2008年7月，“减肥”一词开始成为房地产企业的口头禅。减，是为了日后的增；退，是为了未来的进。
弗洛斯特法则告诉我们，在筑墙之前应该知道把什么圈出去，把什么圈进来。古人也有适可而止的箴言“大智知止，小智惟谋，智有穷而道无尽哉。”从战略层面上讲，企业在做出选择时，选择的难点是以退为进。有的时候，进攻是最好的防守；有的时候，防守是最好的进攻。
熊市是一场持久战
在2008年7月，有些中国房地产商们一相情愿地认为，自己看到了希望的曙光。
2008年7月23日，全国人大财经委公布《2008年前5个月经济运行情况分析》，第三部分“房地产市场走势可能出现逆转”结尾的一段文字，被他们看做希望曙光的源泉。
值得注意的是，美国房价大跌引发次贷危机全面爆发的前期，也曾出现房地产成交量大幅萎缩的情况。当前，一方面，要深入调查研究房地产行业资金链、交易量和开发投资方面的情况，密切关注并及时分析房地产市场走势，稳定和调整调控政策，合理引导住房消费预期。另一方面，要科学评估和防范房地产市场对地方财政和金融体系产生的潜在风险，把握好政策调整的节奏和力度，避免出现因房价大幅回落而集中暴露财政金融风险，对经济造成大的冲击。
政府是不是开始准备救市？地产商们更愿意得到肯定的答案。于是，他们满怀希望地等待信贷政策的放松。但是在预期CPI（消费者价格指数）仍处于高位的情况下，信贷政策短期内尚难以有实质性放松。
根据全球知名投资银行瑞士信贷最新研究报告预计，中国CPI（居民消费价格指数）在2008年中期会达到6.5%的水平，而如果气候环境的恶化及全球能源、商品价格进一步上涨的话，CPI可能会达到8%。与国际通行的4%的CPI标准相比，基本可以判断，通货膨胀依然是目前我国经济中存在的主要问题。
一路高涨的CPI浇熄了人们对信贷政策放松的热切盼望。退一步说，即使信贷实质性放松，也不能解决房地产行业所有的问题，想要“重回巅峰”只能是痴人说梦。
首先，在2009年房地产行业的毛利率必定下滑。赚取土地红利是我国房地产企业赢利模式的实质，企业的毛利水平决定于房价与地价之差。而房地产项目的开发周期基本在两年左右，由此测算，在2007年国内土地价格急剧上升的情况下，根据《2008年7月房地产市场报告》预计2009年房地产平均毛利率相对2008年将会下降5%。
其次，房价与居民的真实购买力严重脱钩。在2007年全国房价疯涨的情势下，一部分开发商对未来房价持续上升的空间产生了不切实际的预期，也迫使房价远远超过人们的购买能力。与此同时，2008年股市的“疲惫不堪”，也大大削弱了购房者特别是中等收入者的购买力。
再次，在人民币升值的冲击之下，国内的产业结构当前正处在升级和转型的特殊时期。房地产作为第三产业，其需求的增长来自其他行业的收入增长。在国内经济尚未走出产业结构调整的压力之前，房地产行业难以出现过去两年极度繁荣的景象。
原本就粗放的经营模式，经过接近一年的“风吹雨打”之后，肯定不会立即复苏，房地产仍旧要准备打一场熊市的持久战。
而2008年6、7月份的房地产市场销售数据，也为房地产“熊市”做了最好的证明。
6月份，全国商品房销售面积6259万平方米，住宅销售面积5696万平方米，同比分别下降7.36%和7.91%。房价方面，虽然商品房及商品住宅的销售均价同比仍分别上涨了4.74%与6.53%，但办公楼及商业用房的价格同比已开始出现负增长。同时全国商品房均价环比也已出现连续4个月的下降。
一个月过后的7月，房地产商所期望的“逆转”没有显现，而全国各大中小城市的房地产市场“颓势”依旧。
北京：观望加重，期房成交大幅回落
随着市场观望氛围的加重，2008年7月北京期房住宅成交套数和成交面积环比6月份分别下降了37.37%和33.84%。与2007年同期相比下降幅度更是达到62.53%和63.15%。现房市场相对平稳，住宅成交套数和面积环比上月分别上涨了2.29%和10.08%。
受成交量低迷的影响，北京住宅价格涨幅也平稳回落。截至2008年6月份，北京新建住宅价格指数同比涨幅已经连续3个月出现了下降。而6月份新建住宅价格的环比涨幅0.1%则是2005年7月以来的最低水平。
重点跟踪的上市公司方面，除金隅万科城、保利西山林语和百合花园销售较好外，其他楼盘日均销售套数基本都低于1套。
土地市场方面，共成交22宗土地，其中包括2宗住宅用地，2宗商业用地、2宗仓储用地和16宗工业用地。住宅用地楼面地价为2592元/平方米。
上海：成交继续回落，观望蔓延
2008年7月，上海房地产市场同样观望蔓延，成交持续回落。住宅成交套数和成交面积环比上月分别下降20.71%和22.20%。同比2007年更是下降了54.54%和58.56%之多。不过普通住宅市场表现还是相对稳定，成交环比还出现了小幅回升。反映刚性需求对当下弱市的支撑。
