2008年4月，喧嚣的房地产市场热闹依旧，房价一直是镁光灯下的焦点，依然是吸引人们眼球的话题中心。
某位经济学家说，宏观就是这样，永远有人在悲观时更悲观，有人在狂热时更狂热，也有人冷眼看世界，更多人是墙头草——两边倒。2008年的房地产宏观色调注定不明朗，每一个置身其中的房地产企业都不能建立一道彻头彻尾的防火墙，悲观、狂热还是两边倒？需因时间、因地而异。
鲶鱼效应：武汉房价从暗降到明降
作为一个二线城市，以全国范围来看，武汉的身份比较特殊和尴尬。处于长江地区的“要害”部位以及中国的中心位置，但在中国历次的高速经济增长期，武汉经济一直落后于沿海城市，受限于武汉市民的消费能力，房价曾经长期在低处徘徊。但因为与一线城市房价的巨大差距，为房价上涨提供了空间；同时，近几年来“中部崛起”的口号越来越响，武汉成为沿海地区企业“腾笼换鸟”的承接地带，越来越多的外地开发商进入武汉，将一级土地市场的价格不断抬高，房地产开发成本一路飙升。
自2002年以来，武汉房价的上涨趋势，就一直呈现递进曲线。回顾武汉房地产近10年的发展历程，2003—2004年是一个爆炸性的增长期；2005—2006年则是“小幅慢跑”期；而到2007年，则加入了全国上涨的行列中，进入“稳步快跑”期。
在房价上涨之后，一度被压抑的购房需求却被集中释放。2007年第4期中房指数月报数据显示，武汉住宅市场正呈现出供不应求的局面：3月，武汉市商品住宅上市套数为7188套，比上月增加2508套；而在需求方面，武汉共销售商品住宅8806套，比上月增加4636套。南益巴黎豪庭的一位新业主，彻夜排了两天的长队，最后买到房子时，已然有一种“中奖的感觉”。
房价基数低，也为涨幅提供了充足的空间。武汉房地产信息网公布的数据显示：2007年6月第一周，全市的成交均价是4087.59元/平方米，第二周的成交均价则达到5049元/平方米，较前一周提高23.52%。很多开发商在房子销售一空时，便感叹说：“房子卖得太火了，以至于我们自己都怀疑价格是否定得太低了。”
但风水轮流转，当楼市降价风潮席卷全国时，武汉也没有幸免逃脱。“2007年5—9月份，武汉楼市疯涨，做了半年的美梦，现在梦突然醒来，一下被市场打回了原形。”开发商一脸“无力回天”后的无奈。
2008年3月，武汉一手房成交量比去年同期下滑40%。4月份第一周，全市商品房平均每天只卖掉70套，远远低于去年同期每天三百多套的水平，并且低于3月份的销售情况。商品房销售量的锐减，像一根链条把开发商缠绕，使其呼吸开始变得不畅和艰难。
武汉地理位置优越，很容易受全国房地产的走势的“传染”。楼市景气度逐渐走低，武汉部分开发商在2008年春节过后，就开始为降价打伏笔、做准备。虽然在销售过程中，对“降价”二字只字未提，但“暗度陈仓”的意味却尤为明显。
2007年开发完成的武昌徐东区某楼盘，一期预售价为7000元/平方米，开盘时就飙升到8000元/平方米，后来价格一路上涨，让许多购房者敬而远之，深刻体会到切肤之痛。不想，房价上涨之势在2008年后戛然而止，不仅价格不再上扬，而且还送空调和精装修。
当然，这并不是个别现象，开发商这种“真情大馈赠”的活动在武汉蔓延开来。位于南湖片区的一个楼盘，价格与2007年开盘时的一期没有明显涨幅，也对新客户承诺“装修+厨房”的标准……企业对市场的影响程度，与企业的知名度成正比，几家不知名的小地产商的“小动作”再多，终究敌不过一个大地产商的出招。此时，真正搅动武汉楼市这股暗流的，是万科大张旗鼓的加入。
2008年2月23日，武汉万科遥相呼应王石的“拐点论”，在武汉的4个楼盘优惠千万促销，并为此命名为“2008青年置业计划”。万科联合中国银行、招商银行等4家银行，精心打造这项计划，计划规定：凡是满足条件者不仅可优先办理2成首付、30年银行按揭，还可以获赠2万元的“青年置业资助金”。紧随其后，武汉金地地产也推出了“关注新知识分子”幸福置业计划，拿出数十套房源进行促销，并承诺赠送高达50000元的幸福置业基金。
此后，武汉众多的楼盘开始主打“职业计划”招牌，形成一股暗地降价的风潮。但即使万科和金地这两大开发商也对“降价”讳莫如深，只是声称这是“市场正常的促销行为”。这些“正常”的促销行为实施，无疑给周边的开发商施加了压力，抢夺客户、各种各样促销活动随之而来，大有让人呼吸不过来的压迫感。此时，东星集团勇敢担当起房地产中的“鲶鱼”，其高调降价产生的鲶鱼效应，让武汉房价从暗降走向明降，从此武汉楼市被郑重打上“降价”的标签。
