太原有个布客叫田瞵的，容貌很美，喜吟诗文。田瞵小时便失去父母，兄弟也都死去，只剩他孤身一人。这年，他刚二十岁，形单影只，凄惶不堪，亲朋故旧都不愿搭理他。田瞵觉得在家乡混不下去，便将自家田地房屋全部卖掉，卖得百两银子，到京城搞了半年运输，又挣了百两银子，便想回家娶妻。于是，他赶着毛驴携带着行李便出发了。
快出京城的广宁门时，到菜市口正碰上秋决犯人，在街市上置刑场，道路被阻塞，不能前行。田瞵年轻，喜欢热闹，便也挤在人群中，伸长脖子，踮起脚后跟看杀人。过了很长时间，他觉得腰间忽然轻了，用手摸去，发觉身上所带的盘缠全没了，大概是被划包的人偷走了。田瞵顿时瞠目结舌，手足无措。幸亏还有一条毛驴，田瞵便将毛驴牵到市上，连同鞍辔一道卖了五两银子。至于娶妻的念头，早就跑得无影无踪了。卖了驴，田瞵独自坐在客舍中，到晚上，翻来覆去想不出办法。猛然间，他想起姑母早年嫁到卫辉，何不去投奔姑母？于是，第二天一早，他便背着行李上了路。
快到顺德时，天色已昏黑。田瞵看看四周旷野，荒无人烟，便快步往前赶。隐隐约约地看见前边树林里灯光闪烁，从北向南游移。田瞵才稍稍定下心，急忙快步向有灯火的方向走去。走不多远，见一位披着头发的婢女，手提一盏白葵花灯，引着一女子在前行走。那女子绿衣红裙，约有十八九岁，是一位绝代美人。田瞵便跟随其后，相距很近。那女子回头看见田瞵在后面跟着，便催促婢女快走。田瞵也加快了脚步。女子边走边回头，像是很慌张的样子。走了几里路，女子浑身是汗，气喘吁吁。她停住脚对婢女说：“稍停一下，让走得快的人先走。平白无故跟着我们，成什么体统？”那女子说话的声音就像微风吹动箫管，非常好听。田瞵听了，不禁神魂颠倒。他快步走到路边，朝那女子作了一揖，说道：“小人迷了路，不知道往什么地方去，想跟随小娘子找一个住的地方，不知道小娘子肯不肯借给我一席之地呀？”女子用袖子掩住脸，侧过身格格地发笑，向婢女小声说：“竟有这样鲁莽的人！”婢女也吃吃地笑个不停。良久，女子忍住了笑，说道：“我家有母亲主家，我是百事不管也不参与。你暂时到我家，我试着为你说说情，是走是留听她决定吧！”田瞵连声表示同意，便又跟着女子前行。
又走了一里多路，才到了女子家。只见门户整洁，俨然是富庶之家的气派。婢女上前叩门，一位老妇人出来开了门，张口便唠唠叨叨地埋怨女子为什么回来得这么晚。女子答道：“女儿被阿楠纠缠住了，摆脱不了，如果不是婢女假传娘的命令，几乎不能回来了。路上碰见一个迷了路的男子，再三央求给他找一个住的地方，吵闹个不停。不知道今天出门，碰撞了什么凶煞神，让人好不烦恼。”老妇人说：“迷路人是什么东西，能随便向闺女家借宿？如果让我遇见，就挤掉他的两个睾丸，看他还敢不敢在人前轻薄！”女子用牙咬着衣袖笑着，斜着眼睛看着田瞵说：“听见了吗？你的打算落空了，还是趁早到别的地方找住处吧，免得母亲责骂。”
田瞵来回看看，正要离开，老妇人叫住了他。她举着灯烛照着田瞵仔细打量，说道：“这人的脖颈像山西人那样瘦，牙齿像山西人那般黄，这是水土造成的。看这小男子脸白而头发浓密，脚大腿长，像是山西人。你是山西人吗？”田瞵说：“是的。”老妇人说：“既如此，那么我们就是老乡了，在我的小舍里住有什么难的？暂且委屈住一夜吧。”说罢，将田瞵引进屋，摆酒款待。