房价方面，虽然截至6月份上海新建住宅价格基本保持稳定，不过成交的持续低迷给地产开发商的资金压力在逐步增大。如果没有相应政策出台，预期上海未来房价也将很难继续保持坚挺。
重点跟踪的上市公司中，万科的中林苑，金地的未来和湾流域，还有保利的保利家园销售相对突出，保利家园开盘仅13天销售超过了50%，良好的销售业绩主要受益于相对较低的定价水平。各公司其他项目的销售基本都较为平淡。
土地市场依然冷清。尽管本月共成交26宗土地，但没有成交一宗住宅用地。
天津：量价齐跌
在低位徘徊了4个月后，2008年7月天津楼市成交出现了较大幅度的萎缩，新建商品住宅成交套数和成交面积环比上月分别下降17.77%和17.24%。
价格方面，新建商品住宅环比下跌了6.42%，而二手住宅则略有上涨，上涨幅度为3.44%。
南京：成交回落
2008年7月份南京楼市成交量下降幅度比较大，新建商品房成交套数和成交面积环比分别下降了23.72%和26.10%。截至6月份的新建住宅价格环比数据已经连续2个月出现负增长，同比涨幅也大幅回落。
土地市场共成交4宗，其中居住用地3宗，地面地价为3661元/平方米。
……
“把握好政策调整的节奏和力度”并不等同放松开发信贷。如果信贷政策做出调整，应该只属于结构性的微调。而在房地产市场没有摆脱调整的压力之前，银行“晴天借伞雨天收伞”的行为特征不会轻易改变，这就意味着房地产企业的资金紧张会一直持续下去。
伸来的外资触角
危机，通常是在危险中蕴含着机遇。
时间的脚步行走到年中，2008年的房地产并没有呈现年初时所预测的继续走高。受到宏观调控、银根紧缩等政策的影响，在即将过去的半年，房地产行业仍旧起色全无，观望气氛有过之而无不及。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，6月份住宅期房共签约5595套，日均签约仅254套。2007年同期，住宅期房签约达到了8707套，日均签约约396套。按照这个数据比较，2008年6月比2007年同期总的住宅期房签约量下降了35.7%。
期房市场下降明显，现房市场也不例外。2008年6月住宅现房签约927套，日均签约42套，而2007年6月份，住宅现房签约1254套，日均签约57套，也就是说，2008年的现房销售比2007年同期下降26%。
人们纷纷放弃购房的打算，使得房地产交易量大幅下降，至此，房地产真正进入了“熊市”。然而，月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁，正在中国内地房地产企业苦不堪言之时，恒隆地产主席“房地产‘熊市’才是最好的赚钱时机”的一句话，显示出外资大鳄正摩拳擦掌，准备借房地产“熊市”大干一番的心思。
资本一直犹如灵敏的猎犬，四处嗅着投资的气味。此轮针对房地产的宏观调控并不能让灵敏的境外投资者望而却步，当中国的银行纷纷被警示房地产贷款风险、房地产大佬绞尽脑汁筹措资金、中国房地产市场一片萧条之时，对于资本猎犬而言，机会窗口正被徐徐打开。“逢低买进”，对中国房地产觊觎已久的外来资本正争相排兵布阵，为抄底时刻蓄势。
外资虎视眈眈中国房地产，之前也以不同形式进入，但是始终没有大规模、明目张胆地“侵略”，只是受政策限制不易进来。2006年，政府出台政策禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购国内房地产企业的行为。
而目前的市场形势，却让外资看到了可乘之机，外资也乐意通过与国内房地产企业合作的形式曲线进入中国地产市场。原华盛国际（HVSInternational）投资公司中国区副总裁赵祥龙认为，国内开发企业的资金链危机，成为了海外基金的机遇：“资金链断裂的企业基本上已经没有讨价还价的能力了。”
此后，一项政策的发布，也为外资抄底中国房地产打开了一条裂缝。
2008年7月1日，商务部发出《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，称商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并授权地方商务主管部门进行。该《通知》称，商务部会定期对外商投资房地产企业进行抽查，而同一地方商务主管部门出现两次违规的，一旦限期未改，便会遭遇收回授权。
权力下放，业内普遍预期着外资进入的渠道即将被放宽。海外基金正在集结，超过千亿的资金通过股权投资、项目投资、物业投资等各种渠道向中国房地产市场涌来。
