一个社会的总需求由投资和消费两个部分构成。尽管在经济发展的不同阶段或不同时期，这两个部分在推动经济增长中的作用不尽相同，但一般说来，消费在推动经济增长的过程中更具有决定意义。按照经济学的常识，消费是收入的函数，消费的增长必须以收入水平的提高为基础，而收入水平相对于一般百姓个人和家庭而言，就是一种经济安全问题。
谢伏瞻先生曾经在一篇名为《宏观经济管理对人类经济安全的影响》的文章中这样讲：“个人和家庭的经济安全涉及就业机会、收入高低、财富的增值和缩水、社会保障程度与水平等诸多方面。宏观经济政策的变化对个人、家庭经济安全的影响也是多方面的。贫困的个人或家庭可能受益于宏观经济政策的变化而逐步摆脱贫困；富裕的个人或家庭可能受宏观经济政策的影响而陷入困境。宏观政策影响有些是直接的，有些是间接的；有些是短期的，有些是长期、持续的；有些是局部的，有些是全局的。在中国现阶段，一些宏观政策是在经济体制改革过程中间接实施的，因此体制改革对家庭和个人经济安全的影响不可低估。首先，就业制度的变化已经打破了计划经济体制下的铁饭碗，使人们对未来收入预期的不确定性增加，特别是受教育程度较低的中年以上人群和国有企业职工，更增强了对未来经济安全的危机感。其次，住房制度和医疗制度的改革打破了原来的福利分配格局，使一些低收入家庭预期支出增加。再次，是高等教育制度的改革，使人们对子女教育经费支出的预期增加。正是这些改革措施对人们未来收入和支出预期的改变，影响了人们的消费心理和消费行为，从而使人们对宏观经济政策做出反应，反过来影响宏观经济政策的效果。当然，这些改革，从长期运行的角度看，无疑是必要的。但由于许多改革措施都更多地照顾了既得利益者，这就使原有经济安全保障较低的家庭和个人受到损害的可能性更大。”
在谢先生这段文章中提到了一个概念，那就是个人预期收入。而所谓个人预期收入也就是人们对于未来收入的判断，是一种对于明天的假设。这种个人收入的预期性表现在对于未来的透支上，即“透支消费”或者是“透支经济”。从“经纪人”的角度来讲，“透支消费”与“透支经济”似乎是一种非理性的行为。如果“透支”必须以相应的收入增长为前提的话，那么理论上的这种收入增长只能有两个来源：一是即期收入的增长；二是预期收入的增长。即期收入的增长取决于现有经济发展水平和分配制度，而预期收入的增长则受制于对未来经济状况和还贷能力的预期。而在现实中，用于“透支”的收入不可能来源于即期收入，只能来源于预期收入。换句话说，正是由于即期收入的增长跟不上经济的扩张和消费的扩张，花光储蓄甚至不惜借钱投资和消费的“透支”行为才会发生。显然，这种背离“经纪人”算计的“透支”行为，只能用预期收入来加以解释。进一步讲，这种预期收入是通过虚拟经济的“未来幻觉”创造出来的。
我们的贷款买房就是一种“透支消费”，就是对于个人预期收入的“透支”。格林斯潘曾经说过，消费者的信心是防止国民经济下滑的关键。而这种信心对于市场景气固然至关重要，但是，置放在“未来幻觉”上的信心就如同沙漠中的海市蜃楼一样，是不真实的。也就是说，一个人凭什么敢向银行贷款买房，之后用20年或30年的时间分期返还呢？就是因为我们对于未来收入增长的预期，我们相信自己未来的收入是稳定而且还要增长的。可是，有谁可以肯定自己未来二三十年的收入一定是稳定并且还要增长的呢？谁能保证自己在这二三十年当中不会出现失业或者经济上的困难呢？而对于贷款买房的人来说，如果在这段时期中出现一定的经济困难，那么他面临的就是前功尽弃、房产被银行收回，银行面临的就是系统风险的呆坏账问题。而像这种因为经济问题还不起贷款而造成银行和个人两方面受损失的事情，目前社会上的案例已经很多了。
所以，每个人都可以对未来做出预期。如果这种预期是理性的，那么它就是一种理想，它是在合理的范围内存在的；而如果这种预期是非理性的，不过是一种简单的狂热或冲动，那么这种预期就是虚无缥缈的幻想，最终要在现实中跌落得粉身碎骨。所以，这种对于个人收入预期增长的信心是不可靠的，因为它是通过虚拟经济的“未来幻觉”创造出来的，而这种信心置放在“未来幻觉”上就如同沙漠中的海市蜃楼一样，是不真实的，并且是毁灭性的。
笔者是在5年前辞掉工作的，当年，我的同事们的工资是每月2500元左右（一般职工的工资）。而当我五年后见到同事们再问及工资的情况时，他们的每月收入依然是2500元左右。可是这5年之间，我们的房价却涨了多少呢？而这种收入与房价的比较正是衡量房地产泡沫的一个指标。收入、房价比就是一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。如果一套房子的价格为50万元，家庭收入为5万元，那么房价收入比就是10：1.那么，什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1，美国的这个比例是3：1，日本是4：1.而在中国，这个比例大约是在10～15：1（需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真实性问题，已经有很多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问）。这就是说，如果不吃不喝，一个中国普通城市家庭购买一套房子大约需要10～15年。当然人是不可能不吃不喝的，去掉这些必须开支的其他费用，中国家庭购买一套房子的时间就可能翻倍，20～30年，或者更长。