席间，老妇人问田瞵姓什么，田瞵说姓田。老妇人说：“我娘家也姓田，原籍是太原的。”田瞵道：“原来如此。”老妇人又问：“你是十八都田布商的本家么？”田瞵一听，欠起身回答妇人道：“田布商正是我的祖父。”老妇人吃惊地说：“田布商是我的父亲啊！你父亲叫什么名字？”田瞵道：“终亩。”老妇人大惊，起身握住田瞵的手，仔细端详他的面孔，说：“你果真是田十二的儿子啊！我离开家的时候，十二弟才十三岁，还没有给他说亲。离开家后，我和家里的音信隔断，将近四十年了啊，你们都长大成人了！我是你父亲的姐姐，你的姑姑。你虽年轻，难道没有听说有个三姑母嫁给卫辉杨家做媳妇的吗？”
田瞵猛然间听到这些，悲喜交集，急忙拜倒在姑母的膝下说：“侄儿就是到卫辉来投靠姑母的，没想到竟在这里相遇了。”老妇人将田瞵拉起，哭着说：“我移居在这里十二年了，不是凭借老天的缘分，我们怎么能在此巧遇呢？你父母他们好吧？”田瞵也哭着说：“侄儿七八岁时，父母就去世了。两个哥哥一岁的时候，也都病死了。家中衰败，到今天只剩我孤身一人。”老妇人叹息感伤了很久，又问道：“侄儿年龄有多大了？”田瞵说：“二十岁。”老妇人对女儿说：“他是你的表兄呢！”女子向田瞵拜了拜，田瞵也回拜了女子。老妇人说：“姑母没有儿子，只生你妹妹一个，取名叫秀姑，娇生惯养，什么事也不管。今年十八岁了，还没有说亲。你姑夫死后，家中就没有男人了。幸亏侄儿你来了，可以帮我照管门户，再留心为你妹妹找一个人家，那我的心事就了结了。”田瞵说：“表妹这么漂亮聪敏，不怕不被世族人家娶去。”说完眼睛直瞪瞪地盯着秀姑看。秀姑两颊飞红，默默地低头玩弄着衣带。老妇人问：“侄儿娶妻了吗？”田瞵说：“还没有。”老妇人说：“有姑母在，侄儿不要担心没有好媳妇。侄儿以前做什么生意？”田瞵说：“从前在京城做小本生意，挣了些钱，没想到让盗贼偷了去。眼下除了我的身子之外，再没有别的东西了。我想，姑母是嫡系，一定不会嫌弃侄儿是多余的人，因此从千里以外前来相投。”老妇人叹口气说：“咱家世世代代经商，从没有白吃饭的。侄儿命中不幸，遭到了凶祸，使祖先的业绩中断，真惭愧我帮助你太晚了。你应当节俭，积蓄些资财。侄儿不妨仍旧做布商，这样比游游荡荡混日子强多了。侄儿仔细想想，想必不会把我的话当戏言。”田瞵恭恭敬敬地答应了。
酒吃到三更天，田瞵推说再不能喝了，姑母才让婢女收拾残席，随即吩咐让田瞵在大厅的东厢房休息。伺候他的婢女就是刚才在前提灯的，年纪有十六七岁，极聪明伶俐。田瞵问她叫什么名字，回答说叫秋罗，田瞵就叫她秋姐。田瞵问秋罗道：“刚才在路上挑灯的，是不是你？”秋罗说：“是的。”“你们到哪里去了？夜深了，容易着凉。”秋罗答：“亲戚之间的来往，郎君何必要知道呢？”到了东厢房，秋罗铺好床铺，放下帘子，将烛头挑高，侍奉很是殷勤周到。忙毕，靠着桌子很久不离去。田瞵对她说：“有劳秋姐了，现在没事了，你可以回房去休息了。”秋罗道：“上房还有春罗姐姐。