2008年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。
截至6月29日，恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元资金，投资人有我国香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等5家机构。恒大或将引领2008年中国房地产行业的私募热潮。
7月12日，雅居乐地产控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元人民币的转让款。
除股权投资之外，收购物业、项目也是外资抄底中国房地产的一大途径。
在2008年6月刚刚以9.5亿元人民币的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦后，7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿元人民币从远洋地产购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。
根据DTZ戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业（单一金额超过1000万美元）的买卖共有64宗，与2007年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕、远东发展有限公司等国际投资银行，仅在6、7月份便花费38.43亿元人民币，购买主要位于上海和北京的物业。
一些私募资金甚至不惜高价收购物业，以北京的中海广场项目为例，商业面积12万平方米，却被外资叫价60亿元人民币，相当于每平方米5万元人民币的高价。
越来越多的外资在国内房地产市场的投资浮出水面。一面是外资持续流入的国内房地产市场，一面是受融资压力而被迫放缓的供应节奏，充沛的资金需求与紧缩的市场供应之间会不会又将上演一幕房价畸形上涨的高潮？
外资大举进入，会不会对内地楼市形成垄断？专家给出了否定的回答。根据统计，目前外资在内地房地产市场的投资比例仅为3%。与内地地产商相比，海外资金所获得的土地成本、建材成本等都要高得多，价格竞争不占优势，所以基本上都选择开发高端住宅项目。此外，内地的政策也是必须考虑的因素。即使在内地的地产“冬季”，海外基金涉足内地地产时依然路途艰难。
“国”字头不是护身符
覆巢之下，焉有完卵？
经历了2007年的疯狂和风光无限之后，在2008年度，这一疯狂的后果开始逐渐显现。2008年以来，全国房地产市场走势急转直下，尤其是多数大中城市的房屋成交量大幅萎缩。
进入7月份之后，不仅成交量继续低迷，全国70个大中城市的房价也出现环比下跌。“拐点论”、“百日危机论”、“流拍退地潮”、“断供潮”和“降价退房潮”，构成了2008年房地产市场的主旋律。在此形势下，作为市场重要主体的开发企业频频告急，资金紧张的情况大面积出现，企业运营困难重重，甚至出现卖地卖项目，企业倒闭破产的现象。
灰暗，这可能是形容大部分房地产企业心情的最恰当的词汇。可是，你有压力，我也有压力，大家都有压力。中小地产企业如此，大型地产企业如此，房地产央企也是如此。
根据产权交易所资料显示，2008年7月前后，不少央企频频借道产权交易所，挂牌旗下房地产企业的股权。事实上，截至6月底，在北京产权交易所挂牌交易的房地产项目一共有三十多个，仅6月份挂牌的就有8个。
实力参差不齐的民营房地产企业挂牌转让，或许比较容易理解；但对于大型的、标杆式的央企地产企业，倒在国家的宏观调控之中，不免让人有些匪夷所思。毕竟，央企或相关部委所属的房地产公司头顶上罩着“国家所有”的光环，背靠着国家这棵“参天大树”。虽然说“背靠大树好乘凉”，但如果大树已经不堪重负，也只好选择修剪掉一些枯枝败叶来自保，这也是理所当然的事情。
数以群计的转让大军中，充斥着一些如雷贯耳的企业名号，其中最具代表性的有：中国华润总公司挂牌转让所持重庆置尚房地产开发有限公司40%的全部股权；北京华瑞无线通信设备安装有限公司、北京通信服务公司、北京电信投资有限公司和北京电信实业集团转让所持北京市电信房地产股权，以及国家发改委宏观经济研究院挂牌转让85%产权的中国华联房地产开发公司等。
与股市中其他转让交易相比，这些企业的转让价格并没有人们意料的那么高，属于可以接受的合理范围：中国华润总公司挂牌转让其所持有的重庆置尚房地产开发有限公司40%股权，要价5700万元；4家股东转让北京市电信房地产98.36%股权，价格14090.77万元；中国华联房地产开发公司85%的股权挂牌价格997.95万元。
