一、资金成本概述
（一）资金成本的概念
资金成本是指企业为了筹集和使用资金而付出的代价。在市场经济条件下，作为生产要素之一的资金是一种特殊的商品，企业无论通过何种渠道和方式取得资本，一般都是有偿的，需要付出一定的代价，并承担一定的成本，物业管理企业也不例外。
资金成本从其构成来看，主要包括资金筹集费用和资金使用费用两部分。资金筹集费用是指企业在筹措资本过程中为获得资本而付出的花费，如向银行借款支付的手续费，因发行股票、债券而支付的发行费等。资金筹集费用一般是一次性发生的，所以可以作为筹资数量的一项扣除。
资金使用费用是指企业因使用资本而支付给资金提供者的使用报酬，如向股东支付的股利，向债权人支付的利息等。资金使用费用一般与所筹资本数量的多少和资本使用时间的长短有关。
（二）资金成本的作用
资金成本对企业筹资管理和投资管理具有重要意义，主要用于筹资决策和投资决策。
（1）资金成本是比较、选择筹资方案的依据。
企业筹措资本的方式多种多样，它们的筹集费用和使用费用亦不相同。通过比较不同筹资方式的资金成本，可以从中选出资金成本较低的筹资方式来确定筹资方案。
（2）资金成本是评价投资项目可行性的主要经济标准。
资金成本是企业计划投资时预期可以接受的最低报酬率。也就是说，投资项目的投资报酬率不能低于资金成本率，否则就意味着投资回报连支付资金成本都不够，在经济上是不可行的。
（3）资金成本可以用来评价企业的经营业绩。
资金成本还可以作为衡量企业经营成果的尺度，凡是企业总体收益率低于这个水平的，即认为企业经营不利，必须改善经营管理。
（三）决定资金成本高低的因素
在市场经济环境中，多方面因素的综合作用决定着企业资金成本的高低，其中主要有总体经济环境、证券市场条件、企业内部的经营和融资状况及项目融资规模。
1.总体经济环境
总体经济环境决定了整个经济活动中资金的供给和需求，以及预期通货膨胀的水平。很显然，如果整个社会经济中的资金需求和供给发生变动，或者通货膨胀水平发生变化，投资者也会相应改变其所要求的收益率。具体来说，如果资金需求增加，而供给没有相应增加，投资人便会提高其投资收益率，企业的资金成本就会上升，反之，则会降低其所要求的投资收益率，使资金成本下降。如果预期通货膨胀水平上升，货币购买力下降，投资者也会提出更高的收益率来补偿预期的投资损失，导致企业资金成本上升。
2.证券市场条件
证券市场条件影响的是证券投资的风险。证券市场条件包括证券的市场流动的难易程度和价格波动程度。如果某种证券的市场流动性不强，投资者想买进或卖出证券相对困难，变现风险就会加大，要求的收益率就会提高，或者虽然存在对某种证券的需求，但因其价格波动较大，投资的风险大，要求的收益率也会提高。
3.企业内部的经营和融资状况
企业内部的经营和融资状况指的是其经营风险和财务风险的大小。经营风险是企业投资决策的结果，表现在资产收益率的变动上；财务风险是企业筹资决策的结果，表现在普通股收益率的变动上。如果企业的经营风险和财务风险较大，投资者便会有较高的收益率要求。
4.项目融资规模
项目融资规模是影响企业资金成本的另一个因素。企业的融资规模大，资金成本就会较高。比如，企业发行的证券金额很大，资金筹集费和资金占用费都会上升，而且证券发行规模的增大还会降低其发行价格，由此也会增加企业的资金成本。
二、资金成本的计算
资金成本通常用相对数表示，即资金成本率，是企业使用资金需支付的费用与实际筹得的资金之间的比率。其一般计算公式如下：
式中：K——资金成本率；
D——资金使用费用；
P——筹资数额；
F——资金筹集费用；
f——筹资费用率（筹集费用占筹资数额的比率）。
在具体计算资金成本时，要根据企业自身的筹资情况，区别各种不同的筹资方式，分别或综合地计算确定。
（一）个别资金成本
个别资金成本是指使用各种长期资金的成本，主要包括长期借款资金成本、债券资金成本、优先股资金成本、普通股资金成本和留存收益资金成本等。前两种为债务资金成本，后三种为权益资金成本。
1.长期借款资金成本