此后，揭开降价面纱的武汉楼市不再半遮半掩，而是“降”声一片，2008年4月在武汉销售的四百多个楼盘中，其中40—50个在打折，还有一些陆陆续续在跟进：南湖一楼盘称推出9.5折特价房；沌口一楼盘即将开盘，承诺买房将送欧洲游、车款首付和全屋供暖设备；汉口发展大道一楼盘的一批特价房9.3折，一套房子优惠4万多。
在新的一轮价格促销中，将会挤出房价中部分虚高的水分。“部分高价楼盘会有5%—10%的降价空间。”武汉市开发企业协会有关人士表示。开发商虽然“降”得不亦乐乎，但武汉楼市的颓势却在短期内无法挽回，2008年注定是武汉楼市的调整期：在众所期待的4月旺季，虽然整体楼市打折促销力度较之上季度有过之而无不及，但市场不仅没有出现预期中的热销现象，相反三大成交指标较上月均出现较大幅度下跌，降幅均达3成左右。
成交总套数：4月共成交商品住房3457套，较3月4752套下降1295套，降幅为27.25%，较2007年同期下降了70%。
成交总面积：4月共成交商品住房33.64万平方米，较3月48.98万平方米下降15.34万平方米，降幅为31.32%，较2007年同期下降了73.39%。
成交总金额：4月商品房成交金额为16.44亿元，较3月24.63亿元下降8.19亿元，降幅为33.25%，较2007年同期下降了64.89%。
同时，与2007年同期相比，降幅高达60%以上，楼市低迷之势未因旺季的来临而改变……
此一时彼一时，在房地产的调整期，无论是明降还是暗降，购房者的青睐都难以得到，房地产商注定在这个时期黯然神伤。
在经济大潮的冲洗下，得到锻炼的不仅仅是企业，还有消费者，他们从短缺经济的狂热中醒悟，在市场经济中日趋理智，并练就了一双双火眼金睛。因此，想要取悦消费者，房地产企业大可不必遮遮掩掩，完全可以采取坦诚态度，大大方方地降价，将价格降在明处。在欲盖弥彰和坦诚相见的企业之间，消费者心中的天平只会倾斜于后者。
风起云涌：珠三角退房风波
在不确定的年代，你需要有批判思考力，并且诚实地认错。要面对现实，勇于承认错误，我在事业上一直承受极大风险，如果不认错，一定已经输得很惨。
——索罗斯
对于全国自各地或大或小的炒房者而言，2008年是认错的一年。
2008年4月，国务院公布2008年工作要点，炒地炒房成为严打目标。“查处炒地炒房”首次进入政府工作报告，在由国务院常务会议通过的国务院2008年工作要点中明确规定，新组建的住房和城乡建设部除了坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源问题以外，还被委任以“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”的任务。
政策犹如一声惊雷，响彻炒房者耳边，但此时的他们并没有显示出意料之中的惊慌，原因不是“上有政策下有对策”的心理驱使，而是他们已经被深度套牢，正在试图退房。在本已“悲凉”的境况下，对悔不该当初的炒房者而言，政策只能警示后来者，对自己的影响则有限，毕竟自己已经到了“不能再坏”的地步。
“我都快崩溃了！”一位炒房者道出自己的心声，此时的他正面临着一个痛苦的两难抉择：是亏本卖掉自己手中的3套房子，还是主动向银行断供。被这道选择题折磨3个月之后，他仍旧没有得出答案。2007年11月前购买的房地产，恰赶上房地产的下坡路，这些人将成为自2000年以来中国的首批房产负资产者。
世界上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。近年来炒房者过度的热情与投机心态，以及被严重透支的市场，为今天的楼市颓势做出了铺垫。昔日“今天买房，明天就赚”的风光无限，让炒房者成为众多人羡慕的对象，“无须证照，无须公章，无须纳税”，从房地产公司拿到房子的一刻，就等于打开印钞机的电源，只要满天飞过的“炒房团”咳嗽一声，所到之地的房地产市场就得感冒！但房子是用来住的，而不是用来炒的，房地产市场可以投资，但不可能是投机者的乐园。
上帝要想使其灭亡，必先让其疯狂。在“温州炒房团”、“深圳炒房团”招摇过市后，在房价被哄抬得高入云霄之后，房地产市场的降温、房价的下落让他们开始变得手足无措。在中国房地产重地深圳，这种状况更为突出，在百亿炒楼资金被深度套牢之后，退房风波群起。
据深圳市国土资源和房产管理局2008年4月14日发布的报告，3月份，深圳市新建商品住房销售均价为每平方米13618元，比2月份下降16.53%，房价回落到2007年4月的水平，而广州2月份二手住宅成交量的跌幅也达到了63%。成交量的下跌，直接导致深圳楼市投机投资者资金链断裂，一些开发商开始降价处理：在深圳，万科地产和金地地产先后降价入市，此后更多的楼盘选择跟风。2008年3月18日，深圳澳达实业举办新闻发布会，宣称自己将实行“春雷行动”，将自己旗下在售的楼盘价格大幅下调，在原有均价28000元/平方米的基础上下调20%—30%。
