书城投资告别“蜗居”:“80后”购房指南
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第20章 “80后”购房特训营(10)

8.旧房历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限,哪些人住过,什么背景,是哪种用途,是否发生过不好的事情,是否欠人钱,或者发生过盗窃案,是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

9.邻里情况。好邻居会让你生活愉快;在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

10.房屋价值。自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

11.贷款条件。二手房按揭的条件是:满18岁,有城镇户口,本市、外地均可;能提供稳定的收入支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

12.产权的完整性。确认产权的完整性,有没有抵押,包括私下抵押、共有产权人等等,要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

13.产权交接。找个双方都信得过的单位,如信誉较好的担保公司,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

14.产权的过户。必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续,有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

15.应不应该找中介公司。公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由中介公司来操作;中介公司的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给中介公司之前应该了解:中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失;中介公司的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

16.了解中介公司诚信。中介公司应该提供两证:有效的工商局颁发的营业执照,市房产管理局颁发的中介代理行证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证中介公司的可靠性更有作用。

十二. 北京购房攻略——手把手

教你买房

地段选择

1.关心国家大事,了解产业政策——例如,丽泽金融商务区启动,则丰台、宣武两区靠近丽泽商务区的住宅项目产品价值凸显,趁现在价位合理时买进,无论投资自住两相宜。

2.了解城市规划,选择潜力区位——房产价格对于轨道交通、城市交通干线的修建相当敏感。选择靠近规划城铁的区位置业,可以保值增值。北京目前又规划了不少高校新区,很多名校都在建立分校,这些区位的房产也有很大的增值潜力。传统学区如海淀中关村、西城、宣武、朝阳等地,都有很好的项目可以选择。

3.交通出行规划——房子是用来住的,但人是要出去工作的,所以距离和交通的问题务必要考虑,还要考虑孩子上学、老人看病,以及日常生活的便利。因此,靠近公交地铁站点、城市快速路,而又闹中取静的地段,是置业的首选,当然,价格会贵一点,但物有所值。尽量避开过大规模的居住区,如,天通苑、回龙观等地,否则进不去出不来,后悔莫及。升值潜力评估1.高房价地区,升值潜力较小,后发优势地区,升值潜力巨大——北部亚奥商圈,尤其是奥运村附近,因奥运会已过,房价未来大涨的可能性较小。建议关注新的规划热点,例如丽泽金融商务区、西城区金融街西扩区域、海淀山后区域、顺义新城、通州新城、亦庄新城、望京新城、石景山CRD、大兴黄村(北京第二机场辐射区域)、北京以东燕郊区域等地。随着北京金融业、文化创意产业的发展,以上区域房产升值空间广阔。

2.把握未来城市发展方向——北京未来的城市发展,会倾向于后发优势区域,面向华北平原及环渤海城市经济圈的东、南方向,产业规划的重心,也将向这些方向倾斜。京津第三高速、京台高速、首都第二机场,都是沿这个方向修建,区域未来不可限量。但缺点是配套尚不完善,适于年轻无子女的白领阶层初次置业。

3.传统优势区域保值增值潜力巨大——中关村、金融街、CBD,这三个区域的现房保值增值潜力巨大,一旦金融危机结束,这些区域的二手房会有惊人的涨幅。目前价位投资客可以考虑出手。另外,这些区域的配套齐备,有利于解决子女就学问题,为中高级白领、金领阶层二次置业的首选区域。

配套设施

1.商业配套——2公里范围内应有成熟商业配套设施及大中型超市,距离最近的服装、副食品批发市场应有方便的交通路径,小区周边应有方便的餐饮、副食、日用百货品供应网点。不要小看日常生活的方便程度,这将在很大程度上决定你的生活成本。如果买了一套房子前不着村后不靠店,买个方便面也要开车走20分钟,那就太糟了。

2.教育、医疗——孩子上学问题是很多年轻白领初次置业时容易忽视的问题。小区周边最好有成熟的幼儿园、小学、初中等教育资源或名校分校,不然等孩子三、四岁时,家长又要面临买房搬家的问题了。如果你有让孩子上寄宿制学校的计划,则置业的区位相对自由。目前海淀区的教育资源是最多的,但是住宅项目却较少,这个矛盾需要靠政府解决。看病难也是一个大问题,尤其是家有老人的家庭,不能离大型医院太远。社区医疗设施是否完备,也是要考虑的问题。

3.交通、停车——置业地点距离公交站不宜超过500米、轨道交通站点不宜超过2000米,否则出行不便。有车族要考虑停车位和泊车成本,还要考虑堵车的问题。北京是著名的“堵城”,早高峰大家都从郊区往市区赶,还会经常遇到交通管制,堵车十分严重;晚高峰时方向则相反,你要是能错峰甚至逆峰置业,那是最理想不过的了。最堵车的几个区域:天通苑、回龙观、西二环、双营路(早高峰时段)、CBD、京通快速。

社会治安、环境卫生

1.社会治安——北京各城区中,脏乱差的区域主要集中在城乡结合部和城区交界地带,应尽量避免在这样的区位置业。机动车盗抢高发地及拦路抢劫、入户盗窃案件高发地区,置业前务必上网查一下。建议尽量不要在离长途车站、火车站过近的地方置业,这些地区流动人口集中,治安情况欠佳。