小人奉老太太之命，专门服侍郎君。”田瞵说：“既然这样，夜深了，我也要睡了，秋姐也该早早歇息。”秋罗见田瞵这样说，便含笑朝外走。将要掀帘子，又停住脚回头看看田瞵说：“如果需要什么，喊一声，我能听见。”说罢，很快离去了。田瞵觉察秋罗对自己有意，不觉神魂飘荡。第二天，老妇人把家中所有的钥匙交给田瞵，说：“我有件事没办，很久以来想去彰德。因我怕离开家后，一家人被强人欺侮，所以拖至今天。现在可以放心去了。家中的事你可以自己决定，不需要多说，只耐心等半个多月，我就回来了。”田瞵说：“姑母年纪大了，彰德路远，恐怕不宜独自前去。”老妇人说：“侄儿别为我担心。快去多准备些干粮，明天一早我就走了。”田瞵看看秀姑。秀姑虽不说话，而脸色却很平静。田瞵由此想到姑母一走，便可对秀姑亲近，于是也就不再劝阻。
第二天一早，老妇人只带了一老女仆上了路。秀姑送走了母亲，招呼春罗、秋罗关了大门，对田瞵说：“娘出远门了，家里更没了人。大门以内的事，我说了算；大门以外的事，兄长管，要小心从事，别辜负了老人的嘱托。”田瞵说：“只怕韩寿在房中，自己防备不严密呢！”秀姑假装没有听见，收住笑进了屋。田瞵这一投石问路，知道秀姑没有推辞之意，回到房里，像掉了魂儿一般。正在胡思乱想，秋罗进来送茶，田瞵打开小竹箱，拿出一方绉纱红手帕送给秋罗，秋罗推辞不要。田瞵捉住秋罗的胳膊，硬把手帕塞到她的袖子里。秋罗笑着说道：“郎君不要恶作剧，用贿赂引诱人，用猪蹄上供想求得满笼子，用蚯蚓作饵钓着大鳖。为什么拿着的人小器，而想要的人却大方？”田瞵也笑着说：“东西虽说小，情意却很重，你难道不知道我想沾你的人吗？为什么还故作糊涂？让人拘谨不堪。”说完，便将秋罗拥抱在怀里。秋罗用要哭的声音说：“从来没有见过这样的弱男子，不亚于女子，为什么做事这么愚蠢，这么霸道？”田瞵说：“霸道的人以力服人，你可以对天发誓啊！”说罢，将秋罗按倒在床上逗闹。秋罗娇羞含嗔，两人大为合契。玩兴未尽，忽见一人掀动帘子，两人吃惊地看去，原来是春罗。春罗站在门槛外，点着头斜看着二人，向秋罗笑着，用指头在脸颊上划着，嘴里咻咻地作着羞他们的样子。田瞵又惊又愧又悔，无地自容。一会儿，春罗才走进房来，笑着说：“秋妹，姑娘叫你呢。”秋罗慢慢整好衣服，理了理蓬乱的头发，与春罗一起走了。
田瞵呆呆地坐着，不敢出声，侧着耳朵听动静。一会儿，听见裙裾擦地的走路声。田瞵不觉心头咚咚地跳，像是一头鹿在乱撞。那声音直到他跟前停住，却是秋罗。秋罗故作娇嗔的样子说：“差点害死人！我死了，你怎么能安心独自活着呢？到这时了，还吓得面如死灰，两眼无神。霸道者该欢乐也欢乐，恐怕未必像你这样。”田瞵说：“莫再挖苦人了！请问春罗泄露此事没有？”秋罗从袖中取出一张纸，团着扔到桌上，说：“不泄露，这东西怎么到这里呢？快快看了，姑娘等着回话呢！”田瞵猜不出是什么东西，心里又害怕了，颤着手拆开那张纸，却是一幅锦笺。上边写着几行小楷，字体秀美，宛苦美女簪花一般。田瞵诵之，是一首七绝，诗云：“春云一朵趁风来，有意无心罨碧苔。既有闲情能作雨，如何舒卷上阳台？”