相对其他两家央企或相关部委对于处理下属房地产企业股权的谨慎态度，北京市电信房地产公司要价最高。前身为北京市电信管理局1993年全额投资成立的房地产开发公司，由北京电信实业集团公司、北京通信服务公司等5家国有法人股东共同出资组建，其实际控制人为国务院国资委。在国资重组的大潮中，国务院国资委在整合自身控制的庞大国有资产时，恰逢房地产的“大震动”，北京市电信房地产公司首当其冲地被归为转让对象。
自2008年6月23日，关于北京市电信房地产公司转让的消息发布在北京产权交易所网站后，一时间成为人们关注的焦点。但到7月11日，即距离北京电信房地产公司挂牌截止日期7月18日还有7天时间时，仍旧没有一个递交受让书。
按照受让规则，受让方如果是非国有企业将享有3年的税收优惠政策，3年内免征企业所得税。怎么看起来，这都是一笔划算的生意。价格合理加上免征3年税务，仍旧不能打动国内房地产企业的“芳心”，背后隐藏的是不易接受的受让条件，尤其是对于自保尚且不易、处于危急时期的房地产企业来说。
央企挂牌的房地产企业的受让条件主要有以下四种：受让方应为依法设立并存续3年以上从事房地产开发的企业法人；注册资金和净资产均不低于2亿元人民币；承诺按法律有关规定，标的企业的全部债权债务由改制后企业继续承担；安置标的企业现有全部职工，签订不短于3年的劳动合同。
一般而言，满足前三项条件的房地产企业并不少见，但在各项经济指标之外，更多企业的疑惑点集中在安置职工这个高难度条件。“因为除了需要受让方具有不错的实力外，都要求受让方必须承担并解决职工安置此类难题，在很大程度上限制了投资者的热情。”有关产权交易所专家表示。
在资金链普遍紧张的房地产洗牌时期，在世界经济大萧条时期，各行各业的裁员事件层出不穷。为进一步优化运作，降低制造成本，应对日益严峻的经济环境，2008年7月9日，西门子宣布将裁员16750人，通过新一轮裁员，2010年公司能够削减12亿欧元运作成本。而在以85亿美元收购BEA系统之后，为消除在产品工程和管理等方面人员的重叠，甲骨文于2008年5月9日解雇至少500名员工。
相同行业的两个企业，在人员设置方面必定有着或多或少的雷同，“安置标的企业现有全部职工”，对于原本就生存困难的房地产企业，更是雪上加霜，犹如在其厚厚的重壳之上再加一层，这样做，只会吓退那些有意申购者。
退地：壮士断腕的痛楚
有这样一个故事，山间丛林中，一只老虎不幸落入了猎人设置的索套之中，挣扎了很久，它都没能把自己的脚掌解脱出来，猎人步步逼近，情况危急，老虎只得奋力挣断被套住的脚掌，忍痛离开了这危机四伏的危险地带。老虎断了脚掌疼痛难忍，但若保全脚掌，则不得不付出生命的代价。
土地市场是房地产市场的“晴雨表”，2007年风光无限的“地王”们，到2008年转眼就成了烫手山芋。今日是“地王”，明日是“退王”，房地产企业演绎着一场鲜活的“速度与激情”。
2007年，在惊心动魄的呐喊声中，武汉、北京、上海、长沙，“地王”们竞逐天价，35.02亿元、44.04亿元、72.4亿元、92亿元，“欲与天公试比高”！地价贵过房价成了楼市的一道独特风景。所谓物极必反，当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险。楼市寒冬突然来临，土地流拍，二手地满天飞，“地王”们带来的不是巨额利润，而是巨额亏损，“十年河东，十年河西”，在短短不到一年的时间内，土地市场已经是冰火两重天。
不惜血本争做“地王”的场景仿佛就在昨天，2008年6月24日，上海却发生了首次退订已拍得地块的消息，此次退订的主角是曾经的“普陀地王”。
就在9个月之前，2007年9月，普陀长风生态商务区4号东南地块，在历经2个多小时、440轮叫价后，以11.04亿元的定价找到了自己的买主——名不见经传的上海志成企业发展有限公司，而且是超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米。而志成公司也打败包括鹏润地产、华润集团及上海新黄浦等在内的9家知名房地产企业，一举成为名噪一时的“普陀地王”。
在地价最高时拿到的地，却在短短数月后退还，志成公司仿佛拿到了一只热腾腾的烫手山芋，在迅速冷却之后，就向外抛出。仔细观看志成公司的履历，就会发现，它并不是一个资金雄厚的企业，在高手如林的房地产企业中，甚至显得有些“寒酸”。
1999年6月，志成公司成立时的注册资本仅为600万元，与同行业其他企业相比，家底稍显单薄。直到2001年郑建禄入主后，公司的注册资本才增加到1200万元。但此后，志成公司仍然开发了30万平方米的大盘“知雅汇”，还成立了上海赢华房地产开发有限公司开发“枫桥丽舍”，两个项目均是住宅，而公司唯一一次商业地产投资是在杭州投资开发的“红楼大酒店”。
