人们的生活离不开住房，住房是人的基本需求品之一。适宜的居住条件是人们开展各项活动的基础，亦是影响社会进步的关键因素。因此，在现代社会中，住房被视为人们的基本权利，既是人权的基本构成要求也是现代民族国家中公民的基本权利。
在现实生活中，房屋的买卖、租赁和拆迁所涉及法律问题有很多，总体而言，居民享有的住房权包含四种：一是住房产权；二是房屋居住权；三是住房保障权；四是住房宜居权。
101.未经消防验收是否可以交房？
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小谢购买了一套商住房，但使用后发现消防设施不到位，存在明显的安全隐患。小谢多次找开发商反映，但开发商说合同上注明的交付条件是商品房验收合格，现在勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等已经验收合格，而消防验收并不包含在购房合同所列的条件内。建筑工程竣工后未经消防验收是否可以交房？
指点迷津
根据《中华人民共和国消防法》的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。所以在本案中，开发商在建筑工程竣工后，没有经过消防验收合格就将商品房交给小谢等业主使用，已经违反消防法的相关规定，消防部门可以据此责令限期改正；逾期不改正的，责令停止使用，并处以罚款。
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《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
102.商品房交房条件是什么？
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樊先生在上海买了套商品房，按合同约定，房屋所在的楼层应安装入侵探测器、防盗报警器等安全防范设施。但樊先生入住时发现这些设施中的红外探测器是三无产品，没有“3C”认证，防盗报警器也没有“3C”认证。开发商却说交房条件是商品房验收合格，欲强行交房。那么，开发商的做法对吗？
指点迷津
根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》的规定，上海市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。个人建造的自住房屋不适用本规定。因此，该房竣工并经有关部门验收合格后，还应具备《上海市新建住宅交付使用许可证》。此外，开发商须向购房者提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。在房屋交接过程中，如果樊先生认为安全防范设施有质量问题，可向上诲市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申诉，或根据合同追究开发商责任。
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《上海市新建住宅交付使用许可规定》第二条本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。个人建造的自住房屋不适用本规定。
103.合同约定后重新测量房屋，多出来的面积是否要补交房款？
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鲁女士买了一套期房，合同约定面积98平米。交房时，开发商说房管局测量的面积是110平米，多了12平米。现在开发商让鲁女士补交房款。当时合同中对面积误差是这样规定的：“房屋面积以最终房管局测量为准，房款实行多退少补。”那么，鲁女士是否应该补交房款？
指点迷津
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，在本案中，鲁女士想要继续履行合约，可以根据以上的相关规定进行。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
104.一房多卖怎么办？
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刘家在县城里买了一个门市。这个门市比较大，由几十个人合买。刘家只买了其中一间，但是卖房的人同时把一间房子卖给几个人。大家都只签了售房合同，没有办房产证，现在卖房的人跑了。请问：现在该怎么办？
指点迷津
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。则一房多卖，开发商应承担民事赔偿责任。如开发商携款潜逃，还可能涉嫌刑事诈骗，可向派出所报案，将其抓获后对刘家及其他人的损失予以退赔。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
105.《房屋认购书》中常见的“定金陷阱”是什么？
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董先生与某房地产开发公司签订一份《房屋认购书》，约定认购方在签订认购书时向房地产开发公司支付定金5万元，认购方应在签订认购书之日起10日内与房地产开发公司签署《商品房买卖合同》，买卖条件以双方所签合同书为准，如逾期未签订《商品房买卖合同》，定金不予退还。董先生在交付定金后，对房地产开发公司提供的合同书的几项主要条款有异议。在双方不能达成一致意见的情况下，董先生要求房地产开发公司退还定金，但遭到对方的拒绝。房地产开发商能这么做吗？
指点迷津
《中华人民共和国合同法释义》规定，合同的主要条款由当事人双方协商达成一致，合同才能成立。现双方并未就合同的主要条款达成一致，因此不能认为房屋买卖合同成立。
首先看一下《房屋认购书》的法律性质。如果认购书只作了董先生所陈述的约定，那么依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，董先生与开发商签订的《房屋认购书》就不具有房屋买卖合同性质，其约定的定金仅仅是约束董先生按期签约的“签约定金”。
其次看定金能否退还。本案中，导致合同未能签订的原因是双方未能就《商品房买卖合同》内容达成一致意见，这个后果不能归责于双方当事人，双方都不存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，因此董先生有权要回所交的5万元定金。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国合同法释义》第三条合同的主要条款由当事人双方协商达成一致，合同才能成立。
106.如何防止预购商品房受骗？
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贾某想预购一套商品房，但听说在商品房预售市场经常发生皮包公司诈骗的现象。有的不法商家根本没有从事房地产开发的资质，只是拿一张图纸欺骗购房户。如何才能防止预购房上当受骗呢？
指点迷津
贾某的担忧不无道理，但只要认真审查商家是否具备预售商品房的条件，还是可以避免受骗的。首先，预购商品房要选择具有一定实力和开发实绩的开发商，了解一下他们以前开发的商品房的购买者对其信誉的评价。对不讲信誉者，切不可与之打交道。其次，审查其预售商品房是否符合预售条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是房地产开发经营企业从事房地产开发和房地产交易的前提条件；（二）持有建设工程规划许可证。因为建设单位只有在取得建设工程规划许可证件和其他批准文件后，方可申请办理开工手续；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。也就是说，开发商已经投入百分之二十五以上的资金进行建设，这就不会出现买空卖空；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证，这是最重要的环节。对于具备上述条件的商品房，是可以预购的，但在具体操作中不要忘了和对方签订预售合同，明确房屋面积、结构、价金、交房日期、违约责任等实质条款切不可把定金直接交给预售人员。
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《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
107.按揭房如何退房？
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谢小姐采用按揭方式买了套商品房，在与开发商签订的购房合同中约定，房屋质量不合格可以退房，逾期交房可以退房，开发商的某些承诺无法兑现可以退房等。现在开发商准备交房，但是当初的承诺都没有实现，尽管谢小姐和开发商多次交涉，但双方一直未能达成一致意见。谢小姐实在无法忍受坚决要退房，可是开发商说她已经取得了贷款，不能退房。开发商说得对吗？
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购房者与贷款银行之间是借贷关系，与开发商之间是房屋买卖关系，这是两种独立法律关系，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。购房者与银行间的债权债务关系仍然存在。首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者，其中包括首付款和按揭款。然后，购房者可依据《贷款通则》的有关规定，借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
这种还款方法实际操作起来相当复杂，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押，如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益。所以，只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止，银行接收还款，终止借款合同。
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《个人住房贷款管理办法》第三十条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
《贷款通则》第三十二条借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。
108.合同违约责任如何分担？
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任某和何某在房屋买卖合同里约定：在今年端午节以前任某交付房款现金3.5万元给何某，任某将该款项付清时，何某将房产证交给任某保管。而在此之前，何某要向开发商领取并保管房产证，但任某并未付款，何某也未领取房产证。请问：何某是否违约？
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