多数人买房是在用明天的钱圆今天的梦，但房地产是投资额较大的项目，而且房地产市场调控变化太快，在走向不明的情况下，我们需要拿出我们钱袋子里的大部分钱投到房地产市场里吗？
■ 房地产基础知识
什么是房地产
房地产，仅从名称上就能看出它是房产和地产的合称，包括土地、建筑物以及固定在它们上面的那些不可分割的部分及其附带的各种权益。房屋与土地是分不开的，现在人们经常把房产看成是房地产，这是一种狭义的理解。由于房地产有位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
房地产可以有三种存在形态，即土地 、建筑物、房地合一。在常见的房地产拍卖中其也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
按照用途来分类，房地产可以分为多类。一般城市用地可分为居住用地、工业用地、公用设施用地（含商业用地）、道路广场用地、绿化用地、市政建设用地、对外交通用地等；一般房屋可分为住宅、商场与店铺、办公楼、工业用房、文化设施、政府公用设施、多功能建筑等。而作为个人理财来说，我们最关注的还是居住型房地产，在本章后面的内容中，主要介绍的也是这类房地产。
在房地产广告中，我们会看到居住型房屋各种各样的定义，如“商品房”、“安居房”、“廉租房”、“别墅”、“高级公寓”、“小康住宅”等许多名称，对于购房者来说，最重要的就是要搞清楚它们的具体含义及相应的政策范围，从而根据自己的条件和经济承受能力选择住房的种类和档次。
所谓“商品房”，指的是以出售为目的而建造的房屋。它一般是在房屋建造开发商与买主之间进行交易。
经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划建设的住宅。经济适用房可分为开发建设项目的经济适用房和非开发项目经济适用房。经济适用房是主要面向普通工薪阶层销售的房产，这类房产因房屋建设享受国家政策给予的税费减免，因此房价较为低廉。
安居房是国家为实施安居工程建造的住房，由国家安排的专项贷款和地方自筹资金（比例一般为4？誜6）兴建，居住对象主要是广大中低收入者。这类房产是一种非营利性住房。
廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。此类住房只租不售，分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
小康住宅是为实施国家重大科技产业工程，由建设部在各大城市指导建设的大众化住宅。这类住宅通过提高科技含量来改善提高住房的功能和质量，适合中等或中等偏上收入水平的家庭。
高级公寓指在城区内黄金地段修建的高层或多层电梯公寓。这类住房价格昂贵，设施齐全，面积大，物业管理水平高。
别墅是房地产开发商在远离城区的旅游景点或风景秀丽的地段开发修建的住宅，这类住宅面积大，设计新颖，适合高收入阶层。
住房类型不同，特点也不同。投资者必须根据自己的经济实力和爱好选择房地产的种类，量力而行。
房地产的特征
要想购买房子，或者是要想在房地产上进行投资，除了要了解什么是房地产和房地产的种类以外，还得搞清楚房地产有哪些特征。房地产也是一种商品，但与其他商品相比，它又有着许多特殊之处。
1.房产、地产交易不可分割
房产与地产是不可分割的，一来房屋是建立在土地之上的，二来房屋主体也需要地下的一些设施为其服务，这些设施是房屋主体得以完善的不可缺少的组成部分。
2.位置固定，不可移动
位置固定、不可移动是房地产最重要的一个特性。对于其他理财工具来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。
举例来说，一处地处市区的房地产，它的价格就会远高于那些地处郊区的房地产，就算是在市区，也会由于离市中心的远近、文化教育程度以及人口密集程度等不同而不同，黄金地段的房价普遍比较昂贵。正所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
3.耐久性及其经济效益的可靠性
在大多数情况下，土地都是不可毁灭的，它具有永恒的使用价值。土地上面的建筑物一旦建成，只要不遇到天灾或者过于严重的人为损坏，它的使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。
4.投资规模大，开发建设周期长
我们投资房产必须要考虑这样一个问题，一幢房子一般需要投资几十万甚至几百万元，而且还必须经过半年、一年甚至更长的时间才能建成，严重阻碍了资金流动，这是理财投资的大忌。
