我的一个朋友开了一家韩国小吃店，房间已经装修完毕，厨具也调试好了，牌匾端端正正地悬挂起来了，万事俱备，只欠东风——就差营业执照了。可是半路杀出个程咬金来，工商局在办理营业执照的时候要求我的朋友出示环保许可证。朋友跑到环保部门要了一个表格，傻眼了！表格上有致命的一条——需要征求楼上居民的同意。他来找我想办法，我能有什么办法呢？
《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国环境保护法》赋予公民享受安静、清洁居住环境的自由，就是说每一个公民都有权利生活在安静、空气清新的环境里。现在你在一楼开饭店，楼上的居民享受安静生活环境的权利就被你侵犯了。他们在夏天的时候还不敢开窗户，因为你楼下炒辣椒，楼上就要打喷嚏，空气被你的油烟污染了。所以你在一楼开饭店，楼上的居民首先就是受害者，因为环保法将清新的空气、安静的环境界定为公共物品，每一个人都有权利享受，每一个人都有义务保证他人的权利不受侵害，每一个人侵害了他人的合法权利，侵权人就要为此付出一定的代价。在你开张之前环保部门要求你征求楼上居民的意见是对你负责任的做法，否则开业之后你的纠纷和麻烦是不会少的，损失可能会更大……
我将上边的这套理论和朋友说了半天，朋友似乎明白了一些，但是心里很不是滋味，前前后后已经扔进去10多万元了，如果饭店不让开张，投进去的钱都变成了沉没成本，这些钱绝大部分是向亲属和朋友借来的，那往后的日子可就没有办法过了。后来我帮朋友出主意，从一楼到六楼安装了一个排气筒，后厨的电机也换成了进口的，将噪声降低到最小的程度。朋友拎着水果、赔着笑脸和楼上的各家各户说小话，才总算过了这一关。
一些人的行为损害了他人的利益，这些人并不为此付费，这种现象在经济学中被称为行为的负外部性。
像我的朋友开的这家小吃店就是这样。类似的例子非常多，像我们常见的家庭作坊、路上奔驰的汽车……其实都存在着负外部性，只是它们对外部的影响比较小，被人们忽略了而已。人们比较关注的是规模比较大的工厂，比如一条河流上游的化工厂排放大量有害的污水，虽然企业内部核算是盈利的，每年利润上千万元，缴纳的税款也有几百万元，但是它对下游却造成了非常严重的污染，上万亩的水田因为水污染而被迫废置了，鱼塘已经无鱼可养，但是污染者并没有负担下游因此造成的损失。
汽车风驰电掣地在路上奔驰，汽车的拥有人享受了驾驭的幸福和乐趣，汽车排放的大量废气却使他人受到了严重的损害，它制造的高强度噪声也影响了路人的舒适感，而且它影响到行人的安全感，但是它并没有为他人付费；内蒙古草原由于过度放牧，导致了草原的退化，水土流失，草原出现了沙漠化现象，内蒙古的部分草原变成了沙漠，西伯利亚的冷空气从内蒙古经过的时候，就将黄沙带到了华北，北京周围一到春季就黄沙漫天……
谈到这儿，我想起一件事情来：20世纪90年代初期，我在努尔哈赤的故乡新宾县环保局工作，当时那里有两家造纸厂，这两家造纸厂每天不间断地向河水中排放上万吨的污水。而两家造纸厂的下游就是沈阳、抚顺两个城市的水源地——大伙房水库。所以省环保局多次要求这两家造纸厂停产。但是上游和下游争执了多年，也没有结果。现在我已经离开那里多年了，造纸厂是否关闭我无从知晓，但是当时的情形我却记得很清楚。下游要求上游的造纸厂关闭，如果造纸厂关闭，下游是最大的受益者，而上游面临的则是几千人的失业。上游的行为使下游受益，按理说下游应该对上游给予补偿。但是下游以造纸厂排放污染物超标为由，拒绝给予上游补偿。而上游强调自己缴纳了排污费，排放污水是正常现象，而且河水有自我净化的能力，被污染的河水流到水库的时候已经达到地表水的标准，拒绝下游关闭造纸厂的要求……双方就这样僵持着。
有的时候，一些人的行为增益了他人的利益，而受益人不为此付费，这种现象在经济学中被称为行为的正外部性。就是说人的行为有负的外部性，也有正的外部性。
我在新宾县环保局工作的时候，还发生过这样一件事：由于新宾县上游是林区，森林覆盖率比较高，森林对水源有涵养作用，所以下游为了保证水库来水的充沛，要求上游多栽树，提高植被率，但是不准上游采伐树木……上游栽树下游饮水，上游投入下游收入，上游又不干了。因为这是一个赔本的买卖。上游只有投入没有产出，下游只有产出没有投入。对上游而言，上游植树造林对下游就具有正的外部性，下游就应该为上游的行为付费。但是上游拧不过下游，下游是省政府、市政府，上游是县政府。这有什么办法呢？
