书城投资白领理财日记1:给力抗通胀
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第9章 加息后,房贷怎样打理更合算?

姓名:coco

年龄:32岁

职业:银行职员

月薪:6000元

2010年年底房奴和准房奴的心里都是紧绷着的,虽然政府不断地出调控措施,但是我所住片区的房价仍然是小幅上涨,我自己购买的房子的房贷也在两次加息之后月供涨了近300块钱。

许多和我一样买完房子的人都稍微有些恐慌,不知道明年是不是会进入一个加息周期,这样的话我们的房贷还是否能在房奴们的承受范围之内,最近通胀现象日益明显,物价飞涨,自己的生活成本在增加,孩子的花费也在增加,工资几乎没涨。面对加息,许多人都甚至借钱先把房贷给还清了,但是我算了一笔账认为,即使在加息的情况下也不用着急还房贷。

加息后月供加了多少?

先说用商业贷款的情况,我是在中国工商银行贷款的,100万元贷款20年期,两次加息后月供增加了170~303元。2010年10月20日首次加息前,5年以上贷款基准利率为5.94%,两次加息后增加到6.4%。以贷款100万元、期限20年为例,按等额本息还款法计算,无论购房者此前的贷款利率是7折、8.5折还是上浮10%,2011年月供都会产生较为明显的变化,其他银行也差不多。

商业贷款100万、20年按揭的房子加息前后的对比情况如下:

商贷利率折扣 加息前月供 两次加息后月供 增加的多少

7折6144.4元6315.7元171.3元

8.5折6627.2元6845元217.8元

二套房利率上浮107473.4元7777元303.6元

再说说用公积金贷款的情况,央行二度加息后,公积金贷款利率也上调0.25个百分点,在此前申请公积金贷款的购房者,从2011年1月1日起月供也会增加。但是增加的幅度是否就比存款利率高呢?咱们是否就应该赶快把所有闲钱都拿出来把房款先还了呢?

因为是银行工作的关系,我们说话从来不用“我认为”,我觉得,都要用数据来讲话。可能有的朋友不熟悉,不过我这这里帮大家做了一个计算,如果按40万元贷20年、等额本息还款法计算,每月月供为2384.6元,两次加息后,增加到2487.5元,其实也就涨了102.9元。就你在外面少吃一顿饭的钱!

贷款利率比存款高还是低?用不用提前还款?

尽管公积金贷款紧跟央行加息步伐两次上调,但相比同期限银行存款利率,还是出现了“倒挂”。如加息后五年期以下(含五年)公积金贷款利率从3.50%调整为3.75%,而加息后的3年期银行定期存款利率仅为4.15%,倒挂0.4个百分点。五年期以上公积金贷款利率从4.05%调整为4.30%,而加息后的5年期定存利率为4.55%,倒挂了0.25个百分点。

此外,对于之前享受了7折商贷的购房者来说,五年期以上公积金从4.05%调整为4.30%,而7折商贷两次加息后的利率水平为4.48%,二者已相差无几。

从上面公积金和商贷贷款与银行储蓄的利率比较来看,我们发现即使加息了仍然是放在房子里面比存银行划算,何况房子自身还有增值和保值的空间。所以像我一样的购房者,想要提前还房贷一定要细算账,就目前的情况,提前还贷其实不划算。

通胀,加息后怎么选择房贷品种?

1.固定利率房贷肯定是目前贷款的第一选择。

目前我国已经进入了一个加息通道,由于人民币升值和国内外收支问题需要改善等情况的存在,目前的宏观调控远未到结束的时候,用一句形象的话来讲我们正爬到半山腰。后续政策将会持续,进一步的紧缩政策不排除在今后出台,上调存款准备金率、甚至明年继续加息的可能都存在。按照国外的情况来看,目前的存款利率大多处于5%~6%,而贷款利率也在9%~10%,而目前国内的利率水平,距离当前国外的利率范围还有一定的空间。