5.保值、增值性
土地是一种不可再生的自然资源，房地产也是人们必需的消费品，无论什么时候，人都是需要住房子的，而且还在不断地换房，小房换大房，低档房换高档房。房地产市场前景广阔，正是因为，房地产具有保值与增值的功能。同时，这些也让投资者们看到了房地产投资的可靠性。
房地产所具备的这些特征对房地产投资有着相当大的影响。在我们投资房地产的时候不得不去考虑它的这些特征。
我国房贷的种类
目前我国的房贷大体上可以分为四种。
（1）买房贷款，也就是我们经常说的按揭贷款，这是目前使用最广泛的房贷。住房按揭又分为两种：一种是商业贷款，由银行提供；另一种是公积金贷款，只要连续缴存一年，就可以申请公积金贷款。
（2）同名转按揭，也就是申请人已经有了贷款，但为了更好地对贷款进行管理，或者出于各种原因对自己的贷款进行变更，通俗地讲就是在银行间“跳槽”。
（3）纯粹出于融资的需求而把房产抵押给银行，获得一笔贷款，即是抵押经营性贷款或者抵押消费贷款，资金可以用于各种合理的需求，比如经营、继续买房、买车等。但要想获得贷款，首先申请人必须具有相应的房产作抵押，一般贷款的额度是抵押物评估价值的七成。
（4）转按揭，即当房子还在按揭期间时将其转卖给另外一个人，有些银行可以提供此类服务。
以上贷款种类中，使用最多的是按揭贷款，其他种类相对较少。除了通过银行，民间借贷也是一个途径，例如朋友间的拆借，还可通过典当行、投资担保公司等筹集资金。相对于银行而言，尽管这些机构放款手续相对更灵活简便一些，但利息比银行高很多，人们一般不会采用这种形式。
影响房产价格变动的因素
购买房产为居住性质时，考虑最多的是价格是否合理、是否适合居住等问题，而如果将房产用于投资时，就得像投资其他理财产品一样，必须考虑影响房产价格变动的因素，即你的房产在未来是会升值还是贬值。与很多投资理财工具一样，房地产的价格也会受到许多因素的制约。通常包括以下因素。
1.社会因素
社会因素主要包括政局是否稳定、国家的政策是否合理以及经济是否景气等方面。假如房地产处于一个政局较稳定的地区，而且国家也有相关政策扶持，经济发展也比较迅速，人们的收入水平比较高，那么这个地区的房地产的升值空间就比较大；反之，房地产价格就可能下降。
2.环境因素
环境因素主要包括生态环境、人文环境、经济环境，如规划是否科学、楼距是否适中、绿化率是否标准、配套设施是否齐全等各个方面。任何环境的改善都会使房产价格上扬。
3.市场因素
市场因素主要包括房地产的供需状况、市场的成熟度等方面。如果房地产市场供大于求，人们购房的可选择性较大，购买欲望就不会很强烈，房地产价格就可能下跌；而当房地产供不应求时，人们购房的热情高涨，房地产的价格就会上涨。
4.地理位置因素
地理位置是影响房地产价格的最显著的因素。一般来讲，市区房产价格会高于城郊房产的价格，黄金地段的价格又会高于配套设施不太完善的地段的价格，交通状况好的地段的价格会高于交通情况不佳的地段的价格，旅游区地段的价格又会高于非旅游区地段的价格。
5.房地产自身的因素
房地产自身的因素主要包括房屋的外形设计、内部布局、层高、朝向、建筑质量等方面。这些因素都因人而异，比如有人喜欢欧式风格的建筑设计，有人喜欢中式风格的建筑设计；有人喜欢楼层高一些的，也有人偏爱楼层低一些的。
投资房地产的七种模式
住房消费目前已是我国城镇居民消费的首要选择，在住房消费的广阔市场中，又诞生了住房投资。选择适合自己经济状况的住房投资很重要。通常来讲，住房投资有以下六种模式。
模式一：直接购房。
这是指投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商或房主购买住房，并进行适当的装修、装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。这是比较传统的一种投资方式，也是目前使用最广泛的住房投资方式。
模式二：合建分成。
所谓合建分成，就是指寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作方式要求投资者必须精通房地产的整套业务。目前的很多房地产开发公司都采用这种投资方式，规模较大，合建方式也灵活多样。
模式三：以旧翻新。
这是指买来或租来旧的楼房，然后投入一笔资金进行装修，以提高楼房的附加值，再通过转卖或转租的方式获取利润。采用这种方式投资商品房时要注意，尽可能选择地段好、容易租售的旧楼。
模式四：以租养租。