长期借款资金成本主要指银行借款利息。作为债务成本，按照有关规定，债务的利息允许在企业所得税前支付，从而减少了税金缴付，无形中使企业实际负担的利息减少。如所得税前的1元，按现行税法，企业应缴付所得税0.25元，若被当作利息在税前支付，则节约0.25元，那么企业名义上支付了1元利息，但考虑到节约了0.25元，实际上只支付了1×（1-25%）=0.75（元）。所以，企业实际负担的利息为：利息×（1-所得税率）。ˋ
因此，长期借款资金成本的一般计算公式为：
式中：KL——长期借款资金成本率；
I——长期借款年利息；
T——企业所得税率；
P——长期借款筹资数额；
f——长期借款筹资费用率；
i——长期借款年利率。
“例3-11”某物业管理企业取得银行长期借款200万元，年利率7%，每年付息一次，到期一次还本。筹措这笔借款的费用率为0.5%，企业所得税率为25%。请计算该笔长期借款的资金成本率。
2.债券资金成本
债券资金成本指发行债券后需要支付的债券利息。债券利息按规定也是在所得税前支付，因此，债券资金成本的计算方法与长期借款资金成本基本相同，主要区别在于债券发行价格与面值可能存在差异，所以其利息按面值和票面利率确定，筹资数额则按发行价格确定。
债券资金成本的一般计算公式为：
式中：Kb——债券资金成本率；
I——债券年利息（按面值和票面利率确定）；
T——企业所得税率；
P——债券筹资数额（按发行价格确定）；
f——债券筹资费用率。
“例3-12”某物业管理企业发行总面值为200万元的债券，发行总价为250万元，票面利率为9%，发行费用为发行价格的4%，企业所得税率为25%。请计算该债券的资金成本率。
3.优先股资金成本
优先股资金成本是指发行优先股后需要支付的优先股股利。优先股股利通常是固定的，需要在所得税后支付，没有抵减税金的作用。优先股发行价格与面值往往也存在差异，所以其股利按面值和规定利率确定，而筹资数额是按发行价格确定。
优先股资金成本的一般计算公式为：
式中：KP——优先股资金成本率；
D——优先股年股利（按面值和规定利率确定）；
P——优先股筹资数额（按发行价格确定）；
f——优先股筹资费用率。
“例3-13”某物业管理企业发行总面值为200万元的优先股，发行总价为240万元，规定年股利率为12%，筹资费用率为5%。请计算该优先股的资金成本率。
4.普通股资金成本
普通股资金成本是指发行普通股后需要分配给普通股股东的红利。普通股资金成本在抵减税金、股利和筹资数额的确定等方面与优先股基本相同，但普通股的股利一般是不固定的，而且投资者通常都希望股利能够逐年增长，所以，在计算普通股的资金成本时一般会考虑股利年增长率。
普通股资金成本的一般计算公式为：
式中：Kc——普通股资金成本率；
D——普通股年股利；
P——普通股筹资数额；
f——普通股筹资费用率；
C——普通股股利年增长率。
“例3-14”某物业管理企业发行总价值为200万元的普通股，当年股利率为12%，以后每年增长3%，筹资费用率为5%。请计算该普通股的资金成本率。
5.留存收益资金成本
留存收益是企业税后净利润形成的，其所有权仍然属于投资者，相当于投资者对企业的追加投资。从表面上看，企业使用留存收益似乎不必花费任何成本，实际上，投资者将其留给企业使用而不取出另行投资别处，总是希望得到与普通股等价的报酬。因此，留存收益不是没有资金成本，只是它的成本表现为一种机会成本。所以，留存收益资金成本的计算可以参照普通股的计算方法，只是不用考虑筹资费用。
留存收益资金成本的一般计算公式为：
式中：Kr——留存收益资金成本率；
其他符号含义与普通股资金成本的计算公式相同。
“例3-15”某物业管理企业用留存收益50万元转增普通股，预计当年股利率为12%，以后每年增长3%。请计算该留存收益的资金成本率。
（二）综合资金成本
综合资金成本也称加权平均资本成本。由于受到多种因素的制约，企业不可能只使用单一的筹资方式，往往需要通过多种方式筹集所需资金。为了进行筹资决策，就要确定企业全部长期资金的总成本，也就是综合资金成本。综合资金成本一般是以各种资本占全部资本的比重为权数，对个别资金成本进行加权平均确定的。