虽然此后志成公司的自有资金有所增加，但志成公司成为“普陀地王”，依旧有“蛇吞象”的嫌疑。在地产界，这已是屡见不鲜的事实，很多开发商的运作模式，都是以小搏大的方式，在所有行业中，房地产行业以小搏大的倍数最高。而志成公司只是被打中的“出头鸟”。
在取得普陀地块之后，按照规定，志成公司应该在2007年底交清所有地款，但自有资金太少，又恰逢国家银根紧缩，贷款不成的志成公司“就意识到出了问题”。2008年4月，志成公司向普陀区房地产部门提出退地申请，“经过权衡，开发商可能是出于资金、地价等方面考虑，加上宏观调控后的市场因素，从而选择退地。”当时经手的办事人员表示。
商场的争夺与拼杀，激情是必不可少的要素，但理性与谨慎，以及对自身清醒客观的了解，更是走得长远的根本保证。而志成公司，在2007年被房价上涨的现象刺激得头脑发热后，在2008年就付出了代价。
实际上，与志成公司“同呼吸、共命运”的房地产企业不占少数，在高价拍地与退地之间，体验着“左手买进，右手卖出”的“买卖游戏”。而国家有关部委在2007年9月下发的一项通知要求，“在2008年6月底前，各地严格处置闲置土地，土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收”。也让“有地缺资金”的企业草木皆兵。面对“6月大限”，与其被征收闲置费，不如“赔钱甩卖”。
2008年3月，福州融信地产不惜损失7000万元的土地保证金，将半年前高价拍得的土地退还。2007年9月11日，融信房地产公司拍得福州白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块，总价9.04亿元，楼面地价9953元/平方米，直逼附近楼盘售价，成为轰动一时的当地“地王”。
2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2008年5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司的50%股权转让，5月16日，粤宏远A发布公告称，将以500万元的价格，接手万科子公司在东莞水濂中心路项目50%股权。
在房地产企业眼中，尽早退出自己手中的土地，就早日得到解脱。而2008年7月“长沙地王”北辰实业的退地消息，却打响了楼市整体冰封期的信号。
2007年7月北辰实业联合体以92亿元竞得湖南长沙新河三角洲项目，一举成为了全国“地王”。但2008年的7月底却传出“北辰实业正在办理退地手续。除了当时打进长沙市财政的10亿元保证金，北辰实业一直没有将接下来的土地款按合同履行。而协调的结果可能是北辰实业损失10亿元保证金，退出长沙。”
尽管北辰实业一度愤怒地表示，这一切都是“造谣”、“胡说八道”。而随后北辰又以剩余土地无法如期交付给公司为由，再次延期交付土地款，打了自己“一记响亮的耳光”。
与此前任何一次“地王”退地相比，北辰实业退地事件有着无可企及的影响力，导致了房地产市场“七月风暴”的直接升级。如同政府出手的一记宏观调控重拳，“长沙地王”退地事件，不但通过多米诺骨牌效应而影响到土地市场预期和地价变化趋势，还导致了更多土地项目退地或抛售事件。
正如北京永同昌房地产（集团）开发有限公司副总经理雷越姝在博客中写道：这个案例是这个寒冷的房地产冬季的缩影。在这个冬季里，那些有准备的“动物”会活下来。地王的退出，是选择了像“猪坚强”那样瘦身。不承认现实，盲目坚持原定的策略可能会死得更惨。更或者，即使是行情持续向好，这个决策可能也是极其错误的头脑发热。而现在，地产冬天给了一个退出的理由。对于开发企业来说，哀叹不如反省，救市不如自救。
是断供，不是断供潮
2008年6月初，一篇名为《断供已过千亿，次贷危机浮现》的博文在网络上热传，作者“风语”写道，虽然“进入5月深圳房地产市场平均每天的成交量在300套以上”，但“这仅仅是一种假象，在这种假象下面，隐藏着巨大的次贷危机”。“根据去年某银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏账，就已经达到200亿元”。“一家银行所产生的坏账就达200亿元，那深圳这么多家银行，坏账额最保守估计也过千亿元”。
作为一种现代的传播媒体，网络已经成为人们的一种生活方式，在房地产的敏感时期，“深圳出现断供潮”的说法以“光速”传遍了大江南北。在博客中，“风语”还表示：“现在的深圳，断供早就成了非常普遍的现象。现在各个楼盘都有断供的出现，只是数量多和少的问题。”“在可以预见的房价下跌的浪潮下，深圳的断供风波必将很快波及全国。”