田瞵读罢，再三玩味，不由惊喜若狂，对秋罗说：“真是姑娘让我看的不是？”秋罗说：“越说越奇了，不是姑娘，谁还能写这玩意儿？”田瞵说：“是了。那么你稍等一等，拿了和诗去，说罢磨墨濡毫，搜肠刮肚地写诗作和。一会儿，便成一首，接秀姑诗韵：“春云一朵趁风来，故意氤氲罨碧苔。白日有情先作雨，夜间打点上阳台。”写罢，将诗稿给秋罗，并将实情告诉秋罗，谢谢她从中帮忙，许诺将来一定重重报答她。秋罗说：“我一身赤贫，脱下布衫身上就像穿了黑罗袍。况且卖都卖不出去，还能随便将自己许人？事情到了紧急处，只不过是仗着胯间的东西，向人作丑态罢了。”田瞵听了，正要逗弄她，秋罗已笑着跑出去了，一走再没来过，田瞵的茶饭也都停了。田瞵见此光景，又生出疑心，坐卧不宁。
渐渐地到了夜深，秋罗才来，仍旧送来一诗笺。田瞵拿烛照着看去，还是一首次韵，诗云：“坐待秋风出岫来，东墙月已上莓苔。娘家兄妹休回避，例有温峤玉镜台。”秋罗告诉田瞵说：“姑娘让我告诉郎君，可以马上去她房里了。”田瞵大喜过望，洗脸漱口，整了整衣裳，跟随秋罗而来。刚进院门，就看见秀姑靠在栏边等他。见田瞵来了，秀姑极欢愉，摆下宴席，两人对饮起来，互诉倾慕之情。自此以后，田瞵待在秀姑房中，彼此不离开半步。秀姑生性好动，喜吟诗词，多是发幽怨之情思的。田瞵劝她要节制自己的感情，恐怕日久生出意外来。秀姑虽然答应，但仍吟咏不停。
一天下午，田瞵、秀姑两个正在说话，春罗在门外大声叫：“主母回来了！”两人一听，惊得愣在那里。还没来得及下床，老妇人已走了进来。见两人的情状，老妇人大怒道：“男女授受不亲，靠得那么近行吗？”田瞵吓得倒地便拜，甘愿受责罚。老妇人睁大眼睛看秀姑，只见秀姑泪流两颊，虽然羞赧，然而并无惧色。老妇人微笑道：“留亲戚住下，竟成了迎盗贼入室！因为是自家的侄子，并且一副小心谨慎的样子，秀姑又不是轻薄的人，因此我毫无顾忌地将家托付给你们，一点儿也不怀疑地出门了。没料到这些亲骨肉才半个来月，为什么就这样草率，禽一般地混在一起，兽一般地相爱。如今人说‘少年老成’，这话让人信服。只是这件事已错了，侄子的肉也不能吃了。今天和侄子约好，你拿着我的二千金资本，到山东贩货去。你要像老人一样立志，不要贪图安乐。如果能获利三倍，我立即就将秀姑嫁给你；否则，不要再相见了。”田瞵叩头如山响，头上因此磕起一个大包。
几天后，姑母拿出一只金斗，一枚玉瓶，交给田瞵说：“拿这些去吧，将它们卖掉，可得到二千金。明天就走，路上如果遇上相识的人，只说这些东西是先世留下来的，不要吐露实情。”田瞵连连答应。
田瞵回到房里，整理着行装，边苦苦思念着秀姑。夜静更深，秋罗领着秀姑偷跑出来，来到田瞵房里。两人相对而泣，流泪不止。秋罗也在一旁悄悄哭着，替两人悲伤。秀姑取下手腕上戴的紫金手镯，送给田瞵，并赠了一首送别诗：“愁对空庭月影斜，涔涔别泪恨无涯。他时相访应如梦，认取棠梨一树花。”田瞵将诗笺小心卷起，放进怀里，回送给秀姑一副白玉指环，并和秀姑诗韵作留别之念：“话别匆匆月已斜，无端分手向天涯。痴情不比浮梁客，珍重东风撼落花。”秀姑见诗，泪如雨下。还没顾得说话，春罗仓惶来告诉他们说：“主母已起身梳洗，就要送田郎上路了。”秀姑一听，悲不自胜，拜别道：“你走吧，好自为之，多多保重。如果有一天富贵了，不要忘了我。”说罢大哭。秋罗、春罗将秀姑扶着走了。