2.环境卫生——应远离有污染或噪音的地段,如化工厂、火车道、发电供热厂烟囱、电视发射塔、高压线等,最好不要选择紧邻城市主干道、环线主路的地段,噪音、汽车尾气污染将相当严重。

楼层与朝向

1.高层置业以中上层为宜,多层板楼首选三四层,避开屋顶以防冬冷夏热及漏雨,不选择纯北朝向(尽管价格低),避开高层中的管道层(会有噪音和渗漏),避开小区内锅炉房,远离噪音、震动。

2.客厅最好朝南或东南,主卧应有卫生间,朝北的房间最好有封阳台,同样的户型,东南朝向优于西南。

3.每个人的体质不同,选房时应请业内人士看一下风水,住宅的气场对人的健康影响深远。

精装修

1.最好买毛坯房,自己装修别嫌麻烦——况且装修也是一件很有乐趣的事情(虽然很辛苦)。夫妻为了装修的事吵架是正常的,要懂得互相妥协。

2.如果买精装修的房子,一定要保护好开发商的所有承诺文件——老实说,开发商送的装修,质量问题很多。收房时切记要仔细检查,最重要的几个部位:卫生间防水、门窗密闭性、屋面墙体渗漏、墙面地面空鼓、木地板接缝、壁纸或涂料的裂缝及色差、厨具洁具质量及安装精度,等等。

3.装饰公司选择——千万别选路边游击队,请熟人装修也要慎重,建议选龙发、业之峰、东易日盛这样的大公司,主材最好自己采办,环保又省钱。

4.家具选择——首选环保板式家具,如果选欧式的实木家具,建议你走远一点去选,比如到香河或者直接到厂家去选成套的,价格便宜一半,品质完全一样。北京本地的家具城,首选居然之家和城外诚,百安居、宜家这样的洋品牌,虽名为超市,但价格偏贵而且产品质量差。

其他注意事项

1.选择一家好的按揭银行——推荐民生、华夏、招商,服务到位,主动打折,但是网点较少。

2.选择一家好的中介机构——如果你是买二手房,最好找中介,可以避税,虽然花一点中介费,总体而言还是合算。

3.该出手时就出手——永远不要想着去抄底,是不是底只有三五年以后才能见分晓。如果你有这个需求和支付能力,大势稳定下来就可以买,买了就不后悔,不要房价降了就跑售楼处跟开发商吵着要退房。如果没有这个心理承受能力,就别买了,还是租房住比较好。当然,租金和按揭比虽然便宜,但租金付出去是别人的,按揭花出去是自己的。

4.做好财务规划——买房是人生大事,为了面子买房或为了讨女朋友欢心咬牙买房,都是极其愚蠢的。要谨慎地评估自己的财务能力,做好中长期的理财规划。建议你定期偿还贷款本金,要知道,按揭贷款的利息是很高的,不及时清偿代价很大。假如有能力,还是提前还掉余款比较轻松。

5.养成良好的生活和消费习惯——很多人买房后觉得生活压力很大,其实这很正常,每个月固定的要支出按揭款,这是提前消费的代价。注意从小处节约,改掉大手大脚的习惯,少在外面用餐,餐馆里的油品和食物新鲜程度你无法控制;超市里的东西并不便宜,对比一下你会发现小商品批发市场里也有很多好东西;戒掉烟酒、赌博等不良嗜好,既节约又有利身体健康……如果你懂得节俭,会发现很多省钱的途径。

改变观念,独立思考

无论你是否买房,有一个建议很重要——改变你的观念,学会独立思考。要知道财富、权力和真理永远掌握在少数人手里,你不想做沉默的大多数,就要首先学会保持沉默,用心去思考。

买房是当代的白领阶层,通往财务自由的必经之路,被形容为“房奴”固然令人难过,但如果你入市的时机和区位得当,透过财务杠杆的支持你会发现原来做房奴也可以赚取投资收益,而自住型客户则通过努力可以很快度过这个阶段,到达成为中产阶级的幸福彼岸。

相关链接:理性购房三要素

每一个购房者在买房时都有这样的心愿:找上一套适合自己的房子。可是,说时容易做时难,实用性是鉴定房子价值的第一原则,作为一个理性的消费者有三点很重要,就是“看、比、挑”。

第一层面就是“看”。首先是看房子质量,质量要满足几个方面的要求:安全性、舒适性、私密性、保健性(即为居民提供满足生理健康要求的住宅,有良好的通风、充足的日照以保证人身需要的温度、湿度、阳光以及清洁的空气等);再就是看地段。

第二层面是“比”户型和配套。一般来说,对这两方面很重视的消费者在对质量和地段作出选择之后,开始比较户型和配套。户型既不是越大越好,也不是越小越好,而是适合购房者的要求最好。此外,配套设施是否齐全也是考察一宗房产值与不值的一个重要因素。配套分成硬配套和软配套。硬配套主要是指电梯、暖通、供水、保险、供电、智能化、保安系统、闭路电视、红外接口等。软配套主要是指休闲娱乐场所,如特色会所,它把社区住户吸引到会所里来,视会所为第二客厅,同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动,应该是居住者的一个心灵的空间。

最后一个层面就是“挑”,这主要指的是环境和物业管理。从环境的性质上讲,环境分成生活居住环境(自然环境)和社会人文环境。近年来,随着一些涉及环境因素的概念的提出,环境因素在房产价格中的比重在不断地上升。在高档楼盘中物业管理占有重要的分量。