（1）商务楼的区位
因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据城市规划政策规定的限制，很难再有新的高层写字楼供应，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。
是否位于城市的主中心区，是衡量一栋商务楼档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
（2）商务楼的档次形象
看准档次形象，也就是说，个人投资商务楼时要瞄准客户群来投资。选择商务楼办公的目的之一，就是为了提升企业形象。大部分知名企业和实力企业在选择商务办公处时都将商务楼的档次形象作为仅次于区位的主要考虑的因素之一。
（3）商务楼的品质
对于更注重实际用途的使用的企业来说，商务楼的品质至关重要，它必须能够满足相关的方便的条件。如交通的便利程度、能否四通八达、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用，都需要逐一比较。投资者在选择之前就要综合考虑这些因素了。
（1）软件配置与物业管理
一流的硬件设施，只有匹配一流的软件配置，才能更加焕发光彩。在软件配置方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定投资保值和增值的至关重要的因素。
首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键要看该管理公司是否能做到谨慎、安全、细致、周到、快捷等。地处八一广场的南昌财富广场在江西省内首次提出建设3S第三代商务楼的新概念。
（5）置业门槛和投资回报
置业门槛的高低决定了投资者的资金投入的大小。投资者可考虑是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小博大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察商务楼入驻公司的类别层次。
交通设施商铺的创业结构
交通设施健全的地方，能吸引强大的人流，而且具有巨大的消费群体等等有利的因素，那么投资者自然不会错过如此具有前景的投资项目。下面我们就为感兴趣的投资者深入分析这类投资项目的特点和要注意的事项。
（1）交通设施内部商铺的特点
①规模特点。
交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个人商铺的规模整体主要以中、小型商铺居多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。
以北京首都国际机场为例，依托庞大的客户流，北京首都国际机场出港前厅的几个商铺的面积在80 ~ 200平方米之间，主要有咖啡厅、便利店；出港后厅的商铺有较大规模的便利店、中餐厅，以及规模较小的专卖店，便利店的面积较大的在200平方米左右，较小的是80平方米左右，中餐厅所占面积较大，大约500平方米。这些商铺成为服务于广大乘客的重要商业设施。
②规划设计特点。
交通设施的规划设计应该从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面有利于提高商铺的“可视性”，以此提升商铺的价值。
③运营特点。
交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。
④商铺特点。
商铺的形式：交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。
投资回收形式：交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。
（2）交通设施外部商铺的特点
①规模特点。
交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定。机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。
交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。
②规划设计特点。
交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其“可视性”。
③运营特点。
交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。
④商铺特点。
商铺的形式：交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其“可视性”价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不菲。
投资回收形式：交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好以出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求而将商铺出售，较少属于开发商开发，整个项目进行出售的情况。
（3）道路两侧商铺的特点
①规模特点。
道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。
②规划设计特点。
道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，追求个性化的同时不可违背商业规律。
③运营特点。
道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。