银行不断加息，CPI（消费者物价指数）也不断上涨，加上2008年珠三角房价大幅下跌，2007年的炒房团被套牢是必然的，疯狂必须要付出代价。事实上，整个房地产市场的投机者，经历了过去两年的疯狂后，都在承受市场的报复。
“现在全变了，金地梅陇镇三期开盘价为1.1万元/平方米、半岛城邦已经降到不到2万元/平方米、东莞金域中央已经跌到9000元/平方米，1年内竟然缩水50%，而且银行不断在加息，我的月供已经突破2.2万元了。”一位深圳炒房者坦言。
当利益最大化已经成为一种奢望，月供成为压在炒房者身上的大山，摆在他们面前的只有两条路：向银行断供或者以更便宜的价格出售。“大难”临头，更多的炒房者选择和开发商对抗，要求降价补偿或者退房。
针对这些诉求，金地集团在2008年4月表示，宁愿拿出1000万元建立基金改善小区周边环境和增加配套设施，也不会支持业主的“无理”要求。深圳国土部门则表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求——“此头不能开”。
即便如此，深圳一些激愤的购房者仍然声称要终止还贷。由于不满开发商开出6.5折的销售价格，深圳市宝安区泰华阳光海的100多名业主提出，开发商应该承担降价销售给他们造成的损失，业主要求“补差价”或“退房”，否则就要终止还贷。但从目前情况来看，这些说法更多是一种情绪的宣泄，得不到法律上的支持。另外，终止还贷意味着放弃几十万的首付以及银行信用，不到万不得已很少有人真正实施。
断供这种做法需要承担严重的后果。对于业主断供，银行肯定会使出“杀手锏”：每个月扣款会提前短信通知购房者，如果扣不到款就会进入催收程序，第一个月用电话和书信催收，第二个月通过律师事务所发律师函催收，第三个月会采取向法院起诉等措施。
退也退不成，炒也炒不得，房地产的剧变留给炒房者的只有满地的尴尬。然而，今日的果来源于昨日的因，炒房者的境遇固然令人同情，但受利益驱使的心才是罪魁祸首，从网上曝光率极高的帖子《一个炒房者的遗书》中可见一斑：
亲爱的老婆孩子：
今天，我就要离开人世了，我的葬身之地就是我们第18套房子的楼下，我决定，跳下去！你们一定觉得很奇怪，人人都说我炒房赚了很多钱，从5000炒到10000，貌似翻了一倍，可其实我一分钱也没有了。
……
千错万错，不该来炒房，本来和美宽裕的小家，现在也不复存在了。
……
2008年5月20日
炒房者注定要为自己的行为负责。“早知今日，何必当初”，在看着房价越降越低，炒房者的心里时时在滴血，与之前大把数钞票的情景，形成强烈的反差。
炒房者固然可怜，但其可怜源于其可恨的投机心理，但这也从一个侧面反映出国家对房地产市场监管力度的不得力。完善购房制度、严厉打击投资住房以谋求暴利的行为，才能从根源上杜绝这种风波的再现。
惨烈暗战：扭曲的楼市促销
市场竞争的优势不仅仅局限于产品本身，更多的是对产品的宣传、推广以及客户的争夺。酒香不怕巷子深的时代一去不返，即使美酒再醇香，厂家也会争先恐后地抢占位置显眼的巷子口，不厌其烦地向消费者推广。消费者越来越趋向理性，盲目消费的比例日趋下降，对产品了解得越详细、越透彻，购买的欲望才会越强烈。
在物资奇缺、供不应求时，促销显得多此一举；而在商品供大于求的今天，促销成为决定企业成败的关键。
2008年2月28日，地处北京南城马驹桥的珠江·萨尔斯郡项目打出的“首付分期”广告格外引人注意。该广告称，“首付分期”可实现入住前“零月供”，有多种方式自由选择，并享折扣多多。
进入4月份，珠江地产在北京的4个项目：珠江·壹千栋、珠江·拉维小镇、珠江·奥古斯塔城邦和珠江·御景湾同时推出了以“首付分期”为主推的“置业无忧计划”。
提交首付，然后分期付款，是人们所熟悉的购房结算方式，而“首付分期”听起来却是异常新鲜。但仔细想想，这种方式也并不难以理解。一般情况下，购房者的首付主要有20%、30%、40%、50%四种。现在，如果选择首付50%，不用一次性全部付清，可以先付20%，再付10%，然后再付20%，即把原本需要一次付清的首付在两三个月内分期付齐。
如果人们寄希望于这种方式来缓解购房者的资金压力，就大错特错了。作为开发商的一种销售策略，销售结果似乎也证明了这种方式的可行性，珠江·萨尔斯郡在2月份（包括春节假期）3周的实际销售期内，签约38套；实施该计划后，截至3月15日，其销售成绩为14套。