因此,如果对未来仍然持有加息预期的贷款人,将自己的房贷改成固定利率贷款是非常必要的。

不过,由于固定利率房贷有一定的固定年限,一般都在5年以上,因此对于很多贷款人而言,估计5年后的利率走向还是有一定的困难。如果届时不是加息而是减息了呢?固定利率房贷的“双刃剑”特质也显现出来。那我们在减息的时候不就吃亏了么?其实固定利率房贷并非一成不变的,如果几年后遇到了利率调低的情况,当下选择固定利率房贷的客户,依旧可以把合同“改回来”,变成浮动利率贷款。

2.“省利息”房贷新品也可试试

由于今年加息的可能仍然存在,那么,我们已经贷款买房的小白领如何给自己减压呢?目前我们的房贷选择的大多是期供类贷款,因此,决定绝大部分贷款人房贷利息的因素主要是贷款额度、贷款期限、利率水平和还贷计划这四个方面。

相对而言,贷款额度和贷款期限都是比较刚性的因素,因此利率水平和还款计划就成了影响房贷利息的重要因素。所以,贷款人选择房贷的时候,也需要从这两个角度来综合考虑,结合自己的还款计划和房贷产品的利率优惠来选择,以切实减轻自己的还贷压力。

除了固定利率贷款外,各家银行也都推出了针对不同客户群体的房贷产品,这些产品的基本目标就是帮助贷款人“省利息”。如深圳发展银行推出的“气球贷”。这款产品让5年期的贷款的申请人,可按照贷款30年的月供来还款,如果在5年末不能一次性提前还款,银行将允许贷款人在不增加费用的前提下获得本银行的再贷款服务,也就是原来的30年期的普通贷款,可以通过6次申请气球贷的方式完成。

兴业银行2010年推出的“房贷利率宝”产品,则通过另外一种方式为贷款人省利息。这个产品的目标客户为具有个人住房贷款的客户,并根据按揭客户本身资金有限的特点,采用履约保证金的形式购买该理财产品并获取理财收益。银行将根据贷款人的按揭贷款金额,购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品,但无需缴纳上述理财资金款项,只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金,就可以按照“房贷利率宝”的名义按理财资金金额收取理财收益,以减少贷款人在贷款利息支出上的压力。

其他银行如中行、光大、建行等银行推出的“固定+浮动”类房贷,突破了固定利率产品期限较短的限制,给了贷款人更多自主选择的机会,也延长了固定利率的期限,是比较有特色的房贷产品。

看完上述的文字,你是不是考虑一下把自己的房贷调整到固定利率?没买房的朋友可以参考一下各大银行推出的房贷理财产品。选择合适自己的理财产品,买房是件大事,通胀下的房贷也是一件大事,咱们小白领赚钱不容易,花就要花个明明白白。

专家点评:

利率调整与自己的房贷该如何平衡?我们先分析一下文中的建议:

正如coco所指,房贷一般期限为20~30年,固定利率房贷通常只适用于短期贷款,而且目前推行该品种贷款的银行也是凤毛麟角;更重要的是首套住房贷款本身有利率下浮优惠,这一优惠不随利率调整改变,而固定利率房贷采基准利率,相比之下实惠并不多,因此固定利率贷款并不是一个行之有效的方法。

各家银行推出的房贷省息产品的确有亮点,但是银行依靠存贷差赚钱,如果全部让利给客户显然没有经营效益,建议选择时综合比较,选出最适合自己、也是划算的的品种为宜。

关于提前还款,需要考虑通胀的影响、投资收益以及个人或家庭的现金流供给问题等等。物价上涨不只影响我们日常开支,还将直接导致资产价格的上涨,股票、大宗商品价格都将随之走高。从金融学角度来看,贷款的金额其实并没有增加。也就是说通胀情况下,适度负债是有好处的。如果用全部资金去还房贷,也会导致紧急备用金不足(现金流危机)。

我们从不缺乏解决问题的方法,而是缺乏发现方法的眼睛。通胀确实给日常开支及普通房车一族的生活增加了负担,但是我们不但要看到消耗了多少,更要转而关注我们能再创造多少,只有这样才能在各种忐忑中活出简单的自在!

点评专家:王晓枫

我的日记:你的房贷涨了多少?上涨的部分计划从哪里省还是从哪里赚?写在下面吧!