综合资金成本的计算公式为：
式中：Kw——综合资金成本率；
Kj——第j种个别资金成本率；
Wj——第j种个别资金占全部资本的比重（权数）。
在已确定个别资金成本的情况下，取得企业各种资金占全部资本的比重后，即可计算企业的综合资金成本。
“例3-16”某物业管理企业账面反映的长期资金共500万元，其中长期借款100万元，债券50万元，普通股250万元，留存收益100万元，其资金成本分别为6%、9%、12%、11%。请计算该企业的综合资金成本率。
解：Kw=∑n j=1 Kj Wj=6%×100/500+9%×50/500+12%×250/500+11%×100/500=10.3%
（三）筹资结构分析
企业从不同渠道取得的资金占全部筹资总额的比重，即各种资金占全部资本的权重，称为筹资结构。为了选择最佳的资金来源和最低的资金成本，企业往往有多种筹资方案，对不同的资金进行不同的组合，并最终形成多种筹资结构。筹资结构分析就是在考虑综合资金成本的基础上，在几组不同的筹资结构中进行优化选择，也就是选择综合资金成本最低的筹资结构。
“例3-17”某物业管理企业长期资金的筹集采用长期借款、债券、普通股和留存收益等四种资金进行组合的方式，各种筹资渠道的资金成本率已定，并形成了A、B、C三种不同的筹资结构方案，通过以上计算可以看出，方案B的综合资金成本最低，所以选择B筹资结构。
以上介绍的是资金成本的计算方法，说明了影响资金成本的基本因素及计算时应考虑的主要问题。在实践中资金成本的计算则要复杂得多，特别是进行组合筹资时，每个企业都应该根据自身的具体情况研究解决。
对于大多数物业管理企业来讲，其权益资本主要是吸收直接投资和留存收益，它们的资金成本的确定具有明显的特点，主要表现为：①吸收直接投资的相关协议或合同如果约定了固定的分红比率，则与优先股类似。②在相关协议或合同未约定固定分红比率的情况下，吸收直接投资要求的报酬难以预计。③吸收直接投资和留存收益不能在证券市场上交易，其价值难以公平地确定。因此，我们在前面虽然也介绍了留存收益资金成本的计算方法，但吸收直接投资及留存收益资金成本的确定方法还有待于进一步研究。有些财务学者认为，在一定条件下，吸收直接投资及留存收益资金成本，可以按照优先股资金成本的计算方法和行业平均分红比率来确定。至于存在于物业管理企业中的代管基金，虽然作为长期负债处理，但其在使用和管理上与一般负债资金完全不同，而且也基本不存在资金成本，具有很强的特殊性，因此对企业的筹资管理和投资管理不会产生太大的影响。
思考题
1.简述企业的筹资动机。
2.简述企业资金的筹集渠道。
3.简述企业资金的主要筹集方式。
4.说明吸收直接投资的优缺点。
5.比较普通股股票和优先股股票的特点。
6.说明发行股票的优缺点。
7.商业信用的具体形式主要有哪些？
8.试述物业管理企业代管基金的管理。
9.某物业管理企业投资于一项目，投入资金15万元，年投资利率为10%，投资期为5年，请问该项目最终可以收回多少资金？
10.某物业管理企业进行一项投资，希望在2年后得到30万元，若年投资利率为8%，那么该企业现在应该投资的金额是多少？
11.简述年金的特征和种类。
12.某物业管理企业出租一处住宅房屋，租期3年，每年年末可取得租金15000元，如果对方选择在最后一次性付款，在年利率为5%的情况下，该企业最后收到的租金是多少？
13.某物业管理企业租用一台机器设备，租期5年，每年年末需要支付租金20000元，如果在最初一次性支付，在年利率为6%的情况下，该企业需要支付多少租金？
14.某物业管理企业投资一项目，投资期3年，每年年初需要投放资金50000元，年投资利率为10%，该企业在最后能够一次性收回多少资金？
15.某物业管理企业投资一项目，投资期4年，每年年初需要投资30000元，年利率为9%，如果该企业在开始就一次性提供全部投资款，请问应该准备多少资金？
16.说明资金成本的作用。
17.简述决定资金成本高低的因素。
18.简述个别资金成本的主要类别。
19.试述物业管理企业资金成本的确定的特点。