农村土地资本化，包括农用地的资本化和非农用地或建设用地的资本化两个方面。在现行法规下，农村土地的权利束依然不完整，土地承包经营权作价入股、土地抵押融资等其它产权权益交易都被严格禁止。由于土地所有权与承包经营权是行政化的分配，农民集体无权变更土地现有用途并享受由于土地用途变化所形成的土地价格差异或土地增殖收益，无法将土地作为抵押物进行融资，从而制约着农民充分实现土地作为财产的潜在价值的机会。农村土地产权资本化流转的政策意义，在于这种政策使有资产的农民获得了更多的选择权。一方面农民可以依靠拥有的资产，通过直接经营或开展合作就地增收致富，这不会加重“三农”问题而无需担忧；另一方面，拥有资产本身就是转换身分和生活空间的最直接的可能性，将会大大加快减少和转移农民的进程。城市化可能会采取不同的路径，但其进程总体上是与经济发展水平相联系的，资本在城乡之间的平衡分布，将增强农村经济的活力，带动和加快城市化的进程。有人担心农民有了资产，会阻碍农民向城市转移，反而无法减少农民以缓解人地矛盾。实际上，庞大的农村人口不可能人为地或行政化地减少或转移，靠城乡二元分割的户籍和土地政策限制，不仅不公正也是行不通的。农民在生活空间上转移到城市，在身分上转变为市民，必须通过一定的内在利益驱动。工业化、城市化和市场化在短期内不会改变农村集体产权存在的依据，相反还增强了农民与土地的依附关系，使农民真正离开农村集体土地的成本很高。进城的农民变成为农民工，其身份并未改变，也不能获得市民待遇，大多数转移出去的农民难以融入城市，仍然在农村的集体产权与城市的非农收益之间徘徊，并不能达到真正减少农民的目的，农村的人地矛盾和土地细分依然存在。在农业无利可图的情况下，农村优质劳动力大量流失，不能实现农村土地资料与劳动者的有效结合。目前采取的农民进城务工制度，以及缺乏公平性的土地征收征用制度，并没有达到减少农民的目的，也难以促进城乡经济长期稳定地发展。作者认为，赋予农民真实的产权和资产，才是实现农民在城乡之间，农业与非农产业之间自主转换最直接、最公正的路径。
6.2农村土地承包经营权的资本化流转
根据中国人民大学和美国农村发展研究所（RDI） 2005年17省农村土地调查及李燕琼和范高林（2002）的相关调查结果，中国农地承包经营权流转市场初步形成，但发育缓慢。（1）农民长期在较为封闭的环境中从事着自给自足的小农经济活动，彼此之间接受信息相近，理性和经济获利能力相近，在很大程度上制约着交易的可能性、交易率和交易效率。在被调查的所有农户中，有67%没有进行过土地流转（转出或转入）（见表五）。自上世纪年代后期以来，农户自发进行的土地承包经营权流转，基本保持在1-3%之间。随着沿海地区市场经济趋于成熟，浙江省2001这一比例已经达到了13.1%（见表六）。截止2001年10月底，四川土地流转总面积为503.9万亩，占全省总土地面积的9.5％。其中，耕地流转面积296.2万亩，占总流转面积的58.8％；“四荒”地流转面积139.7万亩，占流转总面积的27.7％；其他土地流转面积68万亩，占流转总面积的13.5％。土地流转涉及的农户占总农户的5.8％。（2）在这些流转中，几乎有一半的流转都不能被视为市场交易，因为多是同村亲戚间随意的口头流转，不用支付租金。四川省土地流转中，既签订了流转合同又经农业承包合同管理机构审查的只有175万亩，只占土地流转总面积的34.7％；签订了合同但未对其合法性、公正性进行审查的有142万亩，占土地流转面积的28.2％；只进行口头约定或无约定的达183.9万亩，占土地流转面积的36.7％。（3）土地流转的年限一般是耕地流转年限短，非耕地流转年限长。四川10年以内的土地流转面积276．4万亩，占总流转面积的54.9％，而且10年以内的土地流转几乎都是耕地。非耕地的流转年限有10-30年、30-50年、50年以上不等。（4）东部沿海地区的土地流转市场发育相对更成熟一些，而中西部地区比较落后。2001年浙江省土地流转面积占总土地面积比重已达13.1％，比四川高出3.6个百分点；土地流转涉及的农户占农户总数的20.8％，比四川高出15个百分点。一般来说，社会经济条件越发达，交通运输条件越好，土地流转的速度越快，规模越大。总体来说，当前中国的农地流转市场仍处于非常初级的阶段。
