房地产市场难题运行到现在，是经济机会主义集中爆发的结果。作为“伴随着高度投机的不安全经济活动”，房地产业越来越成为各方不能承受之重，一个长期的痛苦源于错误的投机的政策，为了拉动内需，放弃政府职责，成为房地产市场的重要获益者。
失衡经济与原罪经济，原本就是一回事。房地产市场的复杂性，与利益的明目张胆让房地产民意与民粹主义夹杂在一起，使廉价的房地产有害论拥有广阔的市场，民众的一腔怒火无处发泄，打倒房地产业与打倒房地产商的吆喝得到了热烈的鼓掌。说到底，这是一种集体愤怒情绪之下的心理投射，民众支持某个人并不是因为说话者多么高明，任何一个人，不管多么缺乏常识与专业背景，只要站在街口大喊一声“打倒开发商”，都会收到同样的效果。这和德国民众在战争失败、通货膨胀的极度痛苦之中拥护希特勒的演讲没有什么太大的区别，说明市场不公所引发的愤怒处于危险的临界点，此时，总有啤酒馆理论家出面呐喊，他们以貌似公正的煽动力量，努力把房地产市场往更大的不公之路上引，往更煽情的道路上引。
啤酒馆理论家将攻击的主要矛头对准市场与商人，而不是市场的先天缺陷。即便偶尔涉及政策制定者，也不过是为了证明商人获取暴利，无所不用其极，贿赂政府使政策走偏。如此义正词严而又轻飘飘的批判，恰恰暴露了街头演讲家的中庸之道、绥靖之策，他们将靶子引向处于相对弱势的商人群体，这样既能赢得万众支持，获得民意桂冠，又可以用文章“赴阙”代表民众向中央政府进言。如此可进可退，动用的是反商业、反市场的传统文化资源，很容易获得脱离计划体制、习惯于均贫富的民意的拥戴。但在对开发商的讨伐声中，支撑公平所需的市场化理念被淹没，房地产的焦点问题被转移。以对市场的攻击与对某一群体的极端谩骂来煽动情绪，那这个社会一定出了大问题。
当然，民众易于煽动的愤怒应该获得同情与理解，谁能忽略这些凄苦民意背后起码的利益诉求？2006年4月26日，深圳市民邹涛在深圳奥一网和自己的个人博客上发表了《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，这份公开信号召说，“深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房；让我们一起行动起来，在近3年之内不要买房，您要做的，只需要持币观望，等待就可以了。”非理性的号召获得一面倒的支持，普通购房者以与资本市场普通投资者一样的用脚投票，向同样非理性、不公平的市场表明决绝之意。他们用最后的手段，强迫政府与开发商倾听民意。
沉默的力量让人体会到背后的寒意，网络上翻滚的对房地产的愤怒没有谁能够漠视。有足够的理由证明我们需要追究房地产业背后的生态链，发掘火山口行业的真相，恢复中国经济的基础平衡。
半吊子的房地产市场化
没有监督的自我订约其实是跟魔鬼订下的契约，很难实行。
两次市场化离初衷渐行渐远
1998年7月3日，中国房地产发展史上一个重要的日子。这一天，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份被通称为“23号文”的不长的文件，使得中国人告别福利分房体制，打开了货币购房的房地产市场之门。投机的潘多拉之盒也就此打开。市场化机制设定之时，走的是渐进性改良之路，决策者制订了许多约束条件，尽量满足大多数民众的住房需求，使70%~80%的普通民众都可以住上经济适用房。
住房市场化改革之初，有关部门照顾到市场大多数人的利益，主要目标是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。同时，它还对房改的基本原则定了调，这就是“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’”。
可见，中国房地产市场发轫之初，设想建成由政府行政控制的典型的福利市场化政策，让多数居民通过经济适用房过上有尊严的生活。当时建设部的保守估计是，在整个住房供应体系中，70%~80%的居民住房应该是经济适用住房，最低收入者和高收入者则分别为10%上下。文件对经济适用住房的价格和利润进行了严格的控制，规定“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定”，“利润控制在3%以下”，“取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本”。
要做到多数人靠经济适用房保障居住权这一点，必须做到政府在土地、税收等政策上让利于民，并且对地方与开发商的利润实行严格的监管，对于土地收入进行严格的预算。但中国的预算到目前为止还没有公开透明，更别提预算外的土地收入。
中国住房商品化的异化起始于2003年，一场突如其来的疫病—SARS改变了经济形势，也改变了房地产市场生态，拉动内需提振经济再次成为当务之急。
2003年8月底，新华社全文播发建设部会同有关部门起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），彻底改变了1998年“23号文”在整个住房供应体系中使绝大多数居民住房应用于经济适用房的提法，这份震动社会各界、被房地产商赞赏有加的文件，其核心内容是收回向70%~80%以上的家庭提供经济适用房的承诺，经济适用房供应对象的具体收入线标准提高、范围缩小，取而代之以增加普通商品房供应量的政策。
