洗不掉的“原罪”
房地产业是帮助中国经济走出1997年亚洲金融危机的“功臣”之一，曾经让数亿中国居民实现了购房自由的梦想，但胜利弦歌余音未绝，房地产业很快就成为市场经济原罪渊薮，成为社会各界万箭齐集的靶子，绝望地收获垄断、暴利、民意对立等等跳蚤。一个本应中性的产业沦为腐败的聚集地、社会不满情绪的宣泄口以及社会贫富两极对立的活写照，更变成官方统计数据和政策信用的试金石。
1998年房改种下投机基因
房地产与教育市场化、医疗市场化一样，成为中国市场化失败的典型行业。房地产背后纠缠的垄断基因，存在的利益输送，在决策之时的投机取向，与教育、医疗行业毫无区别，如果说教育、医疗是公共资源滥用下的伪市场化，房地产业则是一级土地市场垄断下的伪市场化。从房地产到教育、医疗，三大产业的市场化走过了同样的投机之路，在2004年、2005年以后，同样面临再次转型的痛苦抉择。
房地产市场化全国性的急剧膨胀始于1998年开始实行的房地产改革。这并不能证明房改是错的，但在房改中深植下的投机基因大错特错。
也许是历史的巧合，房改之年恰逢中国经济紧缩之年，需要拉动内需之年。反过来也可以说，如果亚洲金融危机，没有拉动内需这把火，中国房地产改革的全面市场化不知道会拖到何时。1997年、1998年，东亚与俄罗斯金融危机相继爆发，亚洲深受其害，中国为兑现维持人民币汇率不变的承诺，导致出口受到冲击，必须靠扩大内需、提振经济来渡过难关。
与2008年的经济周期不同，1998年经济紧缩周期时政府没有能力推出大规模的刺激计划。1997年以前连续5年我国GDP增长保持在10%以上，1997年GDP同比增幅为9.3%，但当时并未实行分税制，中央政府财力不足—1993~1998年间，国家财政收支增幅下降，1997年基本上实现财政收支平衡，1998年出现财政赤字—这让政府无法像2008年经济周期时一样大规模地推出积极财政政策。
房地产、教育、医疗市场化并未启动，离强大的民意反弹还是很遥远的事，房地产起到了拉动内需、增加投资的扛鼎作用。1995~1998年间，固定资产年度投资总量在2万亿~3万亿元徘徊，增长比较稳定，维持在10%上下。在政府大规模发行国债后，固定资产投资于2001年起开始快速增长，2003年投资总额达到5.5万亿元，增幅高达27.7%。房地产投资和制造业投资占到城镇固定资产投资的50%以上。1998年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率为15.03%，而到了2007年这一数字达到了21.76%；房地产开发投资对GDP增长的直接贡献，1997年扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%，2007年提高到10.5%。房地产开发投资对GDP增长的间接贡献更大，房地产开发投资牵涉上下游50多个关联产业，家电、钢材、水泥等全都包括在内，房地产开发投资对关联产业的带动效应约为两倍。
1993年之前的海南地产炒作狂潮吹大经济泡沫的能力，必然让有关决策者印象深刻，既后怕，又对房地产拉动经济有了直观认识。因此在应对经济紧缩危机的关键时刻，不惜饮鸩止渴，将房地产业当做首选目标。从这一年起，个人能从银行贷到款，买自己喜欢的房子。很快，房地产市场在全国范围内再次显示出巨大的威力。而围绕房地产业集聚起来的权商利益链条，又让得利者全部自觉自愿地成为房地产泡沫的鼓吹者。
1997年11月的一天，时任中国人民银行行长和国务院第一副总理的朱镕基南下视察深圳，接见了一批地方企业家。深圳市委指名房地产大腕王石汇报发言，限定他发言时间为10分钟，并给他圈定了题目：一、万科科学管理；二、万科的品牌建设。精明的王石对限定的发言内容并不赞同，他要在几分钟的发言时间里搔到朱镕基的痒处。
王石想到了朱镕基从1993年起就力推的分税制改革。分税制改革并未取得上下一致的赞誉，王石决定从分税制前后企业交税的变化谈起，他让财务准备近5年万科的财务资料，这让对数据了如指掌的朱镕基兴趣十足。
看看王石本人在自传中对此次汇报的描述。
王石卖了个小关子说：“我的汇报，既不讲盖房子，也不谈卖房子。”
“那你谈什么呢？”
“谈谈分税制前后对企业的影响。”
说到分税制，朱镕基眼睛一亮。
王石不慌不忙掏出三张表，一张是万科5年来经营规模变化表，一张是万科5年来利润图表，还有一张是万科5年来交税图形变化表。在简短地介绍一下图表后，王石总结说：“去年，经营规模和利润都有所下降，交税没有随着下降，而是持续上升了。”
“为什么呢？”朱总理好奇地问。
“分税制。”
“哈哈哈，”朱总理爽朗地笑了，“分税制还制止了企业的偷税漏税。”
王石说：“万科是上市公司，合法经营，不允许偷税漏税；再说，也没必要偷税漏税。”朱总理饶有兴趣地问：“那为什么会多交税呢？”
王石回答：“很简单，分税制之前，中央政府和地方政府的税务是承包制。地方政府同企业也是承包关系。比如，万科到上海投资，同税务局签订承包合同，这是一个基数，每年一个增长比率，万科签订的合同是按每年20%递增，同实际每年盈亏没有关系。启动分税制，同政府的承包合同作废，虽然去年规模缩小，利润下降，税收的基数大了，所以交税的总额依旧增长。”
“虽然企业交税增加了，但我举双手赞成分税制。我们大一统的国家，习惯一大二公，一平二调，向来不承认地方利益。通过税制改革，第一次从税法上明确了中央和地方是不同的利益主体。换句话说，中央和地方的关系都不明确，哪来的企业和政府的明确关系呢？可以说， 分税制不仅仅是税收制度的改革，也是政治体制的改革。”