如果用现代经济学的方法来解决上述的问题就好办多了。对造纸厂产生的污染由于存在一定的历史原因，下游的吃水问题重要，上游的职工吃饭问题同样重要。所以我们可以经过核算，提高下游的水费，然后将这部分收入汇聚到一起补偿给上游，问题很自然就解决了。但是当时的人们比较习惯用行政的办法解决问题，而忽视用经济手段解决问题。
关于人的行为的外部性最早是由西奇威克提出来的，后来马歇尔又有所阐述，但是美国经济学家科斯对传统的经济外部性理论提出了挑战，他在《社会成本问题》一书中对经济行为的外部性问题进行了深入的探讨，并提出了自己全新的思路。
科斯认为，在存在外部性的场合，无论是正的外部性还是负的外部性，都可以通过产权交易的办法解决。科斯和他的追随者认为，对自身拥有产品的占有、使用、改变、馈赠、转让和不受侵犯等一组权利都是拥有产权的表现。重要的是产权的界定，在产权界定清晰的前提下，很多经济外部性问题都会在交易成本最小的条件下自动解决。什么是交易成本呢？交易成本指在经济活动中，达成一项自愿交易所必须消耗的各项费用的总和。
比如《中华人民共和国环境保护法》规定，公民有享受安静、清洁居住环境的自由，那么就是说通过法律的界定，安静的环境、清洁的空气，它们的产权归居民所有，谁破坏了居民安静的环境、污染了清洁的空气，谁就要承担经济责任。比如一楼小吃店的老板通过“拎着水果、赔着笑脸和楼上的各家各户说小话”征得了在一楼开饭店的权利，可以说居民将“安静的环境、清洁的空气”这个特殊的产权馈赠给了一楼小吃店的老板，因为他几乎是在没有成本的条件下，获得了“污染环境的权利”。
如果一楼小吃店的老板“拎着水果、赔着笑脸和楼上的各家各户说小话”没有达成交易，他还可以提高交易的成本进一步和楼上的居民协商，比如一楼小吃店的老板可以给楼上的居民一定的经济补偿，从而购买楼上居民“安静的环境、清洁的空气”这个特殊的产权。那么楼上的居民就要忍受一楼的噪声和空气的污染。这样一楼小吃店的老板虽然付给楼上居民一定的经济补偿，但是双方所付出的交易成本仍然是很低的，市场在交易成本很小的条件下自动地解决了这个纠纷。
如果产权不明确的话，一楼小吃店的老板和楼上的居民通过协商就不能解决环境污染问题，双方不能达成交易，那么交易成本就会上升。他们就要通过环境保护部门寻求行政解决，行政解决不了的话，他们还要通过法院起诉，寻求法律途径解决。显然，行政解决的成本要高于协商解决，法律途径解决的成本要高于行政解决。
所以，为了实现交易成本的最小，国家通过法律的途径，建立一整套完善、完全、完备的产权界定制度是非常必要的，在产权界定制度完善的条件下，很多问题会通过市场在交易费用最小的条件下自动解决。
1966年，斯蒂格勒在《价格理论》这本书中将科斯的这套理论进行了归纳，并第一次使用了“科斯定理”这个名词，使科斯的名气一下子大了起来，西方的很多经济类教科书都加入了“科斯定理”的内容：
在存在外部性条件下，假定交易成本为零，产权是明确界定的，则无论产权在哪一方，交易双方都可以使资源获得同样的有效配置。这是科斯第一定理。
若交易费用大于零，则不同的产权界定会造成不同的资源配置结果。这是科斯第二定理。
后来，科斯的追随者们认为，产权分为两种，公有产权和私有产权。公有产权因为归属不明确，所以交易成本高；私有产权归属明确，所以私有产权的交易成本低。通过一定的途径，将公有产权变成私有产权是有效率的，是最经济的，因而是有益于社会的。
2005年1月7日，在报纸上有《我国首例水权交易在浙江完成》这样一条消息：据新华社杭州1月6日电，6日，一股清水从浙江东阳市的横锦水库出发，经过刚刚完工的渠道奔向比邻的另外一个县级市义乌。至此备受关注的我国首例水权交易宣告正式交货。义乌、东阳间的此种协议，被人们称为开创了中国水权制度改革的先河，是水权理论在实践中的重大突破。义乌、东阳两地水权交易的成功交货，向人们演示了市场机制作用下双赢交易的经典内涵。著名经济学家胡鞍钢认为，这标志着我国水权市场的正式诞生。
这也是科斯第二定理在水权交易领域的成功应用，我们期待着，期待着更多类似的交易在我们的身边发生。