这种表面打着让利于购房者招牌的策略，在2005年中国房地产低迷之时，就已经被开发商试用。当时，杭州江南春城的“商品房实际成交价格由购房者自己来报价”、上海新湖明珠城的“两年内无条件退房”、上海康城的“加价退房”、上海梦想·雍景苑的“保价行动”等促销手法均成为当时楼市低迷的缩影。
时隔3年之后，房地产又一次进入低迷期，由牛市转为熊市，市场行情的扑朔迷离，在数目繁多的楼盘竞争下，怎样争取尽可能多的购房者、加快楼盘的消化速度，成为开发商的首要任务。为此，开发商们各出奇招，一场房地产营销“暗战”一触即发。
2007年底，受取消购房入户等政策的影响，东莞楼市沉闷之际。当地某楼盘开发商为推荐千万豪宅，让购房者更了解整个居住区的生态环境，租用了三架直升机，让四百多名客户在空中看楼。三架直升机一次可以各带5人，环绕整个楼盘一圈约5分钟，租用一天的费用是10万元。
幸运的是，高投入得到了相应的回报，开发商推出的四套别墅，其中的两套获得认购。而在重庆，2008年3月却有开发商为刺激购房者的热情虚报销售业绩的现象发生。
据重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2月份重庆主城区商品住房成交建筑面积为53.97万平方米，环比下降47.33%。进入3月份后，成交量无明显上涨，与上月基本持平，主城区每天成交量仅三五套。在重庆，新开楼盘处人烟稀少的情况比比皆是。面对购房者观望情绪的浓重，一些地段不佳、估价过高的楼盘开始滞销，部分开发商便通过虚报销售业绩来刺激市场的购买欲。
在重庆渝北区龙华大道的一处楼盘内，为表示房源即将销售完毕，售楼处内的销控表快要被一片红色所覆盖。工作人员解释为，楼盘销售过于火爆，60平方米左右的小户型只剩余一套。而事实上，自2007年11月该楼盘开盘的近5个月内，仍有一大半房源没有销售出去。当该楼盘的“假繁荣”面貌被揭穿后，声誉扫地，购买者更是门可罗雀。
情理之中、意料之外是戏；意料之中、情理之外是计。品牌造势需要剑走偏锋，但是应该做戏而不是做计，知名度不是夸出来的，原始积累不是掠夺来的，欺诈难以天长地久。对企业来讲，失诚信者，失天下，一旦做计被戳穿，就是失信于消费者，必然被消费者所抛弃，被竞争者超越。一味的虚假炒作不仅是本末倒置的问题，从长远来看，是自己点中自己的死穴。
经过政府的宏观调控以及房地产市场的连续洗牌，开发商已经明显地感觉到所谓的“高利润”时代已经一去不复返，消费者对于购房已经从“冲动”阶段演变为“理性”选择。而对于开发商的销售来说，已经进入了一个白热化的阶段，短刃相见、软性促销等，已经成为当前普遍的方式。
市场不可能永远利好，房价也永远不会只做加法。目前，楼市正处在群雄争霸的战国时代，只是，频繁出台的新政，让以前一度房价齐涨乱涨的楼市，更加加速了洗牌的进度和速度。
从任何一个成熟行业的历史经验看，从混乱到规范，从无序到有序，都是一条必由之路。鉴于此，吸取经验，顺势而为，才是未来的房地产企业生存之道，也是楼市生存法则的王道。因此，开发商适时地降价促销，没必要“犹抱琵琶半遮面”。
情非得已：逆市再融资
不管是房价暗降、明降，或者采取各种促销，房地产企业的楼盘销售表并没有出现直线上升的预期。回笼资金的希望落空，房地产商只能把眼睛再次集中于股市融资上。
2008年3月，证监会出台规定：“对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。”
对于部分资金不足、希望通过上市来获得购买土地款项的房地产企业，这是个沉重的打击，标志着自己的计划根本无法达成。但是表面看起来，这项政策对于完成IPO（首次公开发行新股）的房地产企业而言，并不能构成影响。一般情况下，实现了IPO的房地产企业，通常在上市之前已有一定的土地储备量，而上市所融得的资金会投入到已开发的项目中，并不会单纯地用以购买土地，实际上是起到加速现金流转的作用。
而现金流不畅，恰恰是2008年以来房地产企业所面临的公共难题。“其实现在大部分的地产公司都缺钱，但是缺的只是流动资金。”国内某地产上市公司的管理人士坦言。一方面，由于2007年地产公司纷纷在全国各地储备土地，造成公司现金紧张；另一方面则是其行业自身特点，比如结算时间不同等带来的压力；此外，地产商一直引以为傲的项目销售也因为“拐点论”而大幅锐减。“其实对地产公司来说，只要降价销售现有的项目，公司的资金周转问题就解决了，但是问题就在于，不少地产公司并不愿意选择降价销售。”一位业内人士表示。
