一、选择贷款种类。个人住房贷款有两种，一是银行商业贷款，二是公积金委托贷款。公积金委托贷款的利率比银行商业贷款的利率低，因此，公积金委托贷款是购房人的首选。不过公积金委托贷款有额度限制，如果单独申请公积金委托贷款不能满足需要，可以申请组合贷款，即用银行商业贷款弥补不足的贷款额。
二、贷款银行的选择。每家银行提供的商业性住房贷款都涉及律师费、保险费、抵押登记费，费用标准不完全相同，如果有可能的话，应当选择费用最低的银行。
三、贷款成数的选择。选择贷款成数时，应从以下几方面考虑：1、一定要保留一部分储备以应付不时之需。2、自己的资金如有投资且收益率高于银行贷款利率，那就应该尽可能多地使用住房贷款，否则就降低贷款成数以减少利息负担。3、买房时除了要支付房价款，还有装修、购买电器和家具、支付契税和物业维修基金等多项支出，如果就这些费用单独向银行申请贷款，贷款的利率适用消费贷款的利率，利率水平要高于住房贷款利率的水平。因此，在资金有限的情况下，应该尽可能多地用住房贷款去支付房价款，而用自己的钱去应付其他支出。
四、选择贷款期限。贷款期限的长短直接影响每月还款额和利息负担的多少。依据前面提到的选择标准，每月还款额一定要限制在自己的承受能力范围内。建议大家选择长一些的贷款期限，以保证自己的生活质量不会因为住房贷款而受到太大的影响。另一方面，如果有了钱还可以提前还清或偿还部分贷款，利息负担的总和也不会增加多少。对于提前还款银行要收取违约金的问题，至少目前不用担心，因为只有上海对贷款合同履行不满一年的收取违约金。
五、还款方式的选择。个人住房贷款还款方式主要有五种：
1、到期一次还本付息法，这种方法只适用于贷款期限在一年以内的贷款。
2、等额本金还款法，这种方法第一个月的还款额最高，以后逐月减少。
3、等额本息还款法，在贷款期限内每月还款额相同。
4、等比递增还款法，把还款期限划分为若干个时间段，每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。
5、等额递增还款法，同前一种方法基本相同，只是把固定比例改成固定数额。几种月还款方式比较而言，第2种方法的利息负担最少，但前期的月还款额最高，以后每种方法的利息负担都在逐渐增加，而前期的月还款额在逐渐减少。一般来说，第2种、第3种方法适用于收入稳定的成熟型家庭，第4种、第5种方法适用于收入处于上升阶段的成长型家庭，也就是说新婚夫妇或创业人士。目前在北京实行的还款方式只有第1种和第3种，但随着银行服务水平的提高，其他几种方式很有可能在不长的时间内实行。例如建设银行已经在部分城市开展等比递增还款、等额递增还款的试点工作。
十二、房贷新政下理财需技巧
近期，房贷新政可谓接二连三。一系列的新举措，无论对于楼市投资者还是普通百姓来说，都产生了压力，同时，也更显示出日常理财的必要性。
宜用等额本金法
记得前两年对于究竟采用哪种方式归还银行贷款，业界曾有过激烈的争论，但最终的结果是等额本息还款法和等额本金还款法差不多。但是，从今天的眼光来看，当房贷利率进入到升息周期后，等额本金还款法更有优势。
按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。因此，在贷款的时候，不妨考虑一下究竟选择哪种还款方式，由于一般房贷都在5年期以上，因此，你的一朝选择，会对于今后的还款有较大的影响。
提前还贷选时机
人们对于提前还贷已经从当初的无所谓，发展到现在的“急不可待”。其实，从银行本身的贷款政策，以及房贷本身的还款方式来看，提前还贷都要找准时机。
按照个人住房贷款利率“逐年调整”的原则，从第二年1月1日起才实行新的房贷利率。已贷款者完全可以利用各种投资方式，在这段时间内获得好的收益。
值得注意的是，各家银行对于提前还贷有着不同的要求，在决定提前还贷前，务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。如有的银行要求提前30个工作日书面申请，有的则是提前10至15个工作日，有的提前还款额度不得少于6个月的还款金额等等。据一些银行反映，目前提前还贷预约已经排到了下月。因此，不妨事先对贷给自己房款银行的有关规定仔细了解，不要错失提前还贷的时机。
拓宽思路找房源
虽然新的房贷政策对于房产投机者来说是一个打击，但同时也使得那些希望改善住房条件，或者因为动迁而购买二手房的人倍感压力。对于他们来说，不仅要选好提前还贷的方法，更要在购买房子的时候，多多比较，这样才不会“吃套”。
在近日举行的一次二手房拍卖会上，一套二手房成交价为每平方米12726元，而周边中介挂牌的价格可能超过13000元。另外，宝山区共和新路4719弄惠民公寓的一套二房一厅和南汇区朝农新村87号三室二厅，成交单价也比中介的价格要便宜。
对于普通百姓来说，在选择二手房的时候，不仅要从传统的中介以及网上二手房网站中获取信息，更要关注二手房的拍卖。特别是其中一些司法委托的二手房的价格更具竞争力。与传统方式相比，拍卖行在操作上比较规范，佣金也不高，像个人委托的二手房佣金在1％左右，司法委托的则在5％，交易过户、登记、办证等都是免费的，且一步到位。
§§§第十六节商品房贷款技巧
落千丈对大多数的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑。离开了贷款，购房只能是一种奢望。
时下，居民通过贷款买了称心如意的新房之后，其他种种新的需求也接踵而来。
贷款买了房，还想再贷款怎么办？
一、购房付款的几种方式
购房者在购房时依其财力不同有三种付款方式可以选择：
第一种是一次性全额付清，即在双方签订售房合同一定期限内（通常是一个月左右的时间）付清房款的95％，剩余的5％在交楼时付清；
第二种是分期付款，一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交楼后全部付清；
