在现代企业的竞争中，谁掌握了资本，谁也就掌握了市场命运。对于命系资本大脉的房地产企业来说，尤其如此。
2004年9月，走过了20周年的万科举办了自己的庆典。就在这次庆典上，即将交棒的王石再次公开宣布：未来10年万科的发展目标是营业额达到1000亿！尽管人们对此反应不一，但王石的底气却在很大程度上来源于万科在资本市场上的令人意想不到，却又似乎在情理之中……
在现代企业的竞争中，谁掌握了资本，谁也就掌握了市场命运。对于命系资本大脉的房地产企业来说，尤其如此。
2004年9月，走过了20周年的万科举办了自己的庆典。就在这次庆典上，即将交棒的王石再次公开宣布：未来10年万科的发展目标是营业额达到1000亿！尽管人们对此反应不一，但王石的底气却在很大程度上来源于万科在资本市场上的令人意想不到，却又似乎在情理之中……
一、地产有个“生死门”
一个房地产企业融资的最终目的，并不是经营一个项目，而要经营于公司。在房地产市场上竞逐的企业，由于自身整体实力、日标定位的不同，往往也决定了他们在战略和战术上必然存在较大的差异。万科自然也不例外。
1.谁都逃不掉的生死链
按日前国内外通行的做法，房地产企业资金主要来源于以下若干方面：
房地产企业的自有资金、银行贷款、股票、基金、信托、债券、海外资金、民间资本等。
而从通常理论上讲，房地产的产业链分三个阶段：前期置地阶段、开发楼盘阶段、楼盘形成销售阶段。在前期置地阶段和开发楼盘阶段，房地产企业需要大量资金投入，因而能否有足够的投入能力，也就决定了其后的链接能否继续。
在这三个阶段，国内企业所消耗的开支主要有以下几个方面：土地费用、建设费用、宣传费用和经营费用等。而房地产企业的收入利润来源于房履的销售收入和出租租金。显然，若是前期的开发没有充足的资金支援，那么后面的进程势必无法展开，进而直接导致一个房地产企业的死掉。
也有业内人士认为，现在已经进入了资本时代，如果从这个角度来划分的话，房地产开发企业可以划分为三个类，也有的说是一个阶段：
最早的阶段是项口公司。根据相关的统计数据和分析结果，目前中国房地产企液业约有6万，其中可能有九成左右仍属于项日公司。这些项目公司的特征非常明显，“怎么去拿地，怎么去跑规划，怎么去融这个项目的资金，怎么去设计、营销、策划”，是企业者们常考虑的事情。
第二个阶段是公司型公司。业内人士指出，这类公司典型的特点就是，“老板不去想项目，他脑子里想的是公司的战略方向是哪里？战略区域在哪里？战略目标怎么样？以后要成为什么样的企业？我的品牌在哪里？我的核心竞争力在哪里？我公司的财务怎么样？他确定了所有这些东西才去考虑项目。”
第三个阶段的公司就是资本型公司。按业内人士的话说：“资本型公司老板所想的东西是资本，资本的目标是什么？”
目前，对于中国的房地产业来说，无论是外部环境的变化，还是地产业发展的新特点，都深刻地反映出资本时代的来临。
根据业内资料记载，以前地产商的主要融资渠道就是银行贷款，特别是一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额房地产资金链运作结构图的90％以上。这种单一的融资渠道非常危险。在2007年后的中国地产界尤其如此。
许多业内人士也认为，中国有不少房地产企业之所以会步人今天的困境，“主要还是因为他们没有意识到模式标准化对企业未来发展的重要性，以至于在开发流程和资金使用过程中没有采取事前控制、预测风险和控制风险的措施。”一些评论认为，万科的今天，显然得益于王石和万科管理层采取了如上措施和努力。
笔者在此综合了我国房地产业的一些资料，可大致勾勒出房地产商应当保持的资金链模式：
一是融资渠道畅通。
二是现金流充足。
三是借力品牌和良好信誉。
四是减少负债，避免盲目扩张。
五是缩短周期，降价打折，推进促销，加速资金回笼。
六是控制成本，节约开支。
七是减少房屋和土地的空置，不再捂盘。
八是忍痛割爱，顾全大局，或是合作开发，双赢互利。
2.地产融资讲五略
随着市场深度发展，攸关生死的“资金链”必然成为每一个房地产企业死盯的对象。只是，不同的企业定位，以及由此采取的不同融资策略，写出的企业今生也就大不相同了。
为了更好地理会本书主人公的资本故事，笔者在此综合了相关资料，整理出了目前地产企业常用的几种融资策略或方法，以飨各位读者朋友。