越是在情势危急之时，越是需要冷静的头脑和理智的判断。对“风语”的惊人之语，也有人提出质疑，更有人指出他有团购组织经历，指责他是一位资深的“炒楼者”，“断供说”就是他为了利用言论来引导购房者闹事，并借此向政策制订者施压，以获得政策松动。
其实，略懂银行房贷业务运作的人，很容易会发现“千亿断供”的说法经不起推敲。截至2008年6月底，深圳房贷余额为2198.72亿元，这个数目是经过几年积累而成，并且其中有相当比例属于自住性质，有些贷款者甚至已经在房子里住了数年，试问退房的可能有几许？所以，“有一半贷款出现断供”的说法，既不符合逻辑，更不符合现实。
“断供潮”之所以被炒得沸沸扬扬，是人们错误运用“金融传染性原理”来推测和担心中国会产生类似美国继发性的“次贷危机”；同期间，舆论又放大了“断供”效果和影响，夸大和扭曲了事实。
所谓的“千亿断供”，如今已被证明是虚惊一场，但由此引起的思考与警示，却不得不引起各方的重视。事实上，“断供潮”虽然没有形成，但时有出现的“断供”现象却是不争的事实。
随着深圳房价的不断走低，一些高位入市的购房者所购物业已大幅缩水，有的损失甚至超过了首付，沦为地地道道的负资产，在资金和心理的双重压力下，深圳一些业主选择了主动“断供”。
早在2008年1月初，深圳一家银行就遭遇了一宗断供案例。2007年8月，一位购房者以单价8000元/平方米购入位于宝安区泰华大厦一套五十多平方米的物业。到2008年1月，他便停止还贷，并明确告知银行不再续供。5个月之后，该楼盘的价格已降到5600元/平方米左右，而银行经过调查发现，这位购房者名下有5套房产。不言而喻，他是一位有经验的“炒房者”，而“炒房者”正是断供大军的多数。
对于炒房者来说，房价下跌一步步吞噬了他们手中的资产，在租不抵供的情况下，断供自然成为很多炒房客的选择。而对于自住房主来说，房价下跌的影响远不如炒房者严重，断供不是明智之举。断供，对于购房者而言，意味着交与银行的首付款与每个月的还款都付诸东流，此外，他们的名字还会列入银行的信用“黑名单”，让贷款的再办理麻烦重重。
尽管如此，自住房主断供还是不可避免地出现。2008年初，深圳李小姐通过银行按揭购买英郡年华一套四十多平方米的楼盘。但是仅仅交了3个月月供之后，她便决定不再向银行缴纳月供，“太过分了，拼命地降价。我买的单价是11000元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000元。但是现在，这里新开的英郡年华三期售价只有6888元/平方米，跌幅超过了40%。”
当银行人员试图劝说她继续供房时，李小姐显得有些信心不足：“它的跌价太吓人了，今天是6888元，是不是再过一个月就是5888元，都有可能。”并坦言，自己已经是实实在在的负资产，因为到2008年4月时这套房子的价格已经跌破30万元，她却欠银行四十多万元的贷款，如果继续月供，她还要还银行还贷和利息加在一起的100万元。
李小姐不是英郡年华唯一的购房者，与她同购一个楼盘的人，都处于同样尴尬的境地：都处于负资产，卖掉房产不够偿还贷款……在李小姐断供的同时，还有另外两个业主做了同样的选择。
到2008年7月，英郡年华“断供事件”愈演愈烈，更多的业主酝酿着更大规模的断供。而根据国内一家媒体预测，截至2008年7月，深圳房贷负资产人数超过30万人，虽然无法了解断供者的确切数字，但可以肯定的是，断供者的人数正在不断增加。
树木多了就积聚成森林，水流汇集之处就成为大海，人数的增多是否会演变成“断供潮”，7月25日深圳银监局公布数据给了“否定”的回答：个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.2个百分点。深圳银监局认为，深圳银行业个人房贷业务目前风险可控。
数字的多与少，从来都只是一种客观真实的表象化投射，“断供事件”虽然不一定是“断供潮”的前奏，但真正藏于表象之后的，则是银行房贷政策曾经的松动与放任。当初，基于看好房地产价格节节攀升的预期，美国银行针对客户的房贷政策有所松动，甚至放松了对不良贷款可能导致银行风险的警惕性，伴随着美国房价的骤降，一系列的连锁反应之后，风险的多米诺骨牌被推翻，美国次贷危机爆发。
针对美国次级按揭贷款市场危机，中国社科院金融研究所研究员易宪容的看法一针见血：“美国次级债危机打破了中国房地产市场中认为‘住房按揭贷款是优质资产’的神话。”或许，这句话会给受到“断供潮”大喊“狼来了”惊吓的深圳银行业一次集体反思。
逆势飞扬：任志强被比“猪坚强”
