学习目标
通过本章的学习，要求了解、掌握下列内容：
①物业管理企业资金的来源和筹集资金的必要性；
②各种筹资渠道和筹资方式；
③资金的时间价值的概念及其计算方法；
④资金成本的计算方法和资本结构的决策原理。
资金是物业管理企业进行经营活动的必要条件，没有资金的支持，物业管理企业在创建、开展日常经营业务、购置设备等方面都将无法进行。可以说，如何取得资金是资金运动的起点，是决定物业管理企业经营规模和发展程度的重要环节。物业管理企业的资金来源是指企业从外部或内部获取经营所需资金的方式和渠道。通过适当的渠道和采取合适的筹措方式取得所需的资金，充分考虑资金的时间价值和资金成本，是物业管理企业财务管理的重要工作。
一、筹资的动机
物业管理企业筹资的基本目的是维持自身的生存与发展，而每一次具体的筹资活动通常又受到特定动机的驱使。物业管理企业筹资的具体动机可以分为四类：新建筹资动机、扩张筹资动机、调整筹资动机和混合筹资动机。
（一）新建筹资动机
新建筹资动机是物业管理企业在新建时为了满足经营活动所需的铺底资金而产生的筹资动机。企业新建时，一般要按照自身所确定的经营规模核定固定资金和流动资金的需求量，并筹措相应的资本金。这一类筹资行为对物业管理企业的设立有启动作用，是物业管理企业顺利成立的必要保证。
（二）扩张筹资动机
扩张筹资动机是由于物业管理企业扩大经营规模或增加对外投资而产生的追加筹资动机。物业管理企业在发展过程中，随着经营规模的不断扩大，对资金的需求也会不断地增加，需要不断地筹集资金。一般处于成长时期的物业管理企业通常会产生这种筹资动机。这种筹资行为产生的直接结果往往是扩大了企业的资产总额。
（三）调整筹资动机
调整筹资动机一般是为了解决债务问题而产生的，是物业管理企业在不改变资本总额的情况下为改变原有资本结构而形成的筹资动机。这类筹资的形式有：借新债还旧债、以债转股、以股抵债等。
（四）混合筹资动机
混合筹资动机是物业管理企业既为了扩大经营规模又需要改变原有的资本结构而产生的筹资动机，也叫双重筹资动机。这种筹资动机的结果既能增大企业的资产总额，又能调整企业的资本结构。
二、筹资的渠道
资金的筹集渠道是指企业资金的来源和通道，体现了所筹集资金的性质和特点。目前，物业管理企业的筹资渠道主要有政府财政资金、金融机构资金、其他法人单位资金、居民个人资金、企业自留资金以及外国和港澳台资金六项。
（一）政府财政资金
政府财政资金历来是国有企业最主要的资金来源。虽然近几年部分国有物业管理企业进行了股份制改革，但政府资金投资在国有物业管理企业特别是国有独资公司的各种资金来源中还是占有非常重要的地位，今后仍然会是国有物业管理企业权益资金的重要来源。
（二）金融机构资金
金融机构资金包括银行信贷资金和非银行金融机构资金。
在我国，银行一般分为商业性银行和政策性银行。商业性银行主要有中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等；政策性银行有中国国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口信贷银行等。银行信贷资金有个人储蓄、单位存款等较为稳定的资金来源，具有财力雄厚、贷款方式灵活、能适应企业的各种需要、且有利于国家宏观调控等特点。
我国非银行金融机构主要有信用社、保险公司、信托投资公司、证券公司、融资租赁公司、企业集团的财务公司等。非银行金融机构有的经营存贷款业务；有的开展融资融物业务；有的从事证券的承销服务；一些机构还可以将一部分闲置资金向企业投资。非银行金融机构虽然财力比商业性银行小，但在可提供服务方面具有广阔的前景。
金融机构资金是目前企业资金的主要供给渠道之一，但在现实当中，大多数的物业管理企业出于稳健经营的目的，往往不会把金融机构资金作为其主要的资金来源。
（三）其他法人单位资金
其他的企业和事业单位往往有部分暂时闲置的资金，甚至可长时间腾出部分资金，用于企业之间相互融通。它们对物业管理企业投入资金包括投资入股、购买债券及各种商业信用等方式，既有长期稳定的合作，又有短期的资金融通。随着横向经济联合的开展，这类资金对物业管理企业的投入也越来越广泛。
