李劲松
个案信息：当一起纠纷产生时，如果可以同时提起民事和行政诉讼，律师必须作出判断并根据实际情况进行选择哪个诉讼优先。本案的进展说明，应该先提起行政诉讼。因为案涉行政行为必须被撤销后民事诉讼才能解决关键证据的效力问题。
案情简介
上海某房地产开发经营公司系由A、B 两人投资设立的有限公司。2003年7月18日，上海某房地产开发经营公司与某县宏拓房地产经营有限公司（以下称“宏拓公司”）签订了土地使用权转让协议，协议约定：宏拓公司将某县千岛湖明珠花园1号的土地使用权转让给上海某房地产开发经营公司，土地转让价格为882.66万元。2003年1月8日、1月9日和3月11日，上海某房地产开发经营公司分别支付宏拓公司土地转让款40万元、10万元和500万元。2003年3月11日，上海某房地产开发经营公司取得了某国用（2003）字第040号和041号国有土地使用证。
某县某房地产开发经营有限公司系由C、D、E、F四人设立的有限公司，成立时间为2003年4月。某县某房地产开发经营有限公司的法定代表人C 原为上海某房地产开发经营公司委派到千岛湖明珠花园1号地块项目的开发总经理。2003年3月3日，C 持一份上海某房地产开发经营公司的股东决议（后经查证是违法的）前往某县工商行政管理局办理某县某房地产开发经营有限公司注册登记，因为该决议表明：上海某房地产开发经营公司名下地块的转让款项系C、D、E、F 支付的，上海某房地产开发经营公司未承担任何费用，也不参加任何开发经营活动。上海某房地产开发经营公司名下国有土地证先由上海某房地产开发经营公司名义办理，然后变更为上述四自然人拟设立的某县房地产开发经营有限公司。于是，该土地由验资机构验资后变成了C、D、E、F 对某县房地产开发经营有限公司的出资，某县房地产开发经营有限公司于2003年4月29日取得了营业执照。
2003年4月23日，某县国土资源局应C 及上海某房地产开发经营公司申请（后经查证不是事实），以土地使用者名称变更为由将上海某房地产开发经营公司名下的土地使用证变更到某县某房地产开发经营有限公司名下，并由某县人民政府向某县某房地产开发经营有限公司颁发了新土地证。
2004年3月21日，上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司商谈未果，向杭州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销新的国土证。杭州市中级人民法院列某县人民政府为被告，某县某房地产开发经营有限公司为第三人。
庭审中，原告上海某房地产开发经营公司主张：上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司分别由不同工商行政部门注册成立，彼此没有股权投资关系，两公司股东也没有交叉和相同现象，被告以名称变更为由将原告名下的土地证变更为第三人持有，没有事实和法律依据，应撤销。
被告及第三人辩称：上海某房地产开发经营公司获得名下土地证的转让款全部系由某县某房地产开发经营有限公司公司的四个股东出资的，上海某房地产开发经营公司在实际上确实未出资。所以，变更登记行为是纠错行为。只要查清上海某房地产开发经营公司支付的款项系由某县某房地产开发经营有限公司四个股东出资的，原告的诉求就应驳回。
该案2004年9月21日由中院作出撤销判决。一审被告不服，上诉于浙江省高级人民法院。
在上诉状中，上诉人认为：根据《土地登记规则》，名称变更有两种，一种是同一主体的更名，一种由于权属变更引起的名称变更。本案变更登记是基于上海某房地产开发经营公司自己的申请，并向土地管理部门提供了申请书、股东会决议、土地证原件等资料，经审查认为是权属变更而进行的更名登记。至于他们两个房地产公司之间材料的真实性，被告不可能做出实质审查和认定，只能依照工商局登记的材料依法办理。所以，一审判决错误。
2004年12月9日，浙江省高级人民法院驳回上诉，维持原判。
争议焦点
本案争议焦点是：被告更名登记认定事实是否清楚，主要依据是否充足。
审理判决
一审判决认为：被告在庭审中明确是以土地使用者更改名称为由进行土地变更登记和发证，但未能提供某县某房地产开发经营有限公司系由上海某房地产开发经营公司变更而来的证明文件，其变更发证行为主要证据不足。被告认为本案系“特殊的更名”这一理由亦无法律法规或规范性文件依据。虽被告在庭审中还认为其变更发证行为属于纠错行为，但却未能阐明向上海某房地产开发经营公司发证的哪一个环节有错误，故其纠错理由不能成立。
因此，被告以更名为由，将原登记于原告名下的国有土地证变更登记于第三人名下，主要证据不足，应予撤销。
二审判决认为：上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司系两个完全不同的企业法人。某县人民政府没有证据证明上海某房地产开发经营公司更名为某县某房地产开发经营有限公司或土地权属变更事实情况下，颁发土地证，属认定事实不清，主要依据不足，原判撤销并无不当。上诉人的上诉理由缺乏相应证据证实，不予采信，原判事实清楚。故驳回上诉，维持原判。
经典评析
本案其实是非常简单的行政案件。一、二审判决都牢牢把握了案件核心，即：有何证据证明上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司是一个主体？经查证：没有证据证明两家房地产公司是一个主体，于是撤销，这是非常正确的。
这个案件的意义和价值是，当我们律师面临这样的纠纷时，必须考虑选择民事诉讼还是行政诉讼的问题。
即：是先行后民，或是先民后行，还是行民并举？
就我个人意见，这个案件应该先行后民。因为使第三人侵权事实最终披上合法外衣的是行政变更登记这个行政行为。而行政行为具有公定力，如果不能够通过行政诉讼否定这个行政行为，那么，在民事诉讼中，一旦相对方把新土地证作为证据向法院提交，民事审判庭就必须根据证据三性进行认证。可是，对于已被行政行为认可的事实，人民法院民事审判庭除了可以就关联性作出结论外，对于真实性和合法性的认证就显得很是为难。
这样，民事审判在认证阶段就面临对于已经生效的行政行为的认定问题，可是，对于这个行政行为，根据不告不理的原则和法院内部分工，民事审判都必须中止审理，告知当事人先解决行政行为效力的问题。
事实上，这个案件也是在民庭无法下判后由法官告知应提起行政诉讼才提起的。
当然，并非所有涉及不动产的案件都应先行后民，本案件只是表明：选择不同诉讼方式对于解决当事人的问题、更好完成委托任务，是非常重要的。
作为执业律师，就我们委托人的案情，为了更经济、更高效地完成委托任务，在正式接受委托后，我们必须向委托人解释他的案件可能存在的解决途径，并且，我们应该告诉委托人选择各种途径的好处和弊端。对于这个问题，本案例只是一个提示，我们还需要进行更深的探讨。