从有关调查结果看，农村目前的土地流转主要有四种类型：一是转包型，指原承包方将部分或全部土地的经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。二是租赁型，指农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。转包和租赁是目前农村土地流转的主要形式。2001年，四川省转包、租赁总面积分别为213.9万亩、149.6万亩，分别占农村土地流转总面积的42.5％、28.9％（李燕琼、范高林，2002）。三是互换型，指农户之间或农户与集体经济组织为了耕种方便或发展规模经营的需要，按照自愿、互利的原则串换承包地，原承包关系不变。四是入股型，指农民将土地以股份的形式参与公司经营，按照风险共担的原则，与公司结成共同体。由于我国大部分地区农村土地市场处于发展初期，农村集体土地流转交易机制尚未健全，土地流转过程中存在着一些问题不容忽视。如土地流转的自发性、无序性和流转交易程序混乱；一些地区违背农民意愿，损害农民利益，甚至随意改变土地的农业用地用途，相关权利主体权益往往得不到保障；以及流转形式不规范，制约因素众多造成流转不畅等。
农用地的资本化，实质是承包经营权的物权化。按照物权法规定，土地承包经营权属用益物权，但这是一种特殊的用益物权，它由土地承包经营权合同生效而设立，亦具有一定的债权的表征，但已相当弱化。物权法对承包经营权的设立、登记、确认、权利内容均作了具体的规定，可以说其物权属性已经比较完备。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，这为农用地的资本化创造了一定条件，但对其入股、抵押作了限制，仅限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地。在农村土地产权物权化的基础上，需要逐步设立一些新的权能，以顺应农村土地财产功能日益显化和土地产权交易市场化的客观趋势。进入市场交易的土地产权是由若干独立权利组成的“权利束”，这个“权利束”会随着产权市场化的发展不断演绎和细化出新的权利，并且每个独立权利都可以市场化，这就要求不仅明确界定农村集体土地所有权和使用权，而且还要确立其他权利，诸如租赁权、入股权、抵押权、地役权、发展权等。
抵押权和入股权是物权重要的权利内容，土地入股权将农地承包经营权量化为股份，用于出资进行土地股份合作，以获得收益，土地抵押权是将农地承包经营权作为抵押担保，以获得资金，对于农村经济发展均具有重要作用。土地承包经营权资本化，农户得到了融资的天然担保物，全世界发达国家的农民都是通过土地抵押从银行获得信贷支持的。广东南海和重庆九龙坡等地进行了土地入股的尝试，实践中由于入股公司经营风险的存在，在农村社会保障体系缺失的情况下并不能大面积实行。作者认为，在经济较为发达的地区，随着农村社会保障事业的发展，农民从事非农产业能力的增强，应当逐步赋予承包经营土地完整的流转权利，使承包经营土地在农用地范围内得到充分有效的利用。允许抵押将能使农民更充分地实现与切实而有保障的土地权利相联的潜在经济机会，也会促进农村土地与城市土地有更加同等的权利。对于较大范围农民的入股和抵押的经营风险，可以通过参与收益较有保障的基础设施建设项目，签订保本条款等予以规避，必要时农民集体经济组织要保留对入股公司的控制权。