2008年5·12四川汶川地震，不仅是中国大地的一次灾难，也是一次对生命和毅力的考验。生命创造的奇迹不断出现：5月21日，映秀镇电厂女工被埋近150小时后成功获救；同日，北川县六旬老人被困164小时后获救生还；5月20日，青川县石坝乡一村民震后164小时被救；5月23日，四川绵竹被困266小时老人获救……
极限一次次被刷新，也再次证明了生命力的顽强。正当人们惊呼生命的耐力时，一则关于被救出动物的消息更是惹人注目。2008年6月23日，广州日报刊登一条关于地震的新闻：
成都彭州市龙门山镇团山村村民万兴明家的大肥猪，震后被埋废墟下36天，6月17日被成都军区空军某飞行学院战士刨出来时，还坚强地活着。许多市民、网友呼吁，不要把这头猪变成人们餐桌上的美味。
昨日，建川博物馆馆长樊建川用3008元将这头猪买下来，并给他取了小名“36娃儿”，大名“猪坚强”。樊建川打算将它一直养到自然死亡。建川博物馆还捐了1万元资助猪主人家恢复生产、生活。
废墟下存活36天的猪，成为网友追捧的“红猪”，它的命运引起众多网友的关心，很多人为这头坚强的猪而感动，“这样坚强富有生命力的猪，让它自然终老吧。”“猪界的英雄！这头猪应该留着，好好养起来。”诸如此类的呼声不绝于耳。
此次地震后，生命再一次被审视和重视；而在持续时间更长，辐射面积更广的房地产“地震”中，“生命力”也成为房地产企业博弈的关键点。
2008年，中国经济进入“最困难的一年”，复杂的国际国内经济环境让中国地产业面临变局。2008年7月6日在无锡举办的房地产高峰论坛邀请高端专家学者和房地产企业领袖太湖论剑，共同深度解读复杂变局，任志强、潘石屹、冯仑等地产大腕都在受邀之列。也正是在这次论坛上，“猪坚强”言论横空出世，任志强被比“猪坚强”也成为业界津津乐道的话题。
在众多的房地产商中，任志强素来以口无遮拦著称，同时也是“房价走高”的最有力支持者与倡导者。针对2007年末市场流传的“房价将大幅下跌”的说法，他旗帜鲜明地表示反对：“房价下跌只是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”
当2008年接连出现房价打折现象时，他仍旧信心满满：“最近的房价看上去在打折，其实总体上都在玩虚的，并没有降。”并积极抛出自己的新理论：“政策有拐点，房价无拐点。”直到2008年5月，在房地产连续走低的现实下，他才终于承认房地产销售大降，但随后又不失时机地补充一句：“长期来看，房价永远是在上涨的。”
就在其他同行们采取各种措施，或宣称“拐点”，或感叹“百日剧变”，或降低房价的同时，任志强一直不为所动。
任志强怎么也没有想到，无锡这次大会，竟然为自己“争”来“猪坚强”的名号。在此次主题为“新的时代，新的起点”的大会上，任志强首先发言，将地产商与房子分别比喻为老母猪和猪崽，来描述房地产市场。
“如果老母猪没有死，只是暂时没有猪崽，或猪崽减少了，9个月以后，小猪崽就可以长成杀肉的猪。市场上受影响小，周期短，1年之内就可以恢复市场上猪肉的供应量，猪肉的价格就能很快平稳下来。但如果连老母猪也没有了，要从养老母猪开始，那市场上猪肉的供应量影响就大，时间就长，市场上猪肉价格要3—5年才能恢复平稳。”
最后，任志强反问：“回望猪市，不应只关注猪崽；母猪都死了，何来小猪崽？开发商都破产了，如何保证房子的供应量？”还是永远不变的风格、永远不变的立场、永远不变的语气。
至此，任志强虽然将房地产比作猪，但并未涉及“猪坚强”，在他之后的发言的冯仑，是这次封号的真正始作俑者。在大会上，冯仑的发言使用大量的比喻，其中一个是：“在资金紧张的压力下，房地产商一般采取三条措施：一，‘范跑跑’，危机来了，风险来了，本能驱使下逃生——跑。像中小型、承受风险能力弱的开发商，容易当‘范跑跑’；二，‘谭千秋’，宁死不跑。如同大的国有房地产商，有维护市场的责任感；三，‘猪坚强’，坚持36天，自己从300斤瘦到了100斤，吃草喝露水也要坚持，坚持到解放军来，如任总。”
的确是“地产思想家”，冯仑的几个简单比喻，将房地产缺钱，资金压力大的现状描述得形象、清晰。他调侃任志强如同“猪坚强”，更是恰当无比，“咬”住高房价不放松，堪称毅力与坚持的楷模。
对于“猪坚强”，潘石屹开始时一无所知，当向任志强求证时，任志强给他发了一条《猪坚强答记者问》的短信：
问：你被困36天后获救，你觉得你幸运吗？
答：幸运个屁！猪肉涨价了，我却瘦成这样了。
问：你喜欢博物馆给你取的名字吗？
答：不喜欢，很多网友都是倒过来念的。
问：你打算到报告团去做演讲吗？
答：猪栏塌的时候，我已经哭一回啦，我不想天天做报告天天哭，现在猪肉贵着呢，我还得响应政府号召，早日恢复生产，把膘长回来！
问：如果给你一个愿望，你希望是什么？
答：我希望以后的“生命探测仪”没有种族歧视！
