徐保满
房地产业的发展与兴旺，离不开金融业的参与和支持，然而，这种支持是通过房地产金融制度系统的整体运作来实现的。金融业对房地产经济发展的影响力度取决于房地产金融系统运作的有效性。
一、我国房地产金融制度的非均衡状态
我国房地产金融制度系统的建立为对房地产业的发展已做出积极的贡献：扩大了个人住房信贷迅速推动了房屋销售和房地产需求；投入了大量的贷款直接支持了房地产开发投资。然而任何制度都有随着社会、经济环境的变化而不断的完善和创新的需要。房地产业迅猛发展及带动金融业不断增长的形势，对我国的房地产金融制度安排已产生了新的需求，根据制度经济学理论分析：当人们在既定的制度安排和制度结构下处于一种满意状态，不具有改变现状的动机或力量，制度从总体上看处于边际效用等于边际成本的状态。这是一种制度均衡的状态。当人们处于对现有制度不满时，具有改进现有制度安排以获取利益的动机和状态时制度处于非均衡状态。
从目前情况来看，我国房地产金融制度正处于制度非均衡状态。已呈现房地产制度系统运作有效性偏低的状态；如2004年后各大城市房地产价格增幅过快、房地产信贷投资效率偏低，经国家实施宏观调控政策后，全国商品房空置仍为9695万平方米等现象、在目前国内银行房地产规模高达2万多亿元的情况下，房地产金融制度系统运作有效性偏低，将对国家金融安全运行带来隐患。
我国房地产金融制度系统运作有效性偏低的原因在于房地产金融制度已出现非均衡状态：
（一）多元化的融资市场格局尚未建立
目前我国由于房地产金融制度安排上的缺陷，房地产金融市场以债权融资为主，股权融资比例较少，其融资格局较单一，据统计估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。虽然四大国有商业银行控制和支配了占全社会金融资产总量的70%左右的信贷资金，具有开拓个人抵押业务的积极动力，但是，国有商业银行资产质量差，风险控制能力低下，激励机制扭曲，其股本收益率、资产收益率、人均创利水平、非利息收益率、营业收益率和风险度量等多项指标偏低。在现有融资渠道单一的情况下，房地产企业开发项目资金70%以上来自国有商业银行贷款，这种融资格局使我国房地产金融存在四大问题：房地产企业对银行的高度依赖，致使房地产投资风险集中于银行；土地储备制度不完善，土地储备贷款存在风险；个人住房消费贷款的发展可能存在违约风险；商业银行本身存在不规范的问题。
随着我国经济体制改革的不断深入，房地产金融市场制度也应得到完善，单一的融资格局也应随之发生变化，除国有银行作为融资主体外，还应有多种形式的融资主体和融资工具介入市场的发展。我国房地产经济的发展已产生了提供多元化房地产金融市场制度的需求。
目前在国外成熟的房地产融资体制都呈多元化状态，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在债券和股权融资市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。人们还可通过信托基金、债券、养老金等融资模式，进行房地产融资，而我国尚处于探索阶段。这种金融市场制度的失衡在一定程度上制约了房地产经济的发展。
（二）房地产资产负债结构失衡