第三种是银行按揭，按协议逐月向银行交款。
当然这三种付款方式各有利弊：一次性付款手续简单、房价折扣较高，但缺点是占用了大量资金。分期付款方式虽然可以减轻筹资压力和减少资金风险，但是费时费力，也享受不到折扣。银行按揭让购房者真正享受到银行融资的优势，在购房资金暂时不足的情况下尽早购房，但办理手续较复杂严格。所以，在选择付款方式的时候必须要综合考虑自身的资金状况，采取比较合适的方式。如果购房者的收入充裕，财力比较雄厚，不妨采用一次性付款方式，以求房价上的优惠。如果购房者的投资理财机会较多，获利能力较高，或者财力尚不足以全额付清，那么选择较长期的分期付款或按揭是明智之举，当然购房者在缴清房款之前是没有房屋产权的，因此也不能随时入市交易房屋。
二、贷款购房如何最经济
首付越少越合适
为什么这么说呢？由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。
理财师建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。
另外，现在民生银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年（180期），按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资理财在开放式基金上的年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。
另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么，在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。
此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资理财，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。
贷款时间15到20年最恰当
一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。理财师认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款10000元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。
三、申办房贷要缴多少“费”
时下，居民通过个人住房贷款圆“购房梦”的日趋增多，那么，除了知道自己今后需要归还多少贷款本息外，个人在申办“银行个人住房贷款”、“个人住房公积金贷款”、“个人住房组合贷款”这三种贷款时，其实还需要当即缴纳其它一些费用，这些费用同样也需要列入购房投资理财预算内。
评估费
建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费。但对利用政策性公积金住房贷款的申请入签订购房合同后，需要支付最低100元以上的评估费。
抵押登记费
借款人在申办个人住房贷款时，首先需持房屋产权证到房产产权登记部门办理住房贷款抵押登记手续，抵押登记部门将收取抵押登记费，收费标准一般在030元／平方米建筑面积。
保险费
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，为保证住房贷款的安全，借款人必须提供贷款担保。目前贷款担保方式主要有四种：1财产抵押加连带责任保证担保；2财产抵押加购房综合险；3财产质押担保；4连带责任担保。而第1、2种方式则必须购买保险。具体为：
采用第1种，即“财产抵押加连带责任保证担保”，借款人可以用所购住房作为抵押，抵押房屋必须购买保险公司的房屋财产险。而连带责任保证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。该连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完毕。计算公式为：
房屋财产保险费＝保险金额×年保险费率×换算现值系数。
采用第2种，即“财产抵押加购房综合险”，须按照两部分的费率计算所须缴纳的保险费。计算公式为：
房屋财产保险费＝贷款金额×年保险费率×换算现值系数；
人身险费＝贷款金额×主险保险费率＋附加失业险保险费率。
此种保险方式仅是政策性公积金住房贷款所提供的一种担保方式。
当采用“银行个人住房贷款＋住房公积金贷款”组合贷款时，其保险费的计算目前分为两部分：1．房屋财产保险费按商业性贷款方式，全程全额购买保险；2．人身险部分，按公积金贷款方式缴纳保费。
律师费或公证费
个人在申办银行个人住房贷款时，银行委托律师事务所或公证部门，对借款个人进行资格认证，借款人需按每单申请贷款额的4‰（最低100元）支付律师费或公证费；如申办政策性公积金贷款的，则不需支付律师费或公证费；但如申办组合贷款的，商业性贷款部分需按规定支付相应的律师费或公证费。
另需注意，由于各地情况不同，特别是各银行为争贷款客户，常采取优惠措施降低房贷“门槛”，如减半或免收公证费律师费，评估费；一些保险公司为争房贷保险这块“肥肉”，在目前新宅意外损失极小的情况下，也适当降低房贷的投保额度，这将大大减少借款人的保费支出等。所以借款人在实际办理个人住房贷款时，应多跑几家银行、保险公司进行咨询“货比三家”，以最大限度地减少房贷额外支出。
四、办理个人住房贷款的技巧
个人住房贷款指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
一、货款方式
个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
二、贷款对象和条件