书城经济质疑房地产:我们为什么买不起房
10808200000022

第22章 你为按揭贷款买房算过账没有

你还敢买房子?还敢按揭买?我想平静地和你说:房地产按揭贷款购房,对我们这些平民百姓来说,本质上是一种昂贵的个人消费,而不是投资。我想特别提请大家注意这一点,因为这和我们底下的讨论密切相关。

房地产火暴的根源,应该可以追溯到1997年的亚洲金融危机。此后,我国的房地产作为拉动经济的杠杆,自然受到重视。而在1997年~2000年的那段日子里,房价确实处在最低点,于是资本开始流入,房地产市场因此开始缓慢复苏。可是在2000年之后,购房的主体发生了变化。一些比较富裕的中产阶级,由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响,开始加入购房者的行列。由于这一阶层远比富裕阶层人数为多,因此房价开始上扬。到了中产阶层基本购买完毕,有需求的普通老百姓,即工薪阶层,开始意识到住房价格飞涨的时候,他们也就加入了购房的行列。由于他们人数众多,因此住房价格开始飞涨。加上股市不振,大量资金涌入房地产,投机泡沫开始形成了。按揭购买房屋的主体,恰恰正是最没有购买力的工薪阶层。用按揭在最高价买房的,也恰恰正是我们的工薪阶层。这就是问题所在。当然还有一些炒家,但在这里我们忽略不计。

按揭到底是什么?有很多媒体认为按揭是个好东西,按揭让你提前享受,按揭让你美梦成真。可是从本质上来讲,按揭就是让你负债累累。我们来看看按揭的过程。你去买房子,然后申请按揭。银行把钱付给开发商,开发商把房子交给你,你向银行承担债务,并签下了一份抵押贷款的合同。在这里面开发商自然是最没有风险的,银行赚了钱,你得到了房子,皆大欢喜。不用付房租,省下了一大笔开支,爽!

但是有几个问题请你先注意,然后再爽:

第一,银行贷款利率没有锁定,而且银行的贷款利率正处于历史的最低点。大家回想一下,改革开放后中国的金融历史,通货膨胀总是如影随形。平均职工工资的增长仅能跟上通货膨胀的步伐。按照目前的趋势,中国的存贷利率差还将扩大。请大家算一下,如果一年期固定存款利率由2005年的1.5%提高到历史平均水平4%的时候,长期贷款利率将到达7%甚至更高,那时,你真正为房子付出的人民币会是多少?

第二,你虽然按揭买了房子,但是房子不完全是你的,但是房价的下跌和你有直接的关系。买房和融资租赁,就是分期付款到期拥有财产的方式比较相近,都是分期付款,到期后标的归个人所有。一般来说,融资租赁的设备能够产生效益,并用来支付分期付款;可是按揭贷款买了房子,不但不能产生效益,而且你还要花很多钱装修,每个月的物业费、暖气费等,再加上首付资金在30年里面的机会成本,还有你支付的利息。你可以算一算,你究竟花了多少钱。我不是说不该花这笔钱,可是如果和你的收入比比,你还那么自信吗?两者的共同点是,如果你不能支付分期付款,租赁方就要收走资产,对于大额的按揭贷款,很有可能变原来是给房东打工,现在是给银行打工了。

如果经济萧条,房价下跌,对你的影响也不小。2005年上海的平均商品住宅价格是6698元平方米,人均可支配收入是18645元,一个人辛苦一年不吃不喝,要买一套80平米的房子,不算利息要近30年。房产里面的泡沫,毋庸置疑。如果房价下跌,比如说从50万到40万,银行的利率又上升的话,你等于是在用原来的贷款养现在的房子,那自然是供一个月,亏一个月。如果再失业,或者减薪,那估计你只有被收房子的份儿了。

第三,一个大家都忽略掉的问题,就是房子的折旧。房子究竟怎么来计算折旧?从国外的惯例来看,一般来说是按照30年来摊销,也就是3.33%每年。我们国家也差不多是这样。可是注意,人家的摊销是建立在建筑物加土地的基础上,而对于我们个人来说,我们需要摊销的仅仅是房屋的价格。可是想想,我们能按照30年来对我们的房子计提折旧吗?不多说了,省得那些所谓以房养房的人提心吊胆。

最后,还要谈一谈如何孝敬父母。我周围有很多这样的朋友。他们刚刚毕业,在北京安家。由于要结婚,所以就要买房。可是一分钱没有怎么办呢?只有家里支援。一般的做法是由男方出首付,女方出装修,相信大家也见得多了。然后小夫妻两个开始上班,齐心协力供房子。不过想想双方父母,如果不是贪官污吏的话,老本基本上也都贡献出来了。

房子买了,美人在抱,自然是无比幸福。可是回头想一想,我着实为这一类的购房者捏着一把汗呐。想想就明白了,你今天花爹妈的,明天爹妈就要花你的。医疗价格飞涨,教育价格飞涨,房子价格飞涨。急着买房子成家的同志们,忘了父母,忘了孩子,忘了一切。房子供完了供孩子,孩子供完了如果还有精力就再供父母,没有精力的话也就任其自生自灭了。如果来个开刀、动手术什么的,估计下场也没那么美好。

我想提请现在大多数年轻人心里面想一想,当然,牛人除外,你们到底有没有想过怎么安排自己的生活?你们有没有算过你们到底要挣多少钱才能满足你们自己、你们的孩子、你们的父母的医疗、教育、养老、抚养的最基本费用?今天你们透支消费,明天你们怎么办?依靠政府的养老保险?自己开公司?还是指望中彩票?在问题来的时候,你们还在供房子,还欠着债,你们怎么办?我相信绝大多数人想都没有想过。我敢断言,如果真正做一个财务规划的话,绝大多数人都会意识到买房子到底对于他们来说有多么的奢侈。一位网友这样形容按揭,“按揭就是房地产商和银行把你按着,慢慢从你身上揭下一张皮来。”

房产商的钱是从银行里贷出来的,银行里的钱是我们的存款,从这种意义来讲房子是用我们的钱盖的,而我们为了买房再从银行里贷出钱来交给房产商,这样一来,所有的钱都到了房产商手里,如果房地产泡沫破裂,或我们还不起贷款了,都与房产商无关,其结果是银行只落下一堆没人要的房子,而我们一无所有了。