通知要求，“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。这份官方文件中还首次提出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，而且特别规定“经济适用住房，要严格控制在中小套型”，“实行申请、审批和公示制度”。经济适用房在“量”和“质”上被大幅削减后，大中城市的普通市民买房怎么办呢？“18号文”在第五条中给出的答案是“增加普通商品住房供应”，“采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”。
由此，多数普通市民被迫走上了以普通商品房改善住房条件这“华山一条路”。如此改变供求关系的结果，人为制造出普通商品房的天量客户。通知一出台，就被认为是房地产业的天大利好，这绝不是开发商自作多情的误读。当时有媒体估计，“18号文”将使可以买经济适用房的家庭，由过去的80%以上，减到只有20%左右。就是说，全国至少有60%以上的城市家庭失去了购买经济适用房的权利。这一根本转变，加上近几年高达45%的城市化率新增的城市居民人口，以及每年从海外以及从大学毕业的上千万人，汇聚成一股购房洪流，为中国房地产市场提供了世界最大的购买群体。
回头看去，如果经济适用房与廉租房能够保持政府在“23号文”中承诺的70%~80%的比例，中国的房价绝不会高到天上去。反之，大多数人通过普通商品住房来改善居住条件，不仅无限扩大了普通商品房的消费群体，还使房地产一级土地市场借垄断获得“地王”收入，就是普通商品房也成为奢侈品种，房地产更多地成为主要投资品种，在反复炒作下，房价飞上天易如反掌。果然，房价很快上演了鸡毛飞上天的一幕。
这一切源于2003年政策的大变动，源于目光短浅的机会主义政策，源于以吹大了的泡沫救宏观经济之急，为了将我国经济从SARS产生的经济下滑泥潭中拉出来，房地产行业成为吃力最重的拉索。简言之，“18号文”是在经济紧缩的压力之下，有关部门的又一次饮鸩止渴之举。
垄断土地一级市场
政府作为市场主要博弈方，可以通过简单的土地无成本买卖获得利润，这条财富增长之路除非遭遇无法克服的阻力，否则绝不会轻易退出。仅此一条，就将“23号文”的经济适用房为主的房地产市场化消泯于无形。
房地产有一级市场、二级市场与三级市场。房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。
地方政府之所以成为房地产市场化的吹鼓手，是因为中国的房地产一级市场并不市场，政府处于绝对的垄断地位，也是唯一的获利者。
人多地少的现实与保障耕地的要求，使土地国有制成为必然选择。在此背景下，土地不能自由流转，也就无法产生市场定价机制，只能靠垄断者推出的报价作为定价基准。拥有土地的农民被排除在利益链条之外，原因是为了捍卫他们的最后生存保障线。
地方政府在土地国有的名义下，以低成本甚至零成本获取土地之后转手出让，在一级市场赚取高额土地差价。地方政府过于依赖土地财政，土地生财过于容易，不利于地方政府发展企业增加税源，而一味在土地增值上下工夫，由此促使地方政府更加注重房地产，由此形成正反双重回馈，在恶性的路径依赖上越陷越深。
与土地财政形成尖锐对比的是，地方政府以低成本甚至零成本的土地招商引资，划拨土地解决地方国有企业的改制成本，获得GDP的高增长，结果正如现实已经显示的，失地农民与高房价的承担者为GDP作出了隐性的巨大牺牲，在这一过程中，中产阶层的大规模生成之路被堵死，财富进行了新一轮分配，中产阶层的财富通过购房进入权贵阶层，进入低效的国有企业和政府引进的大企业。中产阶层的房产名义上是“财产性收入”的一部分，但除非他们是房地产职业投资者，通过不断的炒卖兑现获取溢价，否则仅靠自有住房，永无分享房地产溢价之日。
从1999年《土地管理法》颁布，以公告征地取代协议征地，到2001年5月，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发［2001］15号），强调“坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应”，要求“对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地要按城镇化要求，统一规划、开发”，试行土地储备制度、实行招拍挂制度，地方政府在自己制订的政策的推动下，实现了土地市场价值的最大化。每一个土地储备中心，就是地方政府的一台自制印钞机。
土地招拍挂制度也曾受到强烈抵制，因为土地通过招拍挂实现价值最大化与灰色土地链条、地方政府的招商引资策略发生激烈冲突，阻塞了协议出让土地的巨大贪腐空间。
2002年4月，国土资源部11号文件要求2002年7月1日全国的经营性土地都要采用公开交易的方式即招拍挂方式，但文件未能发生实际效率，各地方政府照样协议出让。
国土资源部和监察部联合发文，对于不用招拍挂方式出让土地的，按照违规违纪来处理。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。土地招拍挂制度全面实施，这遭到开发商的激烈反对。从3月30日到8月31日这5个月，成为突击拿地周期，成为最后的划拨土地逃生窗口。市场风传357个地块突击协议划拨过关，政府规定两年未开发的无偿收回使用权，在执行过程中同样千疮百孔。