（四）居民个人资金
城乡居民和本企业职工的投资都属于个人资金渠道。物业管理企业可以通过吸收投资、发行股票、发行债券等方式广泛地向社会筹集资金。物业管理企业受业主委托代管的基金也属于个人资金。
（五）企业自留资金
企业自留资金主要指企业通过提取盈余公积金和保留未分配利润而形成的资金。这些经营积累无须通过一定的方式去外部筹集，是物业管理企业经营资金重要的补充来源。至于企业内部的计提折旧，虽然它只是资金的一种转化形态，但也能增加企业的营运资金，满足物业管理企业经营的需要。
（六）外国和港澳台资金
外国以及我国香港、澳门和台湾地区投资者持有的资本，依法可以通过各种形式进行投资，成为物业管理企业特别是外资物业管理企业重要的资金来源。
三、筹资的方式
筹资方式是指企业筹集资金所采取的具体形式。按照不同筹资方式体现的经济关系，筹集的资金可以分为权益资金（自有资金）和负债资金（借入资金）。认识筹资方式的种类及其特点，有利于物业管理企业选择适当的筹资方式，在筹资方式多样化时可以有效地进行筹资组合。物业管理企业资金筹集方式主要有吸收直接投资、发行股票、留存收益、银行借款、发行债券、商业信用、融资租赁和代管基金等，其中前三种方式属于权益资金，后五种方式属于负债资金。
（一）吸收直接投资
吸收直接投资是指企业以协议等形式吸收国家、其他企业、个人和外商等直接投入的资金，形成企业资本金的一种筹资方式。吸收直接投资不以证券为媒介，只适用于非股份制企业。我国大量的物业管理企业都是非股份制企业，吸收直接投资是它们筹集权益资本的基本方式。
1.吸收直接投资的形式
吸收直接投资主要有以下几种形式：
（1）吸收货币投资。
吸收货币资金是物业管理企业吸收直接投资最为主要的形式之一。企业有了货币资金，可以用于购买生产资料，支付各种费用，在使用上有很大的灵活性，因此，物业管理企业应尽可能地争取投资者采用现金方式投资，这有利于企业快速地进入正常的经营活动。
（2）吸收实物投资。
实物投资是指投资者以房屋、建筑物、设备等固定资产和材料、商品等流动资产作价所进行的投资。投资实物的价格可以由资产评估机构评估确认，也可以由出资各方协商确定。
（3）吸收无形资产投资。
投资者可以用专利权、商标权、商誉、非专利技术和土地使用权等无形资产作价进行投资。与实物投资一样，无形资产投资可以按评估确认或以合同、协议约定的金额计价。
2.吸收直接投资的优缺点
（1）吸收直接投资的优点主要有：
①能够增强企业信誉。吸收直接投资属于企业自有资金，与借入资金相比，它能够提高企业的信誉和借款能力。
②能够更快地形成生产经营能力。吸收直接投资不仅能够直接取得现金，还能够直接获得各种生产资料和设备、技术，与仅筹得现金的筹资方式相比，它能够更快地提高生产经营能力。
③财务风险低。吸收直接投资可以根据企业经营状况的好坏来决定向投资者支付报酬，不像发行股票和债券那样有支付稳定股利和利息的财务压力。
（2）吸收直接投资的缺点主要有：
①资金成本高。由于缺乏比较严格的利润分配规范，当企业经营状况好、获利较多时，投资者往往要求将大部分盈利进行利润分配。
②产权不够清晰。吸收直接投资由于缺乏像证券那样有效而清晰的凭证，产权关系有时不够明确、清晰，不便于进行有关产权的交易。
（二）发行股票
股票是股份有限公司为了筹集自有资金而发行的一种有价证券，是持股人拥有公司股份和所有权的凭证。持有公司股份的股东作为出资人按其投入公司的资本份额享有所有者的资产收益、公司重大决策和选择管理者的权利，并以其所持股份为限对公司承担责任。发行股票筹资是股份制物业管理企业筹集权益资本的基本方式。
1.发行股票的分类
股票按照股东的权利和义务，分为普通股股票和优先股股票。
（1）普通股股票。
普通股股票是股份有限公司发行的代表着股东有平等的权利、义务，不加特别限制，股利不固定的股票。普通股股票是最基本的股票，通常情况下股份有限公司只发行普通股股票。
普通股股票在权利和义务方面的特点是：①普通股股东对公司享有经营管理权。②普通股股利分配在优先股之后进行，其多少取决于公司的盈利情况。③公司解散清算后，普通股股东对公司剩余财产的请求权在债权人和优先股股东之后。④公司增发新股时，普通股股东具有认购优先权。
