书城管理精明女人理财全集
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第196章 买房出租高回报

比较时下各种投资项目,很多人认为投资房地产仍然比较稳妥:炒股风险太大,投资艺术品不懂行,把钱放在银行又不甘心。而“租市”的高回报率,使很多人越来越钟情于购买公寓住宅用于出租。

(1)投资房地产,首选三种房

拍卖房。通过拍卖的形式购买二手房,最大的优点就是可以自己定价。在拍卖会开始之前,你可以很详细地调查一下有意向的房屋,提前定出一个心理价格。在此基础上,你完全可以“该出手时就出手”。通常情况下拍卖取得的物业价格都比市场价低10%左右。

尾盘房,即楼房卖到最后剩下的少数几套房。事实上它是最具有投资价值的:房屋已经建成,没有晚交楼和烂尾的风险,一般又是通过中介商买房,产权和资金安全等都有保障;尾盘价格基本已回落到实处,开售前期炒作造成的价值虚增已不复存在;一般租客最关心的是小区内环境,而具体房屋的所处位置只要过得去就行,同一小区相同面积的房屋的租金基本没有差别。

急转房,即由于某种特殊原因业主需要在最短时间内出手的房屋。在计划房产投资的时候,若能碰到急转房最好不要错过机会。一般情况下,急转房的价格要比市场价格便宜20%还多。

(2)买几套单身小公寓出租

作为一个时尚女性,陈女士并不虚荣。在别人攀比着买私家车时,她丝毫不动心。因为养车太贵,不如买房来得合算。

想来想去,陈女士决心投资房地产。她发现很多新来的同事都在外租屋住,于是就在一个新开发的小区买了三套房。她的眼光很特别,别人都买大房子,她却买了三套单身小公寓。当时是期楼,又是内部认购,她买的又是二、三、四楼,只需2000多元每平方米,3套房子不到30万元,而她只是付了个首期,不到10万元。那3套小公寓很快就全部租出去了,每套600元,每月有近2000元的收入,用来供楼,绰绰有余。不出十年,这三套房子就全是她的了,而且还可以不停地出租下去。

陈女士说,出租房子的市场永远有生意可做。北京每年新增的几十万打工者,其中有不少是白领阶层,虽然月收入大都在五六千元,但暂时买不起房,只有租房住。这种小小的一房一厅,正适合他们单身时居住。

买房出租收房租是最简单的赚钱模式,最为省心省力,收入也最有保证。房子的水、电、煤气、电视、管理费等费用全都由房客支付,自己收的是纯利,何乐而不为呢?

(3)买房出租,自己租房住

在市中心上班的王小姐决定在外环买一套现房。她拿到现房后,会把房子租出去,然后继续在市中心租房住。

买市中心的房子,虽然离她上班的地方近,但是小户型少,房价又贵,以她的积蓄根本不可能买到像样的新房。而从投资角度决定买房,可供选择的范围就扩大了,无论内环、中环、外环乃至郊县,都在考虑的范围之内。

王小姐发现,比起内环的房子来,中外环的房子好处多多。因为房价便宜,即使一样的面积总价也低很多。考虑了一下租金回报率的问题,她比较了一下,发现市中心不少房子由于价格爆炒,租金收入跟不上,租金回报率往往只有3%~4%。但是中外环的房子由于总价便宜,租金收入也不算太低,如果房子挑得好,那么租金回报率达到4%~5%也是不成问题的。

虽然这样的理念还比较前卫,涉及的买房技巧也比较高,但是这样能够住到称心如意的房子,同时能拥有自己的房子,最后还能有额外的收入,多花点心思也是值得的。

(4)买房出租有风险

虽然高档住宅租赁市场风生水起,但买住宅出租也有风险。有些新开盘项目,开发商往往会制造很多的“投资陷阱”。例如:开发商通过一系列的租金假定、公式计算,给客户的投资回报率居然高达35%以上,还承诺代租销售,诱惑投资者介入。

但是,开发商假定的租金很难保证。因为租赁市场的价格往往是由多方面的因素所决定的。一个项目得到租赁市场的认可,成为高出租率项目需要相当长的市场培育期,同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。即使在需求相对稳定的前提下,新的公寓建成后,会造成所处区域内公寓供应量增加,也会导致租金价格下降。

销售商代租只是短期行为。因为租约一般为两年,客户两年内的投资回报会得到开发商的“贴补”。但两年以后,客户就要面临真正的市场挑战。投资者应考虑长期投资的实际利益,不能只考虑目前出租的价格水平。

对于投资者而言,选择期房作为投资选择,前期投入可能降低,但是,投资者面临的风险在于开发商的信誉。一个项目成为高回报率出租项目,除了依托于项目自身品质外,更多的依靠项目配套和项目周边大环境。所以,投资期房风险更大。

(5)理财三年,理出一套房

小A原本是“月光族”。经朋友提醒后,她每月都尽量省下几千元。一年下来,她少说也存了两三万元,再加上单位的年终奖金,一年有5万元左右的“闲钱”。

她对数字不敏感,觉得研究股票是一件十分痛苦的事,也不想排队去买国债,其他的理财方式,对她来说也没有什么可操作性。那种回报少的理财方式,她不屑一顾。而那种回报率高、风险性大的理财方式,她也同样没兴趣,因为她不想整天提心吊胆地过日子。她希望有一种风险低、回报率高,而且不用经常费心思去打理的理财方式。所以,她通过银行按揭买了一套房。

通过踩盘,她在一个位置相当不错的楼盘按揭了一套两室一厅的商品房,总价16万元,2500元/平方米。她首付了20%,加上装修、契税、保险等费用,刚好花光了5万元积蓄。本来是按揭十年的,到了年底,单位发了3万元的奖金,她一下子就把贷款全还上了。算下来,从她签购房合同到完全拥有自己的一套房子,仅用了三年的时间。更令人兴奋的是,由于这两年楼市发展迅猛,她买的那套房已升值了不少,单价已升到3500元/平方米了,一转手就能挣六七万元。不过,她现在还不急于出手,她在考虑是出租还是出售能“理”出更多的财。

理财箴言

炒股风险太大,投资艺术品不懂行,把钱放在银行又不甘心。而“租市”的高回报率,使很多人越来越钟情于购买公寓住宅用于出租。买房出租收房租,赚钱模式简单,省心又省力,收入也有保证。