王石上升到政治改革的高度，从企业家和市场化的角度承认了分税制的宪政意义，承认中央与地方财政的必要分权，这当然搔到了改革推进者的痒处。企业家不是政治家，王石最终绕到了房地产市场，他的发言远远超过了10分钟。
“我谈谈对房产前景的几点不同看法。如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有房地产，提出了把房地产当做刺激内需的支柱产业来发展。”接下来，王石又谈到了房地产行业成不了支柱产业的4点理由。
王石继续发挥：“万科是奉公守法的发展商。在房地产火热时，我提出超过25%的利润不做。以后建材价格翻番，万科面临经营困境，不久，国家进行宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。最近5年，万科的住宅开发规模以平均70%的速度上升。对于宏观调控，万科100%举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说赞成宏观调控。”
王石大胆问朱镕基总理：“不知道朱总理怎么看房地产市场？”
片刻沉默后，朱镕基总理反问：“如果取消福利分房制，房产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场放开，房地产行业能不能成为支柱产业？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
王石字斟句酌地说：“两年内不行。”
总理斩钉截铁地说：“我两年内一定把房地产行业促成支柱产业。”
王石顺水推舟，“既然总理说行，就一定能行。”
此后王石在一段时间内成为朱镕基的房地产顾问。5个月后，中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，“适度从紧的货币政策”向住宅产业网开一面。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。沿袭了约40年的住房实物分配制度终止，房地产行业逐步走向全新的发展时期。
上述事实印证了房地产出生之时衔命而来的历史特征：分税制后地方财政收入大幅减少，1997年亚洲金融危机中国的实体经济找不到出路，除了政府投资外找不到拉动内需的抓手，房地产适时而出，必须要承担挽救地方财政、拉动内需、推动改革的使命。
中国安然渡过了亚洲金融危机，福利分房取消了，融资渠道拓宽了，消费信贷放开了……中国进入了新一轮的经济增长。
房地产功劳卓著。
歪打正着救急地方财政
房地产拉动了内需、刺激了经济只是小成功，最大的成功是让地方财政牢牢地捆绑在了土地财政上，使其成为房地产行业的中坚力量，以为商人群体可以左右一个重要市场，是对中国经济生态彻头彻尾的误读。
房地产市场化刚好与我国国有企业、社会保障转型等时期相吻合，地方政府在1994年分税制后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。这并不是房地产开发商的“蓄谋”，当时有许多提案都建议以土地收益解决转轨成本，这被认为是一条化解转轨难题的捷径。从20世纪80年代深圳首次协议拍卖土地开始，就形成了一条相对成熟的、以土地支付改革成本、获取巨额灰色收益的路径。一种商业模式、圈钱模式的盛行，总有其文化基础与市场基础的存在。
房地产业膨胀是错误的激励政策与财政分配政策的结果，圈地自肥的土地政策是政府最重要的投机表现。
按照著名学者袁剑先生在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001~2003年间，地方政府的土地出让收入为9 100亿元，约占同期全国地方财政收入的35%；而1998年不过区区67亿元，从2001~2003年发行的国债总额仅为9 300亿元。不仅如此，土地出让款此后年年高升，2004年全国土地出让金高达5 894亿元，占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5 505亿元，是财政收入的1/6强。相当一部分地方财政的各种预算内外土地收入比重在50%以上；2006年，全国土地出让总收入为7 677亿元。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。土地出让收入成为地方政府的“第二财政”，成为地方财政的支撑，有效地弥补了分税制后地方财政收入的不足。在创新能力、中央与地方税源分配并不公平的情况下，地方官对于土地财政的心理依赖、厚爱可想而知。
国务院发展研究中心组织长期研究中国土地问题的专家组成“中国土地政策改革课题组”，从2003年开始经过两年多的田野调查，结论是土地财政成为全国范围的地方财政主要来源。在东部一些发达县、市，由建筑业和房地产业创造的税收是地方税收中增幅最大的两大产业，增幅高达50%~100%。这两项税收占到地方税收的37%以上。西部地区政府也选择了城市扩张，从建筑业和房地产业的发展中开辟税源，增加政府收入。
据全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任陈锡文提供的数据，在2003~2005年，很多一线城市的“非税收入”中，土地出让金占1/3是“很正常的事”，另一些民间学者的估计更高。即使是1/3，仍然是个可怕的数据，完全能从侧面说明国土资源部所谓地方政府成为土地违法案件主体的原动力究竟何在。