书城经济新农村理财实用手册
13384100000007

第7章 土地流转,唤醒沉睡的资本(2)

3.流转合同期限不能超过超过承包期的剩余期限,现在我国农村居民的土地承包期为30年,流转期限不能超过承租人的剩余承包期限。

4.受让方须有农业经营能力;比如某些从事农业规模化经营的企业或是个人;

5.当外界资本与本集体经济组织成员同时承租时,双方的实力相等且给予农民的优惠相同,本集体经济组织成员享有优先权。

第三节土地流转不是土地私有化

2008年党在十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出农村居民可以进行土地使用权流转。然而一些村民没有领会会议精神,误认为土地流转就是土地私有,农村居民有支配土地的权利。

思想指导人的行为,农村居民对土地政策的误读,导致一些地区出现了“圈地运动”。某村村民刘某从电视上看到土地可以流转的信息时,便认为发财的机会到了,心里盘算着,如果自己拥有大量的土地,将来再转手就可以赚取很多钱。这个想法在刘某的大脑中挥之不去,刘某决定将想法化为行动。多日勘察后,便在村内预留宅基上,盖起了猪圈,美名其曰养猪致富。几个月后,刘某的猪圈没有动静,其它村民纷纷效仿拉开了圈地运动的序幕。预留宅基地上堆满了石头和干柴。其他没来及分预留宅基地这块肥肉的村民,便疯狂地占领了村里的的大坑、闲置地。凡村里无人占用的地方全部被划上标记,圈地运动达到了高潮。

疯狂的村民以为在村里的某个地方划上自己的名字,土地便永远归其所有,自己只需要将其转让便可以获得金钱。

事实真如村民所为?土地流转就是土地私有,哪位村民强占的土地越多,拥有的土地就越多吗?

在前面我们已经讲过土地流转是指按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。在土地流转政策中,国家明确提出土地流转不得改变土地集体所有性质。所谓土地集体所有性质是指在我国土地归国家和集体所有。

2008年胡锦涛总书记与小岗村民座谈时提出,党在农村政策基础是以家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制,为使农村得到更快的发展,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。同时,根据农村的发展需要,允许农民以多种形式流转土地承包经营权,发展适度规模经营。总书记强调土地流转并不是土地私有化,只是完善土地承包的土地承包经营的方法和途径。

自中华人民共和国成立至今,党的章程和宪法从没有过土地私有这一说法,我国历代领导人也从未倡导土地私有。村民占地,是对政策的误读,并没有完全理解我国土地政策,没有搞清楚村民与土地关系。在我国土地的拥有者是国家,而不是具体的某个人。农民对土地只有经营权,而没有拥有权。农民与土地关系,如同借款人与借款的关系,借款人向他人借取10万元或是50万元,借款人可以自由支配所借款额,除了特别规定,借款人可投资也可消费,但并不能说借款人就是这10万元或是50万元的主人,因为到一定的期限借款人还要如数还给贷款人,而贷款人才是钱财的真正拥有者。

农村居民手中土地也是这个道理,农民可以在集体分配的土地上种植粮食也可以种植鲜花,甚至可以将其出租给他人,只要不违法,农村居民可以灵活使用土地。但这并不是说农村居民就是土地的所有人。我国土地归国家和集体所有,土地集体所有性质符合我国国情,是我国走特色社会主义道路必然选择。实践证明我国农村只有走集体与个人双层经营才是取得成功,既可以发挥集体的力量,也可以提高个人的积极性。

农民朋友平时应多关注国家政策,正确解读国家政策,以免因误解而触犯法律。只有正确理解国家政策,才能成为国家优惠政策的受益人。

第四节土地流转有规矩

土地流转的实施使得土地的价值倍增,昔日的烂棉袄今日变成了金丝罗,土地成为农村居民的摇钱树。然而随着“效益农业”产业经济战略的提出农村土地流转面积逐年扩大。土地流转纠纷案件也随之增多。据调查许多省市的土地纠纷案件呈上升趋势,2007年,安徽省宣城市法院受理土地流转纠纷案件223件,比2006年增长34%。

那么农村居民应该怎样避免土地流转纠纷案件,更好地保护自己的权益呢?我们通过调查分析发现农民朋友在流转中主要存在三个方面的失误,法律意识淡薄,盲目流转、合同不明晰。

1.严格遵守土地流转的法律法规,符合城市土地规划。

土地流转只有在法律法规保障范围内进行才能得到政府的支持。同时土地流转也要符合城市的规划,不能影响城市面貌。钟某于2002年承包某市开发区的用地100亩建立养猪场,经过三年的奋斗钟某的养殖场已形成规模。然而由于钟某的猪场影响了城市规划,被强行拆除。钟某对养猪场一千万的投资化为虚有,留给他的只是一堆的贷款条,他家人也因此失去生活保障。

2.土地流转不要跟风,生活保障是底线。

一些农村居民看到他人将土地转包,获得收益,便盲目地将土地转包,结果导致生活失去保障。北京城郊曾出现过农民要求返回土地的事件。该村曾将村里2000亩土地租赁给一家旅游公司开发。但是并没有取得经济效益,村民手里没有土地,生活面临很多的困难,特别是家里成员岁数较大的因为没有专业知识,缺乏社会保障,农民只能靠租房、开黑车或者打工来养家糊口。08年煤炭涨价,一些村民买不起煤,就到村里拿起斧子砍柴取暖,另外一些家庭却没有受到影响,日子依然过的很富裕,这些村民都有自己的事业,种地只是他们的副业。所以土地流转后,并没有影响他们的生活。农民在土地流转时一定要结合自己对土地依赖度,慎重流转土地,否则土地流转不但不能使生活富裕,反而会使生活质量下降。

3.土地流转,合同要明晰

农村比较传统,较注重情分,一些重大事情也不会签订合同,认为签合同会生分。这种想法也是土地流转中出现纠纷的重大原因。王某与李某是同村村民。2003年王某外出打工没有精力打点土地,便将家中的3亩土地无偿转给李某耕种,二人并没有签订合同,只是口头协议,并未对流转的形式、期限等做详细约定。二人将此事向村委会汇报,村委会也同意后镇向双方发放了农民负担监督卡,确定王某的应纳税面积为1亩、李某的应纳税面积为7亩。2007年秋天,王某向李某索回流转的田地,李某不同意,二人发生争执。经法院调查后,认定两人的流转形式为转让,而不是转包,王某无权向李某索回土地。此案例也提醒流转土地的农村居民要提高合同意识,流转土地时要用书面的形式将流转的形式、期限等写清楚。免得日后空口无凭,引起纠纷。