信贷紧缩政策以及项目销售带来的压力，都是地产上市企业不可回避的问题，在面临银行贷款还款期临近的情况下，再融资无疑是解决这一问题的上佳选择。但自从进入2008年以来股市已不再“牛市依旧”，甚至“跌跌”不休。2008年1月14日，由于平安保险放出“将增发12亿股，外加发行400亿元的可转债券，筹集规模高达1600亿元”的风声后，不仅该公司的股价因此出现大幅下挫，股价从百元附近最低下跌到3月25日的48.30元，跌幅超过50%，而且还直接成为股指暴跌的导火索，股市出现大恐慌，1月14日—1月22日仅6个交易日，指数下跌1000点，跌幅之大刷新股市记录。
此后，在市场对再融资高度敏感的时期，浦发银行增发10亿股、融资400亿元的炸弹，把还未恢复元气的股市“炸得”遍体鳞伤。2月22日，银行、地产、石油等大盘蓝筹股早盘纷纷出现大幅下挫，拖累沪指下跌149点，跌幅达3.29%，跌破4400点。下午沪指收盘4370点，下跌3.47%。
作为曾经领涨牛市的核心板块，地产股的走势更是不容乐观，万科A就经历了从15元暴涨至40元，再到狂泻至20元的刺激体验。根据统计数据，2007年105家上市地产公司平均资本负债率达到了55.7%，其中最高的资产负债率高达89.1%。
尽管如此，在熊市震天的2008年4月，地产股集体疯狂逆市再融资的版图，终于还是浮出水面：
4月16日，泛海建设（000046）表示将公开发行不超过1.8亿股A股募资65亿元用于投资地产项目。
4月17日，冠城大通（600067）宣布公司将向不特定对象公开发行不超过1.2亿股（含1.2亿股）A股已经获得发审会有条件的通过，而募集的资金将投资于此前的3个地产项目。
4月22日，广汇股份（600256）在公告中称，公司将公开增发不超过2.5亿股A股。
4月24日，栖霞建设（600533）发布公告称，股东大会批准的公开增发不超过1.2亿股A股的增发方案获得证监会有条件通过。
中国人民银行和国家统计局的数据显示，从2003年以来，我国房地产企业的平均负债率一直高于70%。房地产上市企业疯狂地再融资，无疑希望将其从资金链的困境中尽快拉出来，同时也意味着原本由银行来承担的风险可能转嫁到普通投资者身上。但“这是一次情非得已的无奈之举”。如人饮水，冷暖自知，当房地产市场的“地荒”演变成“钱荒”，再冒险的行为，在房地产商眼中，只要有一丝生机，都可以尝试。
地产股集体逆势再融资，已经吸引了很多股市中人的眼球，再次让人们感觉惊奇的是，绝大多数选择公开增发作为其再融资的手段。不可否认的是，公开增发已经成为此时期再融资的流行，也是希望在短时间内获得融资的公司的首选。与定向增发相比，公开增发获批的可能性较大，审批的时间更短，对企业赢利等指标要求相对较低。
当然，公开增发不是再融资的唯一手段，有些地产上市公司选择发行公司债券来再融资。但发行公司债券只能作为地产公司“曲线救企”的一种手段，因为债券要还付本息，而股票则不用。只有在增发无门的情况下，一些地产公司才把它作为解决困难的救命绳，它注定不会成为地产上市公司再融资的主流。即便如此，在2008年4月，南京高科（600064）、北辰实业（601588）仍然表示将发行短期金融债。有知情人士爆料，它们之所以如此紧迫，正是因为在此之前四处拿地，想要通过公司债募集的资金归还银行贷款。
做企业就要善于从绝望中发现希望，这样才能走得更长远，成就自己的百年老店，选择逆势再融资的房产上市公司更是心存对未来的希望。但这股再融资潮仍旧进行得如火如荼时，却有不积极的消息传来：2008年4月23日举行的万科A2007年股东大会发布消息，万科A已经跌破去年的增发价格。作为地产股的“带头大哥”，万科的生存大计都问题频出，其他房地产上市公司更是岌岌可危。
尽管万科总裁郁亮坚定表示，万科将来的再融资将充分与公司股东沟通，并且会谨慎地选择时机和方式，以避免对二级市场造成冲击损害股东利益。但他也间接承认了万科资金链的紧张，和其在股市上的连连挫败。
地产“带头大哥”万科尚且在融资上碰壁，其他房地产“小弟”更是前途未卜。但是无论如何，只要有一线希望，就要做全心的努力，在无可选择时，房地产企业只有选择奋力一搏。
举棋不定：与土地有关的困惑
“当大海退潮之际，你就能知道谁在裸泳。”巴菲特的名言再次应验，在2008年这一轮楼市退潮中，房地产行业被持续上涨的高房价所掩盖的一切袒露无遗。
2008年春天的深圳，楼盘降价并不罕见。“2007年买了房”已经成为形容一个人容易冲动，投资不考虑后果的流行语。2008年4月14日，深圳市国土房产局发布《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》，指出2008年一季度深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价比2月份降幅达到了16.53%，均价为13618.42元/平方米，已经回到了2007年四五月间深圳楼市“突然爆发”前的水平。