一是银行贷款融资策略。很明显，我国房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是紧密相连的。不过，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。
自2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通这儿种方式。
这里可将万科的资本操作过程概述如下：
其一，万科是中国首批上市的房地产开发企业，首次公开募集资金就不在少数。就股市募资而言，经过长时问的积累，万科的优势正越来越明显：从2000年到2005年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券，总计从资本市场募集41.15亿元的资金；2006年底，万科非公开发行顺利实施，一次性募集资金达42亿元；2007年8月，万科增发3.17亿A股，募资100亿元人民币。
随后，万科再度公告，拟发行总金额不超过59亿元的公司债。业内人士认为，万科的公司债发行，可进一步优化公司的负债结构，减少短期借款。
其二，业内都认为，万科在企业债券融资方面也做得非常出色。如2002年和2004年，万科通过两次发行可转换债券分别募集资金15亿元和19.9亿元。在中国资本市场上两次发行可转换债券的上市公司中，万科是唯一一家。
其三，在信托融资方面，万科也表现抢眼。例如，仅在2003年底到2004年底的一年间，万科连续三次使用信托方式进行资金募集，用于不同项目的开发，每次募集的资金均在1.5亿元以上。
除了以上几个方面，即使面临着政策外部大环境的新变化，万科在银行贷款方面的融资并没有受到太大影响。其中，2004年11月，万科企业股份有限公司就与中国农业银行签署了《银企合作协议》，获得农行46.9亿元综合授信额度。有人称之为“这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信”。
针对万科目前采用的资本路径，王石曾公开表示，在通过市场公开方式获取土地政策出台以及“121”号文件抬高房地产企业资金门槛后，过去的“大项目、小资金”运作方式已不适应现行规则，万科有必要学会运作“大项目、大资金”，强调融资渠道的多元化显然有积极意义。
资深人士评论则认为，拓宽融资渠道所带来的直接后果就是降低了房地产企业对于银行贷款资金的依赖性，改善了资本负债结构。2007年11月，王石就对媒体透露，2003年以前，万科的流动资金当中，70％是靠银行，30％靠其他渠道。经过这么多年的产业专业化、资金多元化，现在是倒过来了，30％依靠银行，70％是其他资金，比如可转债、与其他公司合作等多元化，所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。
也有资料显示，万科当前的资产负债率不仅低于行业平均水平，其债务结构也较为分散，呈现三分天下的局面，长期债券、信托和海外资金约各占1/3。
“对万科来说融资是一个长期的战略，是未来几年需要不停去做的事情，而其中要考虑的一个核心因素是，我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”显然，万科管理层希望将资本平台做大，而所有能够使用的融资工具．都会去进行尝试。
舆论普遍认为，因为在治理结构、品牌和管理上多年积累下来的良好口碑，使得万科在公众和资本市场上都很受认可，所以在融资渠道上，万科也可以拥有更多的战略选择。
其实，如果按照成熟市场经济产业分类，房地产开发本来是金融业下面的一个分支。而地产界以前所流传过的一句话就是，王石“不懂房地产，只是善于资本运作”。这也许从另一个角度肯定了王石和万科在资本市场上的长袖善舞吧。
二、谁能横立资本场
“王石和万科已横立资本市场10多年不倒。”这是产经界近年来颇为流行的一句话。而在最近一波中国牛市期间，地产界的万科表现更为抢眼，其高峰高值一度超过美国前四大房地产公司市值总和。舆论惊呼，王石和万科真的成了一块“吸金石”。
然而，又有多少人知道，资本市场上的万科曾经被喻为“赤脚”。
1.曾经的“菜市场股票”