而潘石屹也在第二天的博客上表示：“把任志强比作猪坚强很恰当……猪坚强在等解放军；开发商也在等，等银行资金，这是他们的口粮。”
但任志强本人，却认为自己缺乏“猪坚强”的毅力与坚持，引用潘石屹7月7日的博客：“大家一致认为，目前房地产缺钱，资金压力大，‘猪坚强’是最形象的代言人。我说任总，你干脆改名叫任坚强得了，也就改了你名字中的一个字。他很不满意。说这几天总是开会，把他累坏了，手指甲上都出现竖条了，据报纸上说，这是身体不好的表现。他看来也坚强不起来了。”
“猪坚强”精神的确可嘉，但如果要尽快走出楼市的低迷状态，远不是一句做“猪坚强”那么简单。
危世警言：冷市下，谋变是必然趋势
在经历了数年的高速发展之后，房地产这列高速列车在2008年呈现减速的迹象，长达10个月的楼市观望期让房地产市场正经历一场前所未有的“漫漫寒冬”，“销售萎缩”和“资金紧张”成为行业的两大主题。2008年7月，国家统计局公布的数据显示，6月份，“国房景气指数”为103.08，比5月份回落0.26个百分点，比2007年同月回落0.55个百分点，这已是该指数连续第7个月环比回落，并首次出现了同比下滑。
“苟日新，日日新，又日新”，这是三千多年前商代先贤的至理名言。“创，始造之也。”韦尔奇也告诉我们：“没有新的思想，对于一个创始人或许是最糟糕的情况。”创新才是企业的主要特征，一个出色的企业家，不会是一个投机商，更不是一个只痴迷于赚钱、存钱的葛朗台，而是一个勇于大胆创新的创造型人才。
当创新成为企业赖以进行生存竞争的不可或缺的素质时，如果企业依然采用一种循规蹈矩的生存姿态，则是一种自我溃败。对于财大气粗的大企业，尚可靠规模、资金抵挡一阵，对于“先天不足”的中小企业，如果不创新，即使面对一场小风波也会葬身商海。
“穷则变，变则通，通则久。”执著于创新的企业，往往更能经受住残酷的考验。这是适用于任何行业的普适性道理，房地产业也不例外。
首先，房地产企业应该转变经营模式，加大商业地产的资产配置。
在传统眼光中，房地产只限于盖房子，然后出售给别人以居住，并称房子为安居乐业之本。但随着经济形势的发展，房地产的经营模式亟待改变。
2008年7月，在全国房地产“满目疮痍”下，SOHO中国却惊爆销售佳绩。其旗下的三里屯项目开盘一周销售率近50%。此次良好的销售业绩，不是来自传统意义上的住宅，而是商业和写字楼部分立下的功劳。这或许为中国地产行业做了某种注解：商业地产大有可为。
房地产业的周期性波动，曾经让众多财大气粗的我国香港地产商“落马”，但也出现了以恒隆和新鸿基为代表的“常青树”。他们的绝招正是将商业地产作为整体资产的重要组合，用以平衡开发物业的波动性，而事实证明，它是地产低谷阶段抗击行业周期的有力工具。
稳定的现金流，是商业地产最具诱惑力的特色。现在，内地越来越多的实力地产企业，也开始加大商业地产的资产配置。中粮置业已经做出计划，将在未来5年内，发展6—8个以“大悦城”为统一品牌的商业项目。
其次，战略上转型，改变经营理念。
央行超常规上调准备金率，银行收缩银根，导致开发商可贷资金的供应一缩再缩。而市场销售持续低迷，使地产商资金回笼的速度也是一降再降。累积的结果是，很多地产商的经营性现金流、存货周转率、资产周转率等财务指标均不容乐观。
因此，地产商的整体经营普遍趋于“谨慎”，“稳健”代替“扩张”成了当务之急。除了奉行谨慎的财务策略、放缓扩张速度以外，开发商的经营理念也应逐步从“土地为王”转向“现金为王”。
最后，等政府“救市”不如请老百姓“救市”。
2008年7月的深圳楼市场面险些失控，大批购房者（相当一部分应该是炒房者）在楼价下跌中选择断供引发“政府是否该救市”的一场争议。而价值规律告诉我们，“商品的价格只是围绕价值曲线上下波动”，任何暴利产业最终都会回归合理。房地产已暴利多年，现在回归理性，是符合正常经济规律的，救市之言实在让人难以理解。
购房者是决定房地产兴衰成败的根本，地产开发商呼吁政府“救市”，无非是希望政府通过土地、税收等方面的政策，刺激住房消费。但现实问题是，无论政府怎样刺激，如果房价超过购房者的购买能力，任何有诱惑力的刺激，最终都是于事无补，购房者只能继续望“房”兴叹。
与“救市”的可能治标但绝对不治本相比，将房价降至购房者可承受的能力范围内，才是最明智的选择，如此一来，购房者才能“救市”。如果想让房地产焕发“第二春”，地产商不能只指望政府“救市”，一味死守住暴利不放，如此一来，房地产市场最终只能走向萧条。
如今，房地产已不再是富人的游戏，正在调整的市场正在回归民生本色。如果比尔·盖茨永远只给占全球5%的富翁提供计算机，他永远也不可能成为首富。开发商想要站稳脚跟，并发展壮大，就必须讨取80%的普通购房者的“欢心”，为其建造性价比高的房子。