2008年3月6日，深圳“泰华阳光海”楼盘对联想员工打出了6.5折的团购优惠。该楼盘2008年1月的公开售价还保持在1.7万元/平方米，短短3个月后销售均价降为1.25万元/平方米；深圳地产巨头万科集团的“第五园”也从2007年9月开盘时的均价为1.5万元/平方米降到1.15万元/平方米，降幅达30%。
与深圳相比，上海楼价虽没有跌宕起伏，但也在悄然回调。2008年2月，上海新开盘的住宅项目共13个，其中6个有促销打折计划。2008年4月17日，“上海康城”推出169套房源，报价为7500元/平方米，与该楼盘1月份推出的房源相比，单价下调了2500元，跌幅为25%。
深圳房价有所下降已经不再是新鲜事，而坚如磐石的上海房价也开始松动，或是形形色色的明赠暗送，或是几千几百的降价幅度，不一而足。但在房地产专家眼里，比降价更关键的是商品房开发用地价格开始回落，土地流拍在全国普遍发生。
早在2007年12月，在南京、厦门、福州等地就开始出现土地以底价成交或流拍现象。2008年1月4日，深圳首次推出两块限价房用地进行公开拍卖，结果一宗成交，一宗流拍。而据北京市土地整理储备中心的信息，北京2月份推出5宗住宅类用地，其中4宗采取招标方式出让，成交价格都只略高于底价。2008年2月，广州市国土房管局在2007年底挂牌出让的两处南沙区地块，经历了1个月的挂牌后，1处被以底价竞得，1处因无人报价而被政府收回。
进入4月份，国家在土地使用方面政策频出。4月7日，国土资源部公布《2008年国土资源管理工作要点》，其中，严格土地调控和监管是工作重点之一。对“未批先用”违法用地项目，除自行纠正以外，基本全部立案。3天之后的4月10日，国土资源部根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发“2006”31号）的规定，制订了《土地利用年度计划执行情况考核办法》。对年度用地计划执行情况，是否严格依计划批地和用地，制订了一套严格的考核办法和奖惩措施。
前期土地流拍说明开发商已经意识到房地产市场的高风险，如今又有“土地紧箍咒”的困扰，房地产市场将向靠拿地起家的中小开发商展示非常残酷的一面，土地流拍事件愈演愈烈。
4月8日，深圳市对龙岗区和宝安区总建筑面积达74万平方米的5块居住用地进行公开拍卖。只有位于龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧的1个地块，被深圳市振业集团在无人竞拍的情况下以6.9亿元轻松购得；另一块位于龙岗区宝荷路南侧的地块虽有两家公司报名，却因没有人举牌而流拍；宝安区的3块用地则因无人报价或报价低于起拍价而全部流拍。
4月9日，上海土地交易市场举行首场土地竞拍，原本有53个意向买家领取标书，最后真正申请竞标的却只有11家。而在这次出让的8处土地中，有2处地块因无人报名而流标；3处土地只有一个竞买人。
开发商对于土地的态度，从以往不顾一切地疯抢，转到现在的望而却步，根本原因在于国家的宏观调控政策。拿地还是不拿地，成为开发商心中最大的难题：不拿，企业没有支持后续发展的土地；继续拿，只能使摇摇欲坠的资金链加重负担。
2008年4月30日，星月集团上海投资有限公司在上海松江区“大业领地”项目一期即将正式交房。根据房地产开发流程，一期工程的结束往往意味着二期工程的启动，而在2004年11月就为二期工程做好准备的他们，此时却陷入“后面的地还要不要”的进退维谷。让其担忧的正是，各项宏观调控措施到位后不断扩大的成本。现在的中小开发商只要“没有坚强的后盾，没有充足的银两，没有明确的销售保证，都不敢再动”，“按兵不动”是他们最好的选择。
楼市高涨时，圈地待涨是中小开发商最主要的发展方式。国家宏观调控政策的时滞效应和累加效应，致使他们对市场估计失误，到2007年下半年，大部分中小开发商还在疯狂圈地。2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿元人民币，根据国土资源部公布的数据，1—11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年数据应超过1万亿元。如此推算，2007年开发商买地所花的资金已超过3万亿元，即开发商圈地的费用远远超过了全年销售收入。