④商铺特点。
商铺的形式：道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。
投资回收形式：目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然“变成”的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。
道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。
（1）投资策略
交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价过高，租金收益率低于10%~ 12%，那么建议商铺投资者要谨慎考虑。
交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施所服务的乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，若该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。
道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。
学校周边的商铺投资分析
按数十年生意人一贯的看法，在高校旁边做师生的生意是一个好买卖。但最近几年，随着高校纷纷外迁和学校规章制度的限制，在高校旁边好做生意的传统认识却被彻底颠覆。下面就以一个高校周边投资失败的案例加以分析，为投资者投资学校周边商铺提出参考意见。
（1）新高校旁边投资开店却遭遇血本无归
①错觉来源：传统高校经济误导投资。
2年前，经营服装生意的陈先生在一所新建高校校区旁边投资近10万元开了一家店。原本以为，上万高校学生所产生的商机会让他财源滚滚。但没想到，不到1年时间，陈先生的店就因生意冷清而倒闭，10万元几乎全赔了进去。
高校的到来或许会提升当地经济，但这并不意味着我们商家就有利可图。陈先生的投资一开始就是个错误，但生意的失败并不是因为经营上的问题，更不是因为投资太过草率。
在投资开店前，陈先生仔细考察了市区内几所高校周边的生意。一到晚上各种酒吧、餐馆一路铺排上百米长，生意火暴，类似的繁荣还同时出现在周边其他校区周围。
市区三所传统高校周边市场生意都兴旺，为什么在高校区外迁后，类似陈先生这类商家跟着过去淘金却以惨败告终？
②校园外面：商业街生意很冷清。
在正校门处对面有一排商铺，目前并没有商家入驻，一排商铺空荡荡的。一个三轮车师傅说，都几年了，以前也有人在这里开过铺子，但根本没生意，好多商家都撤走了。
紧邻高校宿舍区的商业街除临街商铺已经出租营业，在步行街的中央，无论是一楼还是二楼，几乎空空荡荡。而在最里面一排商铺，许多商家都在落地玻璃窗上贴上了“旺铺转让”字样，转让店铺多达15家。
③校园里面：商业街生意很火暴。
从该高校侧门进入，在男女宿舍之间，就是一条商业步行街。整条街大约几百米长，从冷饮到服装再到超市甚至连数码影院都有。
这条步行街与校外的步行街有着天壤之别，随处可见学生穿梭在各个超市和冷饮店之间，异常热闹，而目前，该校还未正式开学。走进一家胶卷冲洗店，这间店铺不到10平方米，老板说每月要交几千元的租金。但老板却并不担心价格太高：“这段时间学生放假，生意不是很好，但能保证盈利，开学后，生意会火起来的。”
④步行街售楼部：隐瞒高校封闭管理。
来到该高校校外商业步行街售楼部。售楼小姐很热情，详细地向记者介绍当地围绕该高校的经济发展情况，如“周围有多少拆迁房建成”，“该高校将会发展到几万学生”，“现在买铺面价格会有多低”。不过，售楼小姐始终没有提及该校实行封闭式管理。当记者将此事抛出后，售楼小姐立刻转了口风：“学校执行封闭式管理，是为学生安全着想。但高校的发展趋势都不会是封闭式，所以，只要耐心等几年，肯定会有变化。”
⑤投资分析：投资高校先做情报专家。
很多和陈先生一样的投资者失败的致命原因是当初不了解高校是否实行封闭管理。那么，其他没有实行封闭式管理的外迁高校周边，生意是否都好做呢？
投资高校如同博弈，商家若不能对该地区进行深入调查和摸底，很容易血本无归。对于陈先生的遭遇，这充分说明了商家的准备工作不足，贸然下手，必然失败。目前很多高校自身也组建了后勤公司等经济实体，自古就有句话叫“肥水不流外人田”。
在高校周边投资还有一个风险，就是学校方面可能会随时出台一些规定，比如说突然改变一个校门的使用状态，这将对校门周边的商家构成致命的打击。
同时，“一所高校带动一个地区的发展”并非不可能，但商家应谨慎，不要盲目投资。因为大学生虽然是一个巨大的消费群体，但每名大学生个体的消费实力却并不强。如果商家不把这些都充分考虑进去，投资失败是很容易的事情。而且，商家在投资高校周边地区时，还应该考察当地的消费群体及发展方向。一句话，投资高校经济，商家们最好在各方面情况都调查清楚后再下手。
（2）如何投资学校周边商铺获益？
学校周边，每到中午休息或下午放学，小店就挤满了学生———买零食，吃午饭，喝汽水，吃雪糕……这情景很多人还是印象很深的。漫长的暑假，又到了“学校铺”的休整期。投资学校周边的店铺，不仅生意好，而且升值潜力大。准备在学校周边选择商铺及经营行业的投资者，应注意以下几点：
①在选择商铺位置的时候，注意靠近学校旁边或位于学生上学放学的必经之路上，这样可尽可能吸引更多师生光顾。
②在选择经营的行业上，由于老师、家长和学生是其主力的消费群，因此选择与学生学习、生活息息相关的行业，如小食店、杂货店、精品店、文具店或书店等中档消费的行业，这样能更贴近主力消费市场的需求和经济承受能力。
③最好是周边同时有几所学校分布的路段，可得到更多的消费力作支持。