虽然家庭联产承包责任制把土地经营权由集体流转到每一农户，在一定程度上改善了土地资源与人力资源的配置效率，但并没有把使用权集中到最优的使用者（大部分农户仅仅是较优的使用者）那里，土地资源与人力资源的配置效率没能进一步改善。在集体产权的制度安排下，任何一个使用者对土地的使用方式的优劣不会影响农户的承包经营权份额，劣质使用者与优质使用者具有平等的“承包经营权份额”。也就是说，没有办法约束在土地使用过程中的机会主义行为。即使种田能手也可能出现土地的劣质使用，只要这种方式能给他带来最大收益。既然没有对劣质使用土地的约束，也就不能产生人们对土地优质使用方式的发明的激励。承包经营权的物权化，使得它有可能通过市场机制进行调节和配置，实现农地由低效率所有者向高效率所有者之间的移动，实现农地的规模经营，提高土地的使用效益。但是，这仅仅为农地市场流转创造了条件，农地承包经营权市场能否形成与能否产生有效的农地供给和需求有关。尽管较低的土地产品价格、较高的土地经营生产性和非生产性成本等因素有助于增加农地供给，但较高的农地经营的非生产性收益（如社会保障）等因素又极大地强化了农户对农地的需求，从而使我国农地承包经营权的流转面临着刚性的需求约束（钱忠好，2003）。由于农业经营效益长期偏低，农民对土地流转的积极性不高，2005年农村土地流转率只有9.7%（叶剑平，2006）。据张照新（2002）对河北、陕西、安徽、湖南、四川、浙江6省824户样本户的调查，45.9％有转入土地的意愿，但愿意转出耕地的农户比例仅14.7％，供给为需求的三分之一左右。史清华和贾生华（2002）通过对1986－2000年山西和浙江两地农户间农地要素流动行为的实证分析，指出农地流转行为的发生与经济发展是密切相关的。在经济欠发达地区，由于农户经济收入增长对农地的依赖性较高，受农业宏观经济形势影响，农民收入增长出现持续徘徊或下降过程，最终导致农地流转行为的萎缩。而在经济相对较为发达，经济发展对农地依赖程度较低，土地收入在农民家庭中已退出主要收入行列的地区，农地流动现象则明显增强。承包经营权的物权化，进一步强化了承包地的权利，虽然提高了土地流转的价值内容，但并未创建有效的供需机制，表现为农村土地流转的相对凝固化。由此可见，弱化农村土地的社会保障功能，恢复其农业生产资料的本来功用，是农用地市场得以建立的重要外部条件。有不少学者提出以土地换保障的政策方案，如陶然、徐志刚（2005）根据城市化、农地制度与迁移人口社会保障之间的关联性，提出了一个“系统性解决方案”及相应的财政估算，政府建立基本福利包（最底生活保障、子女入学和廉租房制度），以该福利包为交换条件，向迁移到城市、具有一定收入水平和发展潜力，从而也有信心放弃农村土地产权的迁移人口去“购买”土地使用权，然后将那些被自愿放弃的土地再分配，或“补贴”给收入相对比较低的农民。通过给予农民在土地和城市社会保障之间的自由选择权，建立起一种良性的城市化机制，实现户籍制度和农地制度改革的突破。这些方案充分考虑到迁移农民对于平等社会保障的需求，但没有平衡考虑到迁移农民以外农民的需求，不愿意放弃农地使用权的农民也同样需要社会保障，只给予迁移人口社会保障迁就了社会保障的现实状况，在迁移与不迁移农民之间制造了新的不平等。倘若给予同样的社会保障，这样的解决方案又难以成立。作者认为，任何以土地换保障的方案，都隐含了一个前提条件，就是忽略甚至取消土地的集体产权。土地集体产权是社会主义初级阶段特有的农村土地制度安排，是农民在社会保障之外仍然享有的优于城市居民的一种特殊安排，这种安排可以作为农民长期以剪刀差形式为社会贡献农民剩余的补偿，而不能作为社会保障制度的替代。以土地作为社会保障的资金来源，其实是农民在用土地的产出物“贡献”社会之后，又用土地本身“贡献”社会，这将是更大的、具有根本性的剥夺。实现城乡统筹的一种公平的构想，是以土地换资本，因为资本大多集中在城市，城市化需要更多的土地；而土地大多集中在农村，农村现代化需要更多的资本，以各自的优势资源进行市场化的交换，解决彼此的急需，才具有公平合理的意义。这与前述农民成为有产者，才是减少农民和通向现代化的捷径的论述是一致的。