史建兵 李朝晖
案情简介
2003年8月4日，原告党某与被告甲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了原告所购房屋的具体事项，签约后原告依约履行了合同规定的付款义务。2005年6月25日，被告通过邮局向原告寄达《交房通知书》。原告收到该通知书后，遂至现场验房。原告在查验过程中发现，房屋二、三层卫生间地面竟高出楼面走道40厘米左右，地下车库的进口高度仅为1.84米，合同约定的二层北面露台区域已变成房间，三层则在北面多建了一处露台（该房屋南面已有一处露台），原告购买的屋外花园面积也不到合同约定的36平方米，且该花园无法办出权证。原告据此与被告协商并要求减少购房款，遭到被告拒绝。原告遂聘请我们作为其诉讼代理人，通过诉讼解决纠纷。
作为原告特别授权的代理人，我们参与了本案一、二审全部的诉讼活动。我们在一审起诉书中提出了七项诉讼请求：（1）因汽车库建造及其功能不符合行业规范要求，原告要求减少购房款98851元；（2）判令被告退还原告支付的花园款21600元；（3）因被告没有按合同的约定在房屋二层北面建造一处露台，原告要求减少购房款52720元；（4）要求被告根据国家城乡建设环境保护部标准，对房屋二、三层的卫生间地面进行重作（地面标高应略低于走道标高），如无法重作，减少（返还）购房款19467元；（5）要求被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金18996元（从2005年1月1日暂时计算至2005年10月7日，违约金最终应计算至实际交房日为止）；（6）要求被告退还房屋面积差价款19436元；（7）交付坐落于杭州市余杭区“某某假日之约”排屋10一09房屋。
2006年6月23日，浙江省杭州市余杭区人民法院下达（2005）余民一初字第2715号《民事判决书》，判决如下：（1）被告应于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市余杭区余杭镇凤凰山处的“某某假日之约”10一09房屋（排屋）交付给原告（以被告的书面通知送达原告之日为房屋交付之日）；（2）被告应减少并返还原告购房款人民币29770元（其中地下室为19770元，卫生间为6000元，露台4000元）；（3）被告应退还房屋差价款19436元；（4）被告应返还原告花园款21600元；（5）被告应支付给原告逾期交房违约金35454.42元（自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日万分之一计算），2006年6月24日起至实际交房时止的违约金，按前述方法计算；（6）驳回原告的其他诉讼请求。
被告不服一审法院的民事判决，以如下理由提起上诉：
1.原审法院适用法律错误。房产公司与原告未办理房屋交付手续之前，双方之间是合同关系，而产品质量赔偿请求权的基础是物权关系，因此在产品未交付之前，原告无权追究被告的产品质量赔偿责任。
2.原审以“双方当事人以房屋质量约定不明，但由于房产公司所建房屋设计不按照国家设计规范的正常要求，又未在缔约过程中向买受人作特别说明，因此要承担相应责任”的观点不成立。买受人的义务是看图买房，房产公司是依图建房，只要房产公司所建房屋符合合同签订时的施工图纸，应当认为所建房屋符合约定。
3.对于花园款的退还问题，一审法院判决没有法律依据，法律没有禁止花园买卖的规定。
2006年12月2日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2006）杭民一终字第1329号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
由于本案涉及商品房预售过程中多个容易引发纠纷的焦点问题，特别是作为商品房的附属花园是否可由房屋开发公司任意买卖，以及房屋的建筑设计过程中，开发商不按国家设计规范执行而造成房屋使用功能的损害的应承担何种责任等问题，对此省内房地产界及省内主流媒体给予了极大关注。本案审理后期间，浙江人民广播电台文广电台早间《文广新闻》栏目、《今日早报》、《都市快报》《浙江法制报》等媒体纷纷给予了跟踪报道，引起了社会的广泛反响和瞩目。
争议焦点
1.花园作为小区公共绿地，房屋开发商能否单独出售？
原告方：由于诉争花园无法单独办理土地使用证，基于此，我们首先必须明确“花园的权利归属问题”。
目前，我国相关法律条文对此问题并没有明确规定，但从法理的角度审视，该问题涉及的是民法原理中的建筑物区分所有权理论。从本质上来讲，诉争花园属于小区公共绿地，住宅小区在项目立项时，政府职能部门确定的小区绿化指标非经原审批机关批准，不得擅自变动，小区的全体业主对小区绿地享有共有权。因此，被告出售花园的行为侵害了小区全体业主的公共利益，合同中涉及花园买卖的条款无效，被告应退还原告支付的花园款21600元。
被告方：购买花园是双方的合同约定，被告已对花园进行了必要的资金投入，该花园具有专用性的特点而不是公用的，现被告正在与土管部门协调办理有关花园权属的问题。
2.被告未按《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》规定的国家标准建造汽车库，被告是否存在违约行为？
原告方：《住宅设计规范》4.4.2规定：“地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2米，当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库设计规范》（JGJ100）的有关规定。”《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）中4.1.13规定：“汽车库室内最小净高应符合表4.1.13的规定。”该表将车辆分为四类，其中高度要求最低的为“微型车、小型车”，最小净高2.2米。本案中，诉争汽车库最小净高仅为1.8米左右，根本无法正常地作为汽车库使用，因此根据《合同法》第111条规定，要求被告承担减少价款98851元（房款总价的15％）的违约责任。
被告方：《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》有关汽车库的规定非国家强制性的规范，非必须遵守；《商品房买卖合同》虽附有车库的图纸，但并不能证明被告交付的必须是法律意义上的汽车库；即便汽车库的建设有不符合规范要求的地方，由于房屋目前尚未交付，物权没有转移，被告按规范要求可自行改造后再交付给原告。
3.房屋二、三层卫生间地面高出楼面走道40厘米左右，被告是否应履行特别告知义务？如果没有告知，是否应承担违约责任？
原告方：《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）第4.7.1有关厕所、盥洗室、浴室的规定：“六、楼地面标高应略低于走道标高，……”因此作为房屋开发商的被告，在正常情况下理应按上述规范标准进行施工。目前房屋二、三层卫生间地面标高存在瑕疵，已严重影响到卫生间的使用功能。