对于今天的许多人来说，如同中国其他改革开放后的新生事物一样，资本市场上的万科和中国股市的一路走来，同样存在着许多无法想象的昔日场景。对于王石，则更多了些尴尬和感慨。
万科首次公开发行股票是在1988年12月，发行2800万股，募集资金2800万元。王石正是利用了这笔资金，才得以高姿态地用2000万元的报价，一举拿下威登别墅地块，也为万科地产树立了“黑马”形象。
那个时候，股票只能在“老三家”的柜台交易。万科股票的上市，不能像现在一样可以在证券市场大屏幕显示屏上跳动、闪亮，而是出现在菜市场新鲜蔬菜旁，跻身于卖杂货的小摊上。而那个时候的人们，也对那些钱生钱的虚拟概念，从内心深处多了些怀疑和抵触。
1991年1月初，在深圳蛇口菜市场，有一个摊位显得与众格格不入，叫卖的商品是一种国人并不太相信的新鲜玩艺儿——股票，摊主就是时任万科集团副总经理的孙璐。
据孙璐后来回忆：“当时找找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”
据相关记录，当时特区证券和中行信托两家公司作为包销商和承销商各承担了600万万科的股票，而特区证券公司所包销的600万股，一个多月后还是有150万股没卖出，公司只好自己给买下来，剩下的很大一部分是万科的一些老客户购买的，再就是万科招股队的功劳了。
万科招股队那时被公司内戏称为“打狗队”。他们摆摊设点，有时可以看到万科股票在菜市场和大白荣摆在一起卖，此外他们还分成小分队，走街串巷，上门推销，对居民区进行地毯式搜索，用有说“就和今天的人寿保险推销差不多”。
王石本人更是一跑到蛇口工业区一卜台演讲做推销。
有一次请工商局帮忙，有个体协会出面，邀请个体户开了个会，在会上反复向他们宣传股票发行的意义和股票的投资价值。可最后，个体户们不耐烦了，说不用说这么多了，该摊多少我们就捐多少吧。
与此有所不同的是，万科的1000万股境外发行的股票却被一抢而空。
当时有这么一种评论：“香港人抢，热热闹闹，深圳人捐，委委曲曲。”
这其中，刘元生正是出于对王石和万科的认可，先后几次购进万科的股票，才成就了如今人们所说的“万科投资第一人”。据说当时也有人问刘元生，这样做风险太大了吧？刘元生说了一句很经典的话：“因为我信任王石！”
时任深圳特区证券总经理的漆云生回忆：万科是第一家向境内外同时发售股票的大陆企业，王石说要按国际惯例办，说说容易，但马上就碰上具体问题，比如向外卖的那部分股票如何派息？也就是调汇问题。深圳市外管局也犯难，国家对直接投资有规定，对股票投资就没说法了。最后，外管局还是开了绿灯，也没经过北京。
难怪后来有评论说，相比今天的房地产企业的上市路径，17年前的万科上市之路显得原始而又让人忍俊不禁。
也许只有在特殊的年代，赤脚的万科才会成为金融市场上的宠儿吧。
即便是赤脚上市，其意义对于万科而言实可谓深远而持久；对于中国的房地产行业来说，更可称之为一个里程碑。
就是从这里开始，王石带领下的万科硬是一步一步完成了股票的推介认购。当年1月29日，万科正式在深圳证券交易所挂牌交易，代码0002，而深发展是0001。
上市打开了资本市场的大门，从此接受了资本洗礼的万科开始频频和各路资本亲密接触，万科也借资本之舞开始起飞了。
正是“通过上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。是万科发展历程中最为关键性的选择。”一位业内人士如此评价万科的赤脚上市。
如果放大到中国房地产行业，业界有一句评论颇能说明问题：万科上市是万科的一小步，却是中国房地产行业发展的一大步。
2.绝境时的“万科B股”
“万科B股”诞生于王石实施首轮扩张战略后的1993年间。当时，受制于内外部多种不利因素困扰，王石和万科管理层感受到了某种空前的压力。
为了缓解可能到来的危机，王石和自己的团队经过精心谋划，使万科随后得到了一次及时的“雪中送炭”，进而巧妙地度过了一大危机。这就是万科在资本市场上推出的“万科B股”。
凭借这笔资金，万科在当时宏观调控银根紧缩、中国房地产行业面临着一段最为艰难的日子里，仍能保持稳健的成长。直到1997年年中，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。