值得一提的是，中国香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1.但房子的消费究竟可以占到家庭消费的多少比例，完全取决于房子在人们心目中的地位。“狡猾”的开发商们早已经成功地为房子贴上了某种身份的标签因而具有特殊的阶层划分意义，可以让住房消费挤占其他消费。事实上，大量的购房者家庭的确出现了住房消费对其他消费的严重挤出现象。生活因购房而苦不堪言，质量大打折扣。但无论如何挤占，人们对房子的消费不能脱离实际的收入水平。何况在中国，不断飙升的教育、医疗费用也在同时挤占其他的消费，跟住房消费抢位置，这说明住房消费的挤占能力实际上是有限的。总的来看，房价收入比是一个硬约束，任何奇特的民族特性都无法逾越。
当然，在房价不变的情况下，还有一个办法能够降低房价收入比，那就是迅速提高人们的收入水平。但是，近年来的统计显示，大学毕业生的工资水平不仅没有上升，反而出现下降，而这些人正是最重要的潜在购房者。在潜在购房者的收入水平无法在短期内戏剧性提升的情况下，那么降低房价收入比就只有一条路了——降低房价。可是，我们的房地产商们却也是把这些潜在购房者纳入需求当中的。房地产商们是按照个人收入一定会在预期中增长的愿望来盖房的，因为房产商们知道，这些房子是可以通过银行贷款卖给他们的。而至于预期的收入会不会增长，银行的贷款最终能不能还上，那就是银行和贷款人之间的事情了。
为了更清楚地分析人们收入与按揭贷款买房的关系，看一看我们是否会出现还不起贷款的情况，我们特意准备了以下图表。
数据说明：银行按揭住房贷款月供是以2005年未作调整前的大略利率和20%的首付款计算，户均人口按3人计算，其余数据来自国家统计局和北京、上海统计局。货币单位：人民币（元）。城镇居民户均月可支配收入——城镇户口的居民在一个年度中平均每个月的税后收入。
上海和北京完全不同，上海居民户均月可支配收入比北京要高出近30%，上海的市民可以承受比北京更剧烈一些的房地产价格上涨。所以我们拿出上海市民60%的可支配收入用来分析。由于上海从1998年来，居民户均月可支配收入一直很高，而且增速较快，直到2002年才被房地产价格上涨的速度赶上。如果拿出上海居民户均月可支配收入的60%进行贷款买房，还是绰绰有余的。所以，上海从1998年以来房地产价格年年都在上涨，而且涨幅越来越大，到2004年，当年商品住宅平均售价比1998年居然高出111%，一倍还多，不禁让人惊叹。而上海居民的户均月可支配收入2004年仅比1998年上涨92.4%。落后房地产价格上涨速度18.6%。终于，房地产价格后来居上，如果照现在的趋势发展下去，到2006年底或2007年，上海当年平均银行住房按揭贷款月还款额将超过民户均月可支配收入的60%。也就是说在2007年上海人用其可支配收入的60%无法支付当年购房平均银行住房按揭贷款的月供。所以，大部分上海市民如果不再将裤腰带勒紧一些的话，2007年也将出现贷款买房急剧减少的情况。也许那时上海离房地产泡沫的崩溃也就不远了。
然而，这还不算完，2005年以后国家提高了银行住房贷款利率，而且今后国家还有继续提高贷款利率的趋势，而且，我们的首付款还需要偿还或者相应的留出预备储蓄，以便给儿女攒够首付款。所以，请大家仔细计算一下吧，如果没能力偿还贷款，就千万别陪着房地产一起下葬。
家庭月可支配收入=28×（你贷款购房的年度-1997）的平方+150×（你贷款购房的年度-1997）+2500
（以上公式仅适用于北京）对于北京市民如果你家每月实际净收入低于计算值，我劝你三思而后行。
家庭月可支配收入=28×（你贷款购房的年度-1997）的平方+400×（你贷款购房的年度-1997）+4300
（以上公式仅适用于上海）对于上海市民如果你家每月实际净收入低于计算值，我劝你等等看。
最后，我们解释一下为什么把进行对比的数值定为：全国取全国城镇居民户均月可支配收入的40%，北京取北京城镇居民户均月可支配收入的50%，而上海取上海城镇居民户均月可支配收入的60%。这大体上是根据城镇居民家庭平均人全年消费性支出结构组成得来的：将衣装、医疗、交通、通信、教育、娱乐、杂项商品等消费都削减一半，加上家庭设备和原有居住消费，这样对于全国平均值来说，可以购房的支出大概就占的总支出的39%了，近似为40%。北京城镇居民户均可支配收入是全国平均值的一倍，考虑到北京消费的可压缩性，所以将选取比例提高到50%，上海的城镇居民户均可支配收入比北京又高出30%，是全国平均值的一倍半还多，考虑到上海消费的可压缩性更强，所以将选取比例提高到60%。