这是指长期租下一些低价楼宇，然后不断提高租金对外分期转租，从中赚取租金差价。采用这种投资方式的人，通常也被人称为“二房东”。有的投资者通过这种方式获利相当丰厚。一般在刚开始做房地产生意、资金不足的情况下，选择这种投资方式比较适合。
模式五：以房换房。
这是指投资者看准一处极具升值潜力的房产后，在别人尚未意识到之前，通过优厚条件和别人以房换房，等到时机成熟后再转卖或转租从中谋利。
模式六：以租代购。
这是指房地产开发商将空置代售的商品房出租并与租户签订购租合同，如果租户在合同约定的期限内购买该住房，开发商就会以出租时所定的房价出售给租户，租户在之前所交的租金可充抵部分购房款，待租户交足余额后就可获得该房的完整产权。
模式七：以租养贷。
这是指投资者支付了房款的首付后，其余房款从银行贷款解决，然后将所购房屋出租，用租金来偿还贷款。如此计算下去，再将贷款还清并收回首付款后，投资者即拥有了该套住房。这种投资方式比较适合那些手中有大笔资金，但以后的预期收入不稳定的投资者。
■ 轻松安家，不当房奴
给房价号脉
房价高高在上，可人们的收入却低得可怜，有不少人倾其一生也只够买一套房，而对于一些收入更低的人来说，买房更是一种奢望。
打个比方，你的年收入为10万元，这在我国算得上是高收入人群了，而相对应的一套房子一般需要60万元左右，这就意味着你就是死抠着每一分钱不花，发誓做个前无古人后无来者的守财奴，也得要6年时间才能买套房子。
在房产学上，这个6就是房价年收入比。就好比用股价除以每股收益得出的市盈率来衡量股票价格高低一样，大家也普遍用总房价与户均年收入比来衡量一个城市的房价高低。房价年收入比越高，表明要花更长的时间来买房，房价偏高，风险也就相应的越大。国际上通行的一个房价与年收入比为3～6倍。比如美国的房价年收入比就约在6左右，而我国，房价年收入比在有的地方甚至高达12。即使是这样，12这个数字还不是静止的，还在往上攀升。
考虑到这种情况，政府便在一定程度上扶持经济适用房的发展，它的价格比一般的商品房要低很多。这样，收入不高且符合一定条件的居民也能“居者有其屋”，只是日后如果要转让或出租等，还存在不少的限制条件。
给房价号脉，光看房价年收入比还不够，还要看房价的起伏涨落。房价会涨，还有通货膨胀和“物以稀为贵”的原因，因为土地和房子有限，要的人多，自然价格就高了。那么，如何抓住其脉搏呢？可以从以下几个方面着手。
（1）宏观政治经济环境，这是最重要的因素。一般来讲，经济增长时房价一般也会上涨；经济衰退时房价一般也随之下跌。如果经济增长平稳，正常的房价自然不会有太大变化。如果经济一团糟，还指望房价不断上涨，无疑是痴人说梦。
（2）房地产政策。国家一般通过相应的政策来调控房地产市场。如果想扶持，一般会出台积极的政策，这时房价就可能上涨；如果国家觉得房地产市场过热，需要降温，就会出台一些抑制措施，比如在房贷方面增加难度等。而如果国家出台大力发展经济用房的政策，那么自然就会对高档的商品房造成冲击。当然，许多时候这些政策长期和短期内显现出来的效果会有不同，但是我们可以力争抓住其本质去分析。
（3）房地产成本。房地产成本一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。因为土地属国有，因此政府愿意拿出多少土地、以何种方式拿出来，都会影响土地成本；而建筑成本无非是建筑用材和人工费用等；至于拆迁成本，长期的趋势应该是不断上升的。
（4）房地产市场的租金。如果租金便宜，自然有很多人不愿买房；而如果租金高，相比之下买房更划算，自然许多人就自己买房了。因为租金千差万别，不太好比较，但可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。
知道了如何号脉，可要号准脉也不容易，一旦号错了，风险就大了。比如，在经济情况较好的情况下，许多年轻人以为这样的状况会一直这样保持下去，于是不顾自己的实际需求，一步到位，盲目购置大房子或者说是很高档的房子，每月的还款压力很大。而如果日后万一经济不景气，再遇上工资停步不前、失业或其他经济上的困难，还款就成了问题，再加上此时房子价格一降，到时鸡飞蛋打，连房子都可能被收回去。
所以买房一定要慎重，不光要考虑自己日后的发展，也要考虑国家整体经济的发展。
买房还是租房
对于许多民众而言，居高不下的房价成了我们购买住房的“拦路虎”，因此很多人开始算起了是买房划算还是租房划算的经济账，同时这也是个困扰很多人的问题。从租售比的角度看，京广沪杭等大城市的房价过高，有泡沫危险，有人认为应该租房。但是，从投资的角度看，又有很多人认为房产从长期看是升值的，属于投资，而房租却是消费，因此应该买房。那么到底应该买房还是租房呢？