当时，很多孤注一掷的企业，圈地的数量在未来三五年都使用不完，也因此把5年、10年才能赚取的利润都投入其中。等到游戏规则发生改变，他们的命运也发生了变化。于是，“手中有地，兜里没钱”的他们，不是积极进行降价促销，就是在悄悄为自己寻找收购者。从2008年开始，就有为数不少的中小型二级开发商被合并，或者直接关闭。
在经历了2007年地产界集体疯狂拿地囤地的非理性后，现金流与土地储备对于房地产企业来说，孰轻孰重，将面临前所未有的冲突与博弈，浸淫在2008年寒冬里的房地产企业需要接受新一轮洗牌的考验。
一叶知寒：顺驰上演“套贷记”
在房地产风声鹤唳的2008年4月初，一则惊人的消息见诸各大媒体：
据调查，在过去数年间，房地产开发企业顺驰中国控股有限公司为解决资金紧张问题，在全国各地多个房产开发项目中，至少上百次指使、胁迫旗下员工“购买”本公司房产，凭虚假购房合同向银行套取房贷，数以亿计的资金实为开发商控制使用。
在房地产界，顺驰一直是速度的代名词。1994年，顺驰中国原董事长孙宏斌以二手房中介开始了个人创业。在1994—2003年期间，顺驰在孙宏斌的掌控下由一个默默无闻的二手房中介公司蜕变成一个颇具实力的房地产开发商。完成原始积累后，孙宏斌开始制订自己视为“更伟大”的商业计划。他已经不满足于自己只能在天津发展，希望自己的商业领地迅速拓展到全国。
“一个城市应该能支撑一个50亿—80亿元年销售额的地产公司。顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。”2003年9月顺驰以5.97亿元拿下其在石家庄的第一块开发用地，这是顺驰正式挑战中国地产界销售冠军“万科”的第一次行动。此后，“顺驰将在3年内超过万科，成为行业第一”、“1000亿元的房地产公司是什么样”等宏伟的高速扩张口号，一直响彻顺驰周围。
在孙宏斌的战略思想主导下，顺驰开始在全国重要城市大规模拿地。2004年1月，顺驰以27.2亿元拿下苏州工业园区开发用地时，一位地产界领军人物更是在一次业内的聚会上毫不客气地指出：“不是顺驰‘疯了’，就是市场‘疯了’。”
事实证明，顺驰确实疯了。顺驰大规模拿地的后果直接导致其银行贷款数量迅速增加，给供应商、建筑商的款被一拖再拖，截止到2006年年底，顺驰所需要支付的各种费用已经庞大到必须有新的战略投资者介入才能保证顺驰的存在。
此后就有了路劲的“系列”加入。2006年10月，路劲基建以4.45亿元港币认购顺驰中国49%的股权；2006年11月，路劲基建以3.7亿元人民币收购顺驰在江苏省苏州市凤凰城项目公司全部股权；2007年1月，路劲基建以13亿元港币收购顺驰40%股权。至此，路劲基建持有顺驰中国94.74%的股权。
这次大规模的股权转让，实际上间接承认了顺驰在企业发展战略上的失误，其核心失误就在于扩张过程中没有有效把握好发展与速度的辩证关系。一位管理学家曾下过这样一个结论：“在中国，没有因为发展太慢而垮掉的企业，只有因发展太快而拖垮的企业。”在被路劲收购绝大部分股份后，这个核心失误的后遗症开始凸显。
2007年8月，上海市徐汇区法院连续受理5起奇怪的拖欠房贷案件。其“怪”表现在三个方面：首先，原告均是中国银行上海市闸北支行；其次，5个被告人都是在2007年5月起不约而同地开始拖欠贷款；最后，5个被告人在向银行贷款时，都是顺驰上海公司旗下上海海岸线置业有限公司的员工，而海岸线公司开发的就是“阳光海岸”房产。
正在人们感到事有蹊跷时，上海黄浦区法院也受理了3起类似案件，同样是拖欠房款，被告同样是海岸线公司员工，涉案房产同样是“阳光海岸”楼盘。
所谓的巧合，可能也是人为的安排所致。一位涉案员工的讲述，拆穿了其中的玄机，顺驰胁迫员工套贷的事实也浮出水面。
2004年，顺驰处于“大跃进”时期，在没有经过员工个人同意的情况下，顺驰上海公司高层圈定中层七八个人，让他们买下海岸线房产的尾盘，签订买卖合同后向银行拿贷款。针对个人的意见和疑惑，顺驰老总和副总劝服说：“你们要和公司一起成长，公司暂时有困难，要跟公司一起承担风险。”并承诺等房子卖掉之后，就解除他们的抵押贷款。
申请银行贷款需要公司开收入证明，为了防止银行因公司员工购买自己公司房子的问题而不愿放款，就用海岸线公司上级公司顺驰公司的名义，给他们开具了收入证明，以尽量多占用现金。
2007年10月，当银行给员工发逾期付款的通知书，有些已经离职的员工才知道整个顺驰公司几乎都被香港路劲集团“吃下”，公司停止了偿还贷款。接下来，他们就收到了法院传票……
机关算尽太聪明，反误了卿卿性命。开发商利用员工“套贷”，主要目的有两个：第一，缓解资金链紧张，获取眼前利益；第二，在房价上涨的心理预期下，制造房屋已经售出的假象，达到“捂盘惜售”目的，获取长远利益。