（2）优先股股票。
优先股股票是股份有限公司发行的较普通股有某些优先权利同时也有一定限制的股票。优先股股票的优先权利表现在：①优先获得股利。优先股股利的分发在普通股之前，其股利率是固定的。②优先分配剩余财产。公司解散清算后，优先股股东对公司剩余财产的求偿权在债权人之后而在普通股股东之前。优先股股东虽然有某些优先权利，但他们在股东大会上无表决权，在参与公司经营管理上受到一定的限制，仅对涉及优先股权利的问题有表决权。
2.发行股票的优缺点
（1）发行股票的优点主要有：
①能提高股份有限公司的信誉。发行股票筹集的资金同样属于企业自有资金，与其他借入资金相比，它能够提高企业的信用程度和负债能力，能够为债权人提供更大的保障。
②不用偿还股本，资金风险小。发行股票筹集的资金是永久性的资金，没有到期日，不必像负债资金那样到期偿还，资金风险相对较小。
③没有固定的股利负担。与发行债券不同，普通股票的股利不是必须发放的，而是公司有盈余时，并认为可以分配股利时才发放的，如果公司盈利少，则可以考虑不发放股利。
（2）发行股票的缺点主要有：
①资金成本高。投资者对股票报酬的预期往往要大于债券，所以要求公司给付的股利比债券的利息要高很多。
②股权比较分散。股东人数较多，投资者比较分散，导致公司的控制权也比较分散。
（三）留存收益
留存收益是指对企业税后利润进行分配而形成的公积金，是企业从内部筹集资金的主要来源。企业的税后利润并不是全部分配给投资者，而是按照规定提取法定盈余公积金，需要时还可以提取任意盈余公积金。法定盈余公积金一般按税后利润（扣除弥补亏损和支付罚款等）的10%提取，当达到注册资金的50%时可不再提取。
盈余公积金可以用于扩充企业资本，既满足了企业对资金的需要，又可以避免从外部筹集资金，符合大部分物业管理企业稳健的资本运作模式，是物业管理企业比较重要的权益资本来源。
（四）银行借款
银行借款是企业根据借款合同向银行或其他金融机构借入的需要还本付息的款项。向银行借款具有筹资速度快、筹资成本低等优点，而且银行等金融机构遍布城乡各地，资金充裕，与企业联系密切，因此成为很多企业经常采用的一种筹资方式。不过对于大多数物业管理企业来讲，其经营特点决定了它一般会尽量避免负债经营，所以很少会采用向银行借款的方式筹集资金。
与其他负债筹资相比，银行借款的特点为：
（1）筹资速度快。银行借款的手续比发行债券简单得多，得到借款所花费的时间也比较短。
（2）相对比较灵活。借款时企业与银行直接接触，有关条件可通过直接谈判确定。用款期如发生变动，也可以和银行再行协商。而债券面对的是广大社会投资者，协商改变筹资条件的可能性较小。
（3）资金成本低。借款利率一般比债券利率要低，而且由于借款属于直接筹资，筹资费用比较少。
（4）银行借款的限制性条款比较多。较多的限制性条款很大程度上制约了生产经营对借款的利用。
（五）发行债券
企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券，是持券人拥有公司债权的证书。持券的债权人可按照约定取得利息、收回本金，但无权参与公司的经营管理，对公司的经营盈亏也不承担责任。
发行债券作为筹集负债资金的一种方式，我国有关法律法规设立了比较严格的条件，并要求报经国务院证券监督管理机构或国务院授权的部门核准。一方面是由于法律法规设定的条件太高，另一方面是由于物业管理企业的经营特点决定了没有实际需要，因此这种筹资方式一般大多数物业管理企业都不会采用。
与其他长期负债相比较，发行债券的突出优点在于筹资对象广、市场大。但是，这种筹资方式成本高、风险大、限制条件多，是其不利的一面。
（六）商业信用
商业信用是在交易活动中吸收利用外部资金的一种行为，是指商品或服务交易以延期付款或预先收款方式进行而形成的借贷关系，是交易双方之间的直接信用行为。和其他企业一样，在物业管理企业的经营过程中存在着大量的商业信用，主要表现为应付账款、应付票据、预收款项等流动负债项目，具有筹资便利、限制条件少、有时无筹资成本等优点，为物业管理企业提供了短暂但又必不可少的营运资金。