我国目前房地产金融制度安排的效率主要通过房地产金融系统的资产负债业务的均衡与协调来予以体现。目前国有商业银行的房地产的资产负债结构已显露出非均衡状态，据统计：我国房地产金融负债业务中存款占90%以上，而通过证券进行的筹资不足10%。这种负债结构缺少长期资金的稳定性；在房地产金融资产业务中商业银行受趋利因素影响存在房地产信贷资金超负债量经营，尤其是经营性房地产贷款业务，挪用其他信贷资金实行超负荷运转的现象在全国较为普遍。我国房地产金融机构信贷投资内容主要有：含政策性的房改贷款（包括个人公积金贷款和企业的政策性修建房）和经营性房地产贷款（主要用第三产业房屋和住宅商品房建设），由于政策性房地产贷款在期限和利率方面都有所优惠，发放这类贷款银行获利水平较低，而经营性房地产贷款中的第三产业用房建设项目预期的创利水平较高，银行在进行房地产信贷投资中存在着利益驱动因素，加上中央银行对投资结构监控不严，因此在各地房地产金融机构的实际业务中普遍表现为对经营性房地产贷款投入比重较大，对于政策性房改贷款的发放量限于公积金或城市职工住宅合作基金的规模之内，对于经营性房地产贷款，银行一般都乐于选择第三产业用房，这种资产结构产生的效应将使民用住宅建设速度放慢，而第三产业房屋建设速度猛增，使一些地区楼堂馆所供给过剩，预期利润难以实现。由于房地产信贷产品单一化使房地产资产结构还存在着多样化流动性差的状态。
当房地产金融制度系统内的运作要素资产负债失衡后，必然会降低房地产金融市场运作的稳定性，导致必须进行全系统整顿、清理、紧缩，使房地产金融系统运行呈现间断或波动。
（三）房地产金融监控制度漏洞
房地产金融制度安排的有效性至关国家经济安全，我国经济曾出现的投资过热和通货膨胀都与房地产金融监管制度实施有效性偏低有关。因此房地产金融监控制度问题不容忽视。
我国房地产金融监控制度的安排主要体现在两大方面：一是金融监管机构对房地产金融制度系统运作进行的监控，发现问题通过制定和下达相关的法律法规及政策进行监督、引导和控制；二是通过建立和完善房地产金融法律体系来给予监控。但我国在上述两方面的制度安排上都存在漏洞。
1.权威监管部门虽然已下达了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其内容针对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房消费贷款的不同特点规定了风险管理措施，但针对房地产信贷投资结构进行约束的条款甚少，其法律监控缺乏影响力度。
银行缺少对房地产项目开发过程和销售进程的定期检查的监督机制。全方位、多层次的社会监督体系也亟待确立。
2.法律监管的缺失。
房地产金融系统运行过程中要与社会各部门发生广泛的经济联系并形成一定的经济法律关系，需要有健全的法律制度给予保护。但从宏观管理来看，我国房地产金融法律呈明显滞后状态。
（1）现有房地产法律制度很不完善。很多法规属于地方行政机关颁布的政策、命令，缺少权威性和政策稳定性，现有的一些法律规定的适用范围和对象都是特定的，没有对房地产投资中的各个环节做出系统、配套的规定，缺乏整体功能。
（2）房地产金融法律法规严重缺位。随着房地产金融业务和金融工具的多样化，与之配套的法律尚未出台，使新的融资方式无法可依，抑制了多元化融资市场的构建。致使房地产金融制度系统的运作有效性偏低。
（3）在管理层次运行中，习惯单纯用行政手段管理。缺少以法律制度对信贷投资的控制。
二、提高房地产金融制度系统运作有效性策略
（一）大力发展多元化的房地产金融市场
构建包括拥有在全融资、股权融资两种基本形式的一级市场，以及具有包括投资基金、信托证券、指数化证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效的分散于整个金融市场的各种投资者。
（二）强化中央银行宏观调控作用
房地产信贷投资回收期长、占用资金量大，当信贷资金投入房地产建设项目后，贷款的70%要形成生产资料购买力，30%形成货币投放，增加消费品购买力，对市场供给和货币流通的冲击性很强，中央银行对房地产信贷投放行为及其效率必须给予重视并强化的宏观调控作用。