此前，按揭手续并不严格，在房地产业，套取银行资金、假按揭几乎到了“潜规则”的程度。一方面，骗贷大量占压银行资金，极容易形成不良资产；另一方面，造成了房地产市场虚假繁荣的表象，助长房地产泡沫。
“这些案子之所以能暴露出来，是因为开发商的资金链发生了问题。如果资金链不发生问题，恐怕还暴露不了。”从事收购业务的一位人士说：“根据我们掌握的资料，保守地说，顺驰用类似方法‘套贷’的行为，在各地不下上百起，涉及资金上亿元。”如果顺驰不被收购，其大规模“套贷”的行为仍然不会暴露在阳光之下。
危世警言：降价是趋势更是潮流
进入2008年，坚持不下去的房地产商开始主打“降价牌”。在这些打破僵局者的队伍中，万科充当了领头羊的角色。
2008年2月的最后一天，在东莞，万科旗下的主力楼盘“运河东一号”上演了“跳水”秀。王石是“拐点论”的发起者和倡导者，由万科做房价“跳水队”的主力实至名归。该楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上打7折，毛坯均价为5500元/平方米，最低价降至4182元/平方米。相对于2007年9月23日万科推出的一批精装修房7800元/平方米的均价，降幅高达30%。
闯荡地产江湖多年的王石，的确手段高明，此举可谓一箭三雕，既赚取了银子又赢得了声誉，还吸引了眼球。通过降价，万科牢牢把持住市场占有率，这个举动，也为其他在苦苦支撑的房地产企业指明了道路。在万科的示范效应下，广州、深圳等地的房地产企业也开始纷纷仿效打“降价牌”。
2008年3月，光大地产、丰泰城等企业分别推出一批最低价4000元/平方米起，均价5500元/平方米左右的特价房。与2007年10月这两大楼盘的均价相比，此次的降幅在20%左右。
房地产降价已经成为大势所趋，其“利好”效应也是有目共睹，就在一线城市地产楼盘开始刮起降价风时，一些二线城市的地产商也不甘示弱，“触角”灵敏者也踏上了降价之路。武汉的东星集团就是其中之一。
2008年3月，东星旗下的东盛房地产公司就打出“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”的旗号，将光谷中心花园降价30%—45%，相当于1平方米降价2000元，计算下来，一套房子就可便宜32万—58万元不等。与万科、金地等知名开发商1万—3万元的降价幅度相比，东盛的举动堪称石破天惊之举。
对此，外界有惊讶，有不解，但从市场状况以及各个角度来看，降价甚至大幅降价是大势所趋，也是识时务者的必然选择。
首先，降价可以保持现金流的通畅。
在房地产寒冬，资金链紧张是各个房地产企业想要尽力掩盖也要尽力解决的心腹大患。在高得令人吃惊的房价前，大多数购房者只能望而却步，由原来的“抢购”热情变成观望等待，此时如果房地产企业“死了都不降”，必定会面临资金链断裂甚至破产的危机。
与购房者进行持久性冷战，房地产企业始终处于下风。早一些或晚一些购房，对购房者的影响并不明显，至少还有租房等替代选择。但房地产商无论在时间还是在财务消耗上都拖不起，早一些回笼资金，便可将奄奄一息的企业盘活；晚一些回笼资金，就有可能被其拖累至死。
只有打破观望僵局，实现消费者消费、企业资金回笼，才能真正化解房地产企业危机。
其次，降价可以提高企业形象。
对于依靠消费者生存、发展的社会之中的企业来说，形象至关重要。
在房价日日高升之时，房地产商在赚取“黄金白银”的同时，也被扣上“敛取钱财”的帽子；特别是在购房者要求降价的呼声一浪高过一浪，政策出台一系列抑制房价的政策后，如果仍然坚持不降价，无疑是自毁形象。
相反，如果主动降价并且大幅度降价，第一时间让购房者联想起“厚道”二字，也会为企业赢得勇于承担社会责任的光辉形象，在给自己增加印象分的同时，也为企业品牌塑造镀了一层金。日后，购房者若要再购房或身边的亲朋好友购房，形象佳的企业的房子肯定进入首选之列。
最后，降价也会成为企业的免费宣传单。
随着全球经济一体化进程的加快，以及网络信息时代的急速到来，企业面临的商业环境日益复杂，其生存、发展压力重重，能否在竞争中立于不败之地，宣传已成为不可忽视的因素。
作为沟通企业与社会、企业与消费者的桥梁，宣传的主要载体就是电视媒体、纸媒或网络媒体。这些媒体向来最为敏感，少有风吹草动便会闻风而来，在全国房地产企业仍然坚守高价时，降价甚至第一个降价，必然会成为舆论关注的焦点，知名度的蹿升就是自然而然的事情。
古语云：君子谋时而动，顺势而为。退即是进，峰回路转而柳暗花明；降也是升，更早的降是为了恢复到健康而有序的市场环境。