回赶。老人进城看孩子，也是同样的累。
由于他们选的房是一期，每天从阳台望下去，脚下宛若个大工地。虽然不至于每天机器声轰鸣，但放眼望去，还是满眼的塔吊、搅拌机，看着老觉得闹心。
令秦大妈烦的是，现在买菜只能到小区里的便利店买“净菜”，价格贵不说，还不是很新鲜。“光买菜就要多花不少钱”。
更要命的是，当初选“复式”的时候没考虑到在家里还得“爬楼”，这让喜欢到露台接触大自然的秦大妈心生畏惧，因为她那骨质增生的腿总跟她过不去。另外，这大房子太大，打扫起来“工作量”很大，关键是家里人口少，老两口时常会莫名其妙地有一种“空落落”的感觉。
秦大爷老两口现在的种种不快，都与当初他们购房时在区域及户型选择上犯的错误有关。
老人购房时应当选择与子女居所较近区域或相同方位的地方，也就是说最好买同一大区域的房。在日本有一种说法叫做“一碗热汤的距离”，即老人与年轻人居所的远近以“一碗热汤端到老人家还是热的”为最佳距离。
如果老人选的房是塔楼，要注意最好避开九层和十层的房子。因为，按照现在的层高设计，九、十层的房子的高度正好处于大气中污染物的悬浮层，也就是说，这个高度空气污染是最严重的。
老人买房在经济条件允许的条件下总觉得越大越好，其实不然。太大的面积对老人而言，有时确实会有一种“空落落”的感觉。除打扫起来费时费力外，空间大了以后，家具之间的距离会拉大，一旦老人出现头晕等情况，不易就近找到扶、靠之处，容易发生意外。因此，在满足家庭需要的情况下，面积选择在60至100平方米之间就可以了。
在选择具体楼号时，最好不选靠近小区边缘或把边儿的房号。一般来讲，在小区把边儿的房子会比小区中心更“闹”一些，而小区内的房子会静一些。再有就是，主卧室最好不要有“冷墙”，即不要有整个楼栋的外墙。因为，若有“冷墙”，则房间的保暖性能会差一些。
老年人买房从方便的角度来说，自然首选低层。老年人出行率高，住低层方便走动，电梯坏了也不受影响。现在还有一些住宅项目的一层附送花园，非常适合中老年人居住。从噪音问题来看，低层因为有障碍物和绿化带的过滤，噪音会比直接接收声波的高层要减少许多。另外，对老人来说，住在高层还可能面临心脏不适等身体问题。
很多老年人是自己掏钱买房养老，而以这种方式买房面临的最大问题就是要一次性付清房款，不能通过按揭贷款买房。考虑到养老金的支出，总价较低的房子就比较适合老年人了，即使一次性付清，剩余的资金也足够养老之用。
步入老年后身体健康状况大不如前，因此清净、安宁、少噪音的生活环境是老年人向往的。居住郊区可远离城市的喧嚣和拥挤，适合怡情养性，而且郊区环境比较容易亲近自然，有山有水，绿化度比市区要高，空气中的负氧离子有相当的浓度，有助于过滤空气和声音。现在不少中老年人到郊区买房，一是房价便宜，而且物业费也便宜；二是人口密度比较低，不像市区那么嘈杂。一般老年人都喜欢清静，而且老年人已经不再工作，位置偏远一些并不影响老人的生活，只要方便子女看望即可。
保护好自己的产权
老房、老本、老伴、老朋友是老年人的“四宝”。前两者是经济基础，后两者是上层建筑。经济基础决定上层建筑，经济上有所保障才能安度晚年。老年人资助儿女购房一定要量力而行，考虑仔细。即使出资也要让子女出具借条，保留好各种付款凭据，以便在法律上留有证据。
老袁已经六十多了，因为身体不好提前退休了，现在靠出租自己唯一的一套住房的租金来支付养老院的开销。租客外地姑娘秀秀时常去看望老人，给老人买衣送东西，甚至在老人生病的时候垫付医药费。时间长了，老袁对秀秀的勤劳善良产生好感，诚心认了秀秀做“干女儿”，并决定将自己唯一的住房赠送给秀秀。
老袁和秀秀签订房屋买卖合同，并通过房屋买卖的形式将产权变更给了秀秀，而实际上秀秀并未支付房价，老袁等于是白送了一套房子给“闺女”。过户后，秀秀为表明自己的诚意，也将房产证交给老袁保管。三个月后，双方又通过律师见证签订了遗赠扶养协议。协议约定，在老袁去世之前均由秀秀照顾其生活起居，养老送终，老袁同意在过世后将自己的退休工资、津贴等福利待遇以及其名下的财产遗赠给秀秀。