房地产金融管理制度运作的目标应该是通过促进房地产信贷资金的合理配置和有效的运用，实现房地产业的社会总供给与总需求的平衡。针对我国目前房地产信用总量失衡与信贷投资结构失调的情况，要实现这一制度管理目标，必须加强信贷规模与结构的同步调控。中央银行对房地产信贷投资规模进行控制的目的在于提高房地产信贷资金的使用效益，并抑制房价泡沫，但是如果只有规模的适量，没有合理的结构，仍然影响房地产金融制度系统整体运行的有效性。中央银行在进行宏观管理运作时，应该在对房地产信贷投资总量的合理区间，对各地区房地产信贷投资结构进行监控，使房地产信贷投资规模、结构和经济效益及社会效益等方面都达到有机的结合。
（三）改善制度系统外部环境
房地产经济的发展与社会经济部门有着广泛的联系，因此房地产金融制度系统的有效运作不仅依靠系统内部的协调，还将受系统外部环境的影响。
1.财税制度的配合。
从我国目前情况看，房地产金融制度系统的有效运作需要财税制度以下几个方面配合：
（1）对于房地产开发建设项目中，含有政策性并已列入财政预算拨款的项目应按计划及时拨付到位不发生欠拨。我国房地产开发建设项目中存在财政指标已核定，但开工后拨款不到位的现象，致使银行增投信贷资金，追加贷款的现象有增无减。一旦银行供应的长期资金超过自身稳定的来源，发生超额分配的后果，将引起信用危机。因此，为维护国家信贷投资的正常秩序，对于由财政拨款不到位而引起的房地产信贷收支逆差，应由财政把逆差额纳入预算支出进行弥补。
（2）由于不同渠道的资金来源对企业财务的影响程度不同，当房地产开发经营企业因建设项目中财政拨款不到位，引致房地产开发企业增加使用银行借款，使企业财务收支发生变化并减少利润时，财政应根据实际情况，对纳税额重新给予测算，或允许先还贷后纳税。因为在信贷资金来源不足的情况下，加快资金周转速度是对信贷资金的一种节约，企业及时归还贷款，能保证信贷资金的良性循环，在国民经济总体上保持信贷和财政的收支平衡。
（3）房地产信贷资金的投放应注重经济效益和社会效益的统一。我国居民住房水平普遍偏低，国家应鼓励金融机构对住宅建设资金和住宅消费性资金给予更多的支持。针对目前房地产金融机构在经营性房地产信贷业务中受追利性因素影响，使投资结构失调的状况，财税部门应根据各国有商业银行中房地产信贷的投资结构制定不同的税率。在房地产金融系统运行过程中，国家财政应充分利用税收杠杆与利率杠杆配合共同发挥调节房地产经济的作用。
2.房改政策的配套。
鉴于我国居民工资水平偏低，对住宅商品的有效需求不足，制约着商品房销售的现实，房地产金融机构的任务是把金融功能延伸到消费领域活跃房地产市场，但金融机构对住房消费性资金的支持在一定程度上又受国家房改政策不配套的制约。
（1）对居民住房购买力的测算不够科学，银行对住房消费性资金的支持，是建立在科学测算居民现有房屋购买力的基础上进行的，而我国房改进程中对居民购买力的测算多以城镇居民储蓄余额和流通中现金之和为准。但实际情况为：近年来，我国居民储蓄余额呈上升趋势，但实际情况是在居民储蓄中含有非居民存款部分，即私营企业等以居民名义存的款额；居民的储蓄量也相差悬殊。因此单纯以储蓄余额来判断居民的房屋购买力是不全面的。
（2）按全国职工平均工资额来测定购买力和制定贷款、还款政策也缺少科学性。住房贷款的还款政策是依据职工基本工资水平测定的，但统计年鉴中统计的是职工基本工资，而目前各企事业单位给予职工的实际工资与这个数有很大出入；经营状况好的企业给予职工的附加工资可高于基本工资，经营状况不好的企业却不能保证基本工资的发放。因此，单纯地按全国职工平均基本工资数来制定还款政策已不能为房改决策提供可靠翔实的依据。
测算居民房屋购买力应分地区进行，按各地区的经济状况及各类职工实际收入进行测算，测算出社会各类企事业单位职工的购买力的同时，还应划分出高、中、低收入水平的界限，为国家的房改决策提供可靠参考依据。