鸡叫二遍，老妇人在庭院里为他祭神送行，她告诉田瞵道：“姑母已到暮年，只有秀姑一个女儿，只好勉强把她许给你了。你举目无亲，今天我倾囊给你，一为免得盗贼暗中观望，一为有益于你振兴祖宗的业绩。有朝一日回来，如果忘了这个地方，可以到附近村里打听卫辉杨氏家，周围没有不知道的。”田瞵一一记着。他强喝下几杯酒后，向姑母拜了两拜，哭着道了别。老妇人掩面呜呜地哭泣。秀姑藏在屏风后，泪如雨下。田瞵伤心极了，但不敢和秀姑相见，背着行装出了门，心中飘忽不定，不知怎么办好，一步一回头地走了约莫半里多路。这时，残月如雾，树高如山，远处的房舍已看不清了，田瞵方才大步而去。
到了山东地界，田瞵卖掉金瓶，换得金子，置下货物经起商来。从夏到秋，获利三倍。田瞵暗暗欢喜，竟会有如此好运，庆幸和秀姑的相会指日可待了。于是他把全部货物卖掉，换成金子，轻装减载，乘一匹健骡，星夜往回赶。回到杨氏旧宅，只见春林草茂，风景依旧，然而房屋院落荡然无存。田瞵回想起姑母临别时嘱咐的话，赶忙往村中打听。村人都说这里只有卫辉杨氏的坟墓，埋葬已有二十余年了，没听说什么杨氏宅第。田瞵一听大惊，重新回到原处。果然有两座坟丘，坟前各自树有碑碣，一半已埋没在土中。田瞵用手拭去尘土，读碑上的文字。一碑题“河南卫辉府杨门田氏之墓”，一碑题“卫辉府杨氏女秀姑之墓”。坟上栽有棠梨树，花已半落；树后不远，还有四五个小坟丘，田瞵知道是秋罗等埋的地方。田瞵呆呆地立在那儿，很久很久，抚胸大哭。这时他才醒悟到，自己遇到的正是姑母和表妹的鬼魂。
田瞵决心不辜负姑母之恩、表妹之情，于是在村中赁房住下，招民工百人，营建墓道，多植松柏，高筑围墙。田瞵又按杨氏旧宅样式建起一座新宅，买童仆婢女，住在宅子里，做墓道的主人，发誓终身不娶妻，只纳妾生子，以嗣田氏之后。每逢节日前几天，必定设下供品，隆重地恸哭一番，祭奠姑母和表妹。
恩茂先早先有数顷田，颖顺德经常前往那一带收租，与田氏的儿子相交。他的确是位坦诚儒雅的美少年，是隐居的田瞵的儿子。恩茂先在他家住下，有机会凭吊了秀姑的坟墓。田瞵和秀姑俩人的唱和之作，恩茂先已全部录下，借以向他人表示自己亲眼所见。我因此才得以过目。恩茂先在此之前，作诗赠田氏之子，语句极其温厚，深得诗人的意旨。这些都在稿中写了，这里就不予记载了。
兰岩评论道：曾经读《西厢记》，叹息夫人的庸俗。家中没有白衣女婿，迫使张生离开，并且发誓一定能让女儿获得荣华富贵。为什么这么不近情理呢！杨氏妇人放纵自己的女儿，以致做出偷情的事，最后，再不能留驻田瞵，责令田瞵赚三倍的钱，才能和秀姑成亲。这是图利之心，与贪名之意同等。为什么天下的妇人之心，同出一辙啊！这是可笑而又可叹的。
季斋鱼评论道：山西人把钱看成命。田瞵的姑母放纵自己的女儿，而要求田瞵做生意赚三倍的钱，然后才把女儿嫁给田瞵。她的贪利之心，胜过了爱女儿。无怪乎那些庸庸碌碌的人，白着头经商，不管自己的妻子儿女呢！