1.商业信用的形式
商业信用的具体形式主要有：
（1）应付账款。
应付账款是企业购买货物或接受服务后暂时未付款而欠对方的账项，即卖方允许买方在购货或接受服务后一定时期内支付款项的一种形式。卖方利用这种方式促销，而对买方来说，延期付款等于向卖方借用资金购进商品，可以满足短期的资金需要。
（2）应付票据。
应付票据是企业进行延期付款商品交易时开具的反映债权债务关系的票据。根据承兑人的不同，应付票据分为商业承兑汇票和银行承兑汇票两种。应付票据可以带息，也可以不带息。应付票据的利率一般比银行的利率低，所以应付票据的筹资成本低于银行借款成本。但是应付票据到期必须归还，如若延期便要交付罚金，因而有一定的风险。
（3）预收账款。
预收账款是卖方企业在交付货物或提供服务之前向买方预先收取部分或全部款项的信用形式。对于卖方来讲，预收账款相当于向买方借用资金后用货物或服务抵偿。预收账款一般用于生产经营周期长、资金需要量大的货物销售或长期服务。
此外，企业往往还存在一些在非商品交易中产生，但也是自发性筹资的应付费用，如应付工资、应交税金、其他应付款等。
2.商业信用筹资的特点
商业信用筹资最大的优越性在于容易取得。首先，对于多数企业来说，商业信用是一种持续性的信贷形式，且无须正式办理筹资手续。其次，如果没有现金折扣或使用不带息票据，筹资不负担成本。商业信用的缺陷在于期限较短，在放弃现金折扣时付出的成本较高。
（七）融资租赁
融资租赁是由租赁公司按承租单位的要求购买设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给承租单位使用的信用业务。融资租赁的期限一般接近设备的有效使用期，租赁期满后设备的所有权一般转移给承租单位。承租单位采用这种租赁方式的主要目的是为了融通资金。一般借贷的对象是资金，而融资租赁的对象是实物，是融资与融物相结合的借贷活动，是企业筹集长期负债资金的一种特殊方式。
（八）代管基金
代管基金是指物业管理企业接受业主的委托代管的专项用于物业共用部位和共用设施设备大修理的专项维修资金。依据国家有关的财务规定，代管基金作为物业管理企业的长期负债管理，是物业管理企业一种特殊而且非常重要的资金来源。但在资金的使用上，物业管理企业不能像使用其他负债资金一样，而是必须按照国家有关专项维修资金的管理规定，在从事相应的物业大修业务后才能结转为相关收入。
1.专项维修资金的来源
专项维修资金由业主按照国家有关规定以一定的比例交纳。售房单位代为收取的专项维修资金归全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。由物业管理企业代收的专项维修资金同样归业主所有，不得列入物业管理服务收费。
2.专项维修资金的管理
专项维修资金应当在银行专户存储、专款专用。为了保证专项维修资金的安全，在专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
专项维修资金的明细账户一般按幢或按户设置，具体办法由房地产行政主管部门制定。专项维修资金的利息转作专项维修资金滚存使用和管理。在业主办理房屋权属登记时，应当将专项维修资金移交给当地的房地产行政主管部门监管。
业主委员会成立前，专项维修资金的使用由售房单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，专项维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审核后实施。
专项维修资金不足时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定后，可按比例向业主续筹。
物业管理企业发生变换时，代管的专项维修资金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续，并向当地房地产行政主管部门备案。
物业管理企业应该定期向业主公布代管基金的使用情况，接受业主委员会的检查和监督。