随着经济的发展，我国居民收入的差距已经拉开，对现有房屋供给福利政策的实施应更具有针对性，才能使房改效果更为明显。在这方面，我们应当借鉴国外先进经验，合理地测算居民收入水平后，制定申请购房贷款者的收入水平界限。房改政策中可做出规定：低、中收入者可申请政策性房改住宅贷款，而高收入者允许申请经营性购房贷款，在住房上不再享有带有国家优惠政策的贷款。
（3）房地产金融市场法律法规体系尚未建立。房地产金融制度系统运作过程中，要与社会各部门发生广泛的经济联系并形成一定的经济法律关系，需要有健全的法律制度为市场发展提供法律保障。我国目前应加强对国外成熟市场房地产金融法律法规的研究和借鉴，加快进行现有房地产金融法律法规的清理，按照市场发展实际情况和现实要求，对有关法律进行修改和补充。迫切地要求房地产金融产品的相关法律应尽早出台。
3.理顺价格体系。
房地产商品价格是调节房地产投资的杠杆，然而由于我国房地产价格体系混乱，使这一杠杆的调节作用受到制约。
目前我国房地产商品价格是在有效需求不足的情况下呈直线上升的，这种房屋价格水平使市场信息反馈失真，有碍房地产金融机构了解房地产投资信息，增大了信贷投资的盲目性及投资结构上的失控，房地产金融制度系统的有效运作，需要改变现行的价格体系，使之能够灵活地、有效地、准确地反映市场供求关系的变化，为房地产金融机构能够做出正确的投资决策提供可靠依据。房地产价格体系混乱的主要原因有：
（1）价格的构成不合理，商品房屋中，存在不合理摊派因素，加大了建设成本。
（2）市场的炒作与哄抬行为。
（3）建设前期费用增加，征地拆迁、勘察设计、市政建设等费用不断上涨，地方财政补贴不足，致使大部分费用均摊入房屋售价。
由于价格具有沿袭性，对于混乱的价格体系如不给予及效的控制将影响房地产商品价格的制定。要改变房地产价格体系的现状，必须理顺房地产价格体系，分清价格的合理构成，做好以下工作：
（1）降低建房成本，稳定房屋售价。对建设前期费用必须由有关部门严加控制，对征地拆迁、勘察设计、市政建设等取费，要限制在合理的范围之内；对于商品房售价中不应包括的因素，中央应做出明确规定，并应由相关部门根据市场房价水平及其构成给予跟踪和监察。
（2）控制建筑材料价格。一方面要采取措施抑制建材价格大幅度上涨；另一方面，通过加快建材基地的建设，提高建材供应能力，缓和建材供应紧张状况，稳定建材市场价格，降低房屋造价。
（3）对各类房屋价格的控制。在我国房地产商品按房屋用途分类，可分为第三产业及公共设施用房、民用住宅两类。民用住宅类又可分为政策性住宅商品房和经营性住宅商品房。为适应我国房地产商品的实际供求情况，对两类商品房供给价格应分别给予控制和管理。对第三产业用房的价格可按市场供求情况完全放开，对于政策性住宅可以在价格上给予优惠政策，但同时规定购买者收入界限，对不同性质的房屋商品价格制定上应该有政府的支持价格和限制价格政策的体现。
我国社会主义市场经济体制模式的确立，为房地产业开辟了良好的发展前景，同时也对提高房地产金融制度系统运作有效性提出了更高的要求。面对我国方兴未艾的房地产经济形势，房地产金融制度系统运作的有效性不仅要通过信贷手段对房地产业给予有力的资金支持，而且还要通过调节信贷投资结构、资产负债结构、利率水平等手段和制定相应的投资政策，对房地产业的发展给予调节和引导行为给予体现。因此在房地产金融制度系统运作过程中要不断完善房地产金融制度系统的构成内容保证与房地产经济发展相适应的制度供给；房地产金融制度系统的各运作层次中的运作要素存在的合理性和运作状况决定着该层次的运作效果，当各层次的运作能够达到协调发展时，房地产金融制度系统运作效能达到最佳状态。