“患难见真情”，本是一桩“人间乐事”，谁想最后竟会走上法庭。老袁渐渐觉得房屋赠予后，秀秀对他的照顾开始不尽心了，虽然秀秀仍然继续给他支付养老院的费用，但在老袁看来，这只不过就是将租金代交为养老院费用而已。作为原告的老袁请求法院确认该房屋买卖合同无效，同时解除原被告之间的遗赠扶养关系。被告秀秀却一脸委屈，秀秀认为，自己最近忙着做生意，无法像以前那样全心全意照顾老袁，但自己至少还是每月看望老袁一次，并且为其支付了伙食费、护理费、医药费等费用。如果老人坚持要解除遗赠，秀秀自愿一次性给付老人经济补偿款11.5万元。
法院最后判决，原告老袁要求确认买卖合同无效的诉求不予支持；被告秀秀一次性补偿老袁人民币11.5万元。考虑到老袁系老年人，该案诉讼费由被告秀秀负担。
老袁自愿将房屋无偿赠送给秀秀，秀秀也表示愿意接受，而房屋过户则意味着赠与合同成立且完成。至于双方后面约定的遗赠协议，因赠与行为早已独立于遗赠扶养协议而完成生效，所以即使秀秀没有尽到照顾老人的约定义务，也不存在返还房屋之说。如果老袁先不急于赠送房屋，而是在签订遗赠扶养协议中明确约定自己百年之后赠送房屋，那么房屋产权就不会轻易转变为她人，即便秀秀违背了遗赠扶养约定，老袁也不会出现现在这样被动的局面了。古人常说覆水难收，老年人在赠送高额财产之前一定要三思而后行！
现在有些房屋拆迁，老年人选择了货币化安置后，个别子女用欺骗、威胁手段拿走大部分甚至全部动迁款，使老人无法购房。一些子女狮子大开口，提出购买价格远远高于被拆迁房屋的商品房，并要老人负担所有费用，让老人走投无路。子女在拿到货币化补偿安置的钱款后，擅自克扣老人应得的补偿费，有的甚至分文不给，还要与老人分居，老人不同意，子女便折磨老人；老人欲与子女分开居住，但子女不同意，他们意图加上老人的份额，以获得更好、更大的房屋。
面对老年人合法权益被侵占，老年人要增强自我保护意识，在动迁中要对不孝子女加以“防范”。动迁部门在动迁时，自己应得的动迁补偿费一定要自己亲自过手，让那些不肖子女没有可乘之机。
陈老先生有一儿一女，原住房拆迁后，老人得到了人民币5万元的动迁补偿款。儿子提出，由他来保管父亲的钱，说是帮他买房子。可儿子并没有给老父买房子，只是把他接到自己家里。在儿子家中，老人备受白眼，想去女儿那里，可女儿说：“你的钱都给大哥了，还来我这里干吗？”无奈之下，老人去了福利院，儿子在交了两个月的费用后，就再也没人管老人的冷暖。
周老太不慎严重骨折，已经60多岁的她整天卧床不起，行动十分不便。刚好遇上房屋拆迁，同住一房的儿子阿立和老人商量后决定，由阿立拿着周老太的房产证和身份证去办理拆迁的手续，儿子拿着拆迁款另行购买二楼住房以方便老人起居。一个偶然的机会，周老太惊讶地发现新房子的产权证上只有阿立一人的名字，老房子的产权是她自己的，怎么一拆迁，产权就落到儿子一人头上？她成了“寄宿客”。而且儿子也不像以前那样孝顺她，经常对她翻白眼，把身体不好的周老太当成了他的累赘，周老太生病躺在床上也是不理不睬，周老太很伤心，自己的房子没有了，搬出去没有地方住，不搬又实在无法忍受儿子对她的不孝。
在拆迁过程中，经常会出现家庭矛盾，特别是老年人的房产，受社会不正之风和利益驱动的影响，不少的家庭往往于老人的利益不顾，吵得不可开交。父子之间、母子之间、子女之间根本没有亲情，不讲情，不讲德，不讲法，反目成仇。
俗话说“防人之心不可无”，虽然是自家人，但是如果老人过于信任他人，而将自己的身份证、印章全部交与他人之手，则往往会出现自己产权不翼而飞的局面。
老人不要轻易地变动自己手中的房屋产权，即便自己愿意将房屋赠送给小辈，也可以通过遗嘱的方式。另外，在签订合同或者书面约定时，一定要看清约定的内容，不要随便按手